业主权益分布与投票规则选择解析

购房者通过投资购买物业而成为业主，同一个小区或同一个建筑物内的业主形成了业主集体。在这个集体里，他们有着各自的权益，也有着共同的权益。

在业主入住或开发商交房以前，每位业主或购房者的物业权益都来自与开发商的房屋交易。由于交易是交易双方平等协商的结果，不难想象，每一位业主在交易中都获得了他所满意的权益。对业主集体或后来的集体行动而言，这项权益是业主的初始权益。在众业主入住以后，每位业主的初始权益会随着业主集体行动的实施而发生变化。我们期待，每一位业主的权益在业主的集体行动中都得到提升，并且是公平或平等地提升。但出现这样的结果则有赖于业主集体行动的决定方式和相关的规则。目前，业主集体行动普遍采用了投票决定的方式。当业主的集体行动通过投票方式进行决策时，投票规则的选择将直接影响并决定着业主间的权益分布。

投票，作为共有资源管理的一种方式，在许多共有资源的利用决策中普遍存在。采用投票方式进行集体决策，需要首先确定投票规则。投票规则包括投票权分配规则和决定规则。目前业主的投票权有两种分配方式：一是按业主人数分配（记为R1），代表一人（一个业主）一票制^[1]；二为按面积数分配（记为R2），代表每单位面积一票制^[2]。决定规则水平为m或mp，m＝n／N和mp＝m0／m1∈（0，1］，n为支持、同意或赞成某项议题的人数，m0为n所专有的建筑面积数，m1为N个业主所共有的建筑面积数。当m（mp）＝1时，属一致同意规则；m（mp）＝1／2时，属简单多数规则；m（mp）＝2／3时，属超多数规则。

巴泽尔和萨斯认为，投票方式虽然能避免伴随市场交易的道德风险和机会主义，但同时承担着财富转移成本和决策成本。布坎南和图洛克（Buchanan et al，1962）集中讨论了组织内成员间财富转移问题。他们认为最优的投票规则应该能减少组织内少数人所承担的损失和决策成本。由于决策成本和财富转移成本随投票决定规则水平变化出现不同的变化趋势，所以，不能认定使其中一类成本为最小的投票规则水平就一定是最优的投票规则。当采用一致同意规则时，虽然财富转移成本为零，但讨价还价成本很高。言下之意是，两者之和并不一定是其他投票规则水平下的最小值。(www.xing528.com)

泰勒（Taylor，1969）的研究表明，给出一组投票者，每一个投票者以相同的概率独立表达支持某潜在的未来建议，简单多数规则是唯一的能减少社会福利自利化功能的规则。柯蒂斯（Curtis，1972）认为，当不考虑投票者的不确定性以及是否相互依靠时，简单多数投票规则唯一最小化了失望的投票者的期望值。哈尔斯塔（Harstad，2005）认为，如果偏好的影响具有对称分布，即其均值为零，那么，简单多数规则是最优规则。

根据艾利克逊（Ellickson，1982）以及巴泽尔和萨斯（Barzel et al，1990）的证据，异质（同类的）选民需要一个超级多数（少数）投票规则。丹尼和艾亚尔（Danny et al，2005）的研究模型在总体上支持了这个结论。例外的是，在某些情况下，从单个选民的角度看，异质选民又要求采用少数投票规则。其最后的结论是，在公寓类建设项目管理制度中，也许没有一个单一的、能吸引所有潜在消费者的投票决定规则。

在物业管理服务过程中，拥有共有物业的业主形成了一个业主集体。业主集体通过投票方式决定物业服务相关事宜。通过投票方式选择物业服务项目时，不仅存在业主间财富转移成本，也面临相应的决策成本。当以减少业主间财富转移和决策等投票成本为优化目标时，分析业主投票成本与投票规则之间的关系对业主投票规则选择至关重要。本章分别考察了物业服务费用按面积和按业主数分摊方式下投票过程中业主的财富转移问题与投票规则之间的关系，以及选票分配规则、投票决定规则水平与决策成本之间的关系。结果表明，提高投票决定规则水平m有效抑制了业主间的财富转移，但仅在一定的区间内提高了投票决策成本。按面积计票和按业主数计票的决议形成成本，在理论上有较大差距，而在实际操作中几乎相同。当采用一致同意规则时，业主间的财富转移成本和决策成本有可能同时为零。业主间的讨价还价成本与业主集体规模仅在一定区间内有线性关系，其结论协调了布坎南和图洛克（Buchanan et al，1962）与基斯林（Kiesling，1968）间的争议。