业主委员会的运作与制度创新探讨

选举业主委员会成员并成立业主委员会，是首次业主大会的重要事项之一。在业主委员会成立以后，如何保证它能按预期履行其职能是业主必须思考的问题。现实中不仅存在业主组织组建难，也普遍存在业主组织作用不明显问题。至2007年底，上海市已建成业主委员会6114个，组建比例居全国第一，但其中能够充分发挥作用的不足10%（冯兰蔺，2008）。据银川市高台寺住宅小区（银川市第一个业主委员会诞生的地方）第一届和第二届业委会主任马先生介绍：银川市市区现在有100多个业委会，真正起作用的不到30个。

什么原因导致业主委员会未能按业主的预期发挥作用呢？现在最多的一种解释是，开发商组建的业主委员会只可能代表开发商的利益，而不可能为业主的权益而努力。言下之意是业主委员会成员拿了开发商的好处，而不能在业主所期待的事务上发挥作用。从我们走访的实际情况看，业主委员会未能充分或持续发挥作用的原因，比我们已知的或想象的要复杂得多。除了开发商自行组建（未经过业主大会选举）业主委员会以外，业主集体和业主委员会之间的“链接”是一个薄弱环节。

现行政策似乎倾向于业主委员会的工作是一种公益事业，业主集体与业主委员会之间的“链接”主要依靠业主的奉献。比如，我们要求业主委员会委员应当热心公益事业、责任心强并具有一定组织能力^[16]，但没有对他们的工作给出任何的回报承诺，而是寄希望于他们无私的奉献。在公益事业中，我们确实看到了志愿者的身影。在承担这项工作的过程中或以后，志愿者得到了社会的认同，至少是受其服务的相关者的认同。在大多数小区里，我们也发现了积极或曾经积极自愿参与业主集体活动者的身影。在他们的心中，社会的认同，业主的认同，即便是语言上的，也是他们最大的满足。然而，业主的奉献在缺乏基本信任的环境里并不具备持续性。在直接涉及权益分配的业主委员会的工作中，自愿者的动机令人生疑。对大多数业主而言，他们似乎已不再相信有人会为了他们的共同利益而甘愿奉献。大多数业主不会慷慨地对奉献行为者的行为予以赞扬，少数业主甚至给出了非议。对曾经出色工作过的委员不愿再继续工作一事，一位业主委员会主任坦言：“他们都是热心为业主办事的人，从没要过一分薪酬，也从没想要，但干着这个工作总是出力不讨好，落得个‘里外不是人’的结局。”在猜疑和非议的环境中，无私奉献难以成为风尚，也就不可能成为业主集体与业主委员会之间的有效“链接”。

实际上，业主委员会的工作完全不同于公益事业，业主委员会是一个典型的利益集团（即业主利益集团）的代理机构。业主委员会成员，作为这个利益集团的代理人，既可能积极主动地去维护、争取业主的利益，也可能被动消极的去应付相关事务，甚或有可能去寻租。在一些具体的工作中，他们的行为既可能维护某些业主的权益，也可能损害另一些业主的权益。目前，理论界尚未充分认识到业主利益集团与业主委员会之间的委托代理关系，从而缺乏对委托代理关系媒介的认识和研究。在实践过程中，虽然社会舆论在不断地对业主委员会成员呼吁，希望他们为了业主的集体事务乐于奉献，但鲜见有舆论倡导广大业主在受奉时给予积极的反馈。当前，大多数的业主委员会成员在为全体业主的利益工作着，但未能得到这个利益集团的任何物质利益，甚至不能得到他们的信任。在业主间的委托代理关系里，当利益和信任两种媒介同时缺乏时，市场动力没有了，良知也不能发挥作用，关系只能勉强地维系着。

在委托代理关系里，信任是关系成立的前提，也是关系得以维系的基础。业主在业主大会上的投票是一种信任表达方式，当选的业主委员会委员是业主信任投票的结果。业主委员会在这样一种被信任的氛围里成立了。可以想象的是，一个被他人充分信任的人，会有一种激情并采取某种实际的行动以回报这种信任。“士为知己者死”，作为信任的一种极端的回报或反馈理念，在我们的文化里已经流传了很久，即便在今天，人的行为或多或少地还在受其影响，甚至不排除少数人会按此去做。信任与反馈的互动过程，维系着信任者与被信任者之间的关系。对信任者而言，信任是一种付出，也是一种“心智模式”^[17]的聚集。当被信任者的回报（作为一种对信任的反馈）被信任者所感知时，信任会被稳固并得以持续。按照曼特扎维诺斯和诺思的观点，当心智模式被不断的反馈所支持时，该模式将被“稳固化”进而形成“信念”。在不断地信任反馈过程中，信任也会被强化为一种“信念”，一种对某人信任的“信念”。

这个命题是基于信任者对被信任者的反馈的一致性理解和认识之上的。如果信任者对被信任者的反馈的感知是反向的（与其信任或期望中的行为或结果），即便被信任者是在积极满足或回报信任者的信任，信任也不会被固化并生成“信念”。先前的信任会被对反馈的误解所动摇，从而降低了信任程度甚至产生不信任。当被信任者感到了信任者信任程度的变化时，反馈的积极程度也会随之下降。被信任者反馈的积极程度与信任者的信任程度的关系式如下：

式（10－1）中Y为被信任者反馈的积极程度，X为信任者的信任程度，K为比例系数，K＞0，δ为信任者对被信任者的误解程度。式（10－1）表明，被信任者反馈的积极程度与信任者的信任程度成正比，信任者的信任程度和被信任者的误解程度成反比。而信任者的信任程度受其对被信任者反馈行动的误解程度所影响。当信任者的误解程度δ上升，则信任度X下降；当信任者误解程度δ下降，则信任度X上升。在信任者误解程度δ＝0时，Y＝KX。

在信任的环境中，被信任者的约束力是公共道德。然而，当信任者没有按习俗对被信任者的积极反馈给予补偿（物质和精神）时，道德偏向于被信任者。即便被信任者不再给予积极反馈，道德对被信任者的心灵作用也会非常有限。如果信任者未能真切地感知或误解了被信任者的积极反馈时，信任的链条会断裂。

在业主与业主委员会成员间的关系处理上，没有信任便不能维系其间的关系，但仅有信任也是不够的。信任是维持关系的必要条件，而不是充分条件。需要进一步思考的问题是，被信任者是否会长期满足于信任者的信任而无需其他的实际利益（如金钱、礼品、帮忙办事等）？对经济学家而言，这个问题是不言而喻的。自利是人的本性，也是市场运行的前提，甚或是市场效率的保证。在现代市场中，委托代理关系是一种交易关系。当一个人委托他人办理某些事务的时候，他人要为此付出时间和精力，我们不妨称其为“劳务”。购买他人的劳务是公平的，而无偿占用他人的劳务是不光彩的。委托者有义务支付一定量的货币给被委托者，以作为他办理事务的报酬。支付报酬不仅是公平交易的需要，也是后续交易能维系的需要。在纯粹不支付报酬的情况下，一个人让另一个人办理某项事务是难以想象的。即便是父母让子女办一些事，也是因为父母先期支付了一定数量的报酬（花费时间、精力和金钱看护抚养）。在巴泽尔（1997）看来，为了获得有效的奴隶的劳务，奴隶主不得不给奴隶以某些自主权甚至赎身。在信任的环境里，一个人之所以愿意为信任他的另一个人办理事务，不是因为仅仅存在他人信任，更多的是基于他自己对信任者会支付报酬的“信任”，或是对信任者先前已支付了报酬的回报。在大多数情况下，报酬虽可延迟支付，而不是无需支付。可以延迟支付的原因，在于被信任者对信任者的信任。换言之，是信任者的信用在为其延迟支付行为作担保。在这个交易里，道德或社会规范是交易双方共同的行为规范。信任者相信被信任者会按道德规范积极行动，同时，被信任者也相信信任者会按道德规范支付报酬。由于道德规范的执行不能依赖于第三方，当交易的任一方未能按道德规范行为时，除了另一方直接采取行动回应以外，别无他法，有效地的回应方式是改变先前的行动或“不再”行动。当信任者没有按道德规范支付报酬时，被信任者的有效地回应方式是“不再”行动。在被信任者看来，信任者没有遵守道德规则，缺乏社会信用。在依靠个人社会信用维系的交易里，一旦信用缺失，即便是感觉上的缺失，都会阻碍交易的执行。在我们的文化里，对一般的百姓而言，更多的讲究“礼尚往来”，讲究“你敬我一尺，我敬你一丈”。他们会为了信任做一些事情，但不能期待他们仅仅为了信任（即便有是不断的信任）而持续地去做一些没有任何实际收益的事情。在只有“空头”信任的情况下，具有理性的被信任者的回馈动力将不能持续或呈现衰减态势。

从本能上看，人是一个需要被满足的动物。冯友兰先生在《人生哲学》中说：凡人皆有欲，有天然的或本能的欲，也有人为的或习惯的欲。种种活动皆由“欲”起。既然如此，当我们希望他人采取某项行动或参与某项活动时，满足其欲就成了一个必要的媒介。经济学家说得更为直白一些：等价交换。当你希望得到他人某种物件或某种劳务时，你必须支付等价的物件、劳务，或直接支付等价的货币。这样一来，双方之欲都得到满足。为实现公平有效的等价（实际上是交易双方都愿意接受的价格）交换，经济学家鼓励交易双方讨价还价或自由竞争并就其结果签订合约。当业主希望得到业主委员会成员的劳务时，业主不能完全期待业主委员会成员的奉献，而忽视“等价交换”的市场原则。虽然小区的全体业主是一个集体，业主的需求是一个集体需求，但并不意味着该需求必须被无偿地满足。即便在人民公社时期，也没有让某个人或某些人为了集体事务而无偿地劳动。在生产队里，一般采用了给劳动者计工分的制度。工分对应着年终“分红”，制度体现了多劳多得。

鉴于小区业主的集体属性及其交易对象（业主委员会成员）的特殊性和局限性，业主集体与业主委员会成员之间的交易不同于一般的市场交易，而具有特殊性。该特殊性决定着交易的价格、执行方式和结果。业主是一个集体，业主委员会成员是集体的一员。当这个包括了业主委员会成员的集体与业主委员会成员进行交易时，实际上已含有业主委员会成员“自己与自己交易”的成分。然而，这个成分的比重很低。假定业主委员会成员为1人，小区业主总数为n，则该成分仅占总交易份额的1／n，并不足以作为集体无需支付的依据。为了更清晰地说明这个问题，我们不妨假定业主委员会成员的劳动所应得的报酬是R，在n个业主（包括他自己）均摊的情况下，即便他自己无需给自己支付，他也应收到其他（n－1）个未参与服务的业主所支付的报酬。当然，如果每一个业主轮流为这个集体提供等量的服务，则一个业主的劳务就作为了其他业主劳务的支付，业主相互间的支付就无需他物了。在大学生宿舍里，我们看到了轮流值日的安排，一个人的一定量的劳动支付了他人一定量的劳动。在没有对业主委员会成员进行现金支付的情况下，某些社区已经采用“抽签”方式来选择业主委员会成员（Chin，2002）。人们很难对由“抽签”方式产生的业主委员会成员的工作热情寄予厚望。即便他们真的未能有效地工作，也没有任何可见的或可操作性的手段对他们实施约束。在自由竞争的环境中，约束是对激励的约束，激励是约束的前提，没有激励就没有约束。在业主委员会成员没有得到任何可见激励的情况下，你能约束他什么呢？在没有激励、没有约束的环境中，效率很难出现，公平也不一定流行。

可喜的是，有些地方已经开始尝试向业主委员会成员支付报酬。北京某小区通过业主大会会议决定对业主委员会成员进行工作补贴。具体标准是：①主任和副主任的报酬。每工时按25元计算，每周例会时间按2．5小时计，其他研究落实工作时间按4．5小时计，每月共4周，计总补贴数不超过700元；通信、交通费每月100元。②委员的报酬。每工时按25元计算，每周例会时间按2．5小时计，其他研究落实工作时间按2．5小时计，每月共4周，计总补贴数不超过500元；通信、交通费每月100元。

一般认为，向业主委员会成员支付报酬加重了业主的负担。实际上，这是一个认识误区。业主委员会成员的报酬，既可以来自业主共同出资，也可以来自业主共有的资源或财产的经营收入。当业主委员会成员的报酬要来自业主额外的支付时，无疑加重了业主的负担。然而，这不是唯一的途径。当业主委员会成员的报酬与业主共有资源的收益相联系时，不但不会加重业主的经济负担，还有可能提高业主的收益。更明确地说，如果业主大会授权业委会成员代表全体业主经营管理小区公共资源，并同意他们按一定的经营收入比获得报酬，那么，业主委员会成员的积极性就有可能被调动起来，他们从自身利益最大化角度会去极力维护并不断拓展业主的共有权益，以获得更高的业主共有资源的经营收入，同时增大其收入基数。在这样的制度安排下，一个基于理性的运行机制在“看不见的手”的作用下自我运行着。

我们不妨以小区停车服务为例进一步说明这个观点。目前，在大多数小区，马路边停车位的收入是物业公司收取的，业主并没有从中得到收益。可以想见的是，在业主共有资源收入的一定比例作为业主委员会成员津贴的制度安排下，业主委员会成员会思考小区马路停车权的归属问题。当他意识到小区马路是业主的共有财产时，停车收入可能就存在一个再分配问题。物业公司的保安或许为车辆停放进行了必要的指导或安全服务，但业主则提供了车辆停放的空间。在业主委员会成员与物业公司之间，基于业主权益的谈判有可能会更深入、更具体。以市场为导向的各方的讨价还价或谈判行为，有可能使共有资源配置和利用更为有效，业主与业主委员会之间会出现双赢。

为了避免业主委员会与物业公司之间的权益争执，开发阶段的清晰的物业产权界定是必要的。《中华人民共和国物权法》给出了一些清晰的产权安排，但也留有未界定部分。因此，需要进一步给出物业产权制度的操作细则以明确业主的物业共有产权。这个要求（即清晰物业产权的要求）不是从普通的市场交易角度提出的，而是从集体行动组织的角度提出的。满足这个要求，不仅能避免业主与物业公司之间的权益争执，更为重要的是，它会有效地保障业主与业主委员会之间的双赢机制的建立，包括业主集体行动组织的建立和有效运行。

在一个股份公司里，投资者成为公司的股东，投资额成为他们各自权益大小的衡量标准。一个公司内的众多股东，为了自身的利益，通过股东大会聘任公司的管理团队，并建立相应的经济激励机制，如与经营收益成正比的年薪制、股票期权激励等。本书倾向于将业主集体看作一个股份公司，单个业主看作一个小区物业投资项目的股东，同时将业主委员会看作是管理团队。在这样的思路下，我们认为当前的主要问题是，如何将业主委员会尽快打造（首先是从观念上，而后在从行动上）成类似于企业经营者这样的团队，以便他们为了业主物业的保值增值以及业主共有权益的提升而工作。我们给出的答案是，通过观念改变和制度创新，在业主集体内部（相当于股份公司内部）建立类似于企业管理团队激励机制的业主委员会的激励机制。

【注释】

[1]《中华人民共和国宪法》（2004修正）第十三条规定，公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。(www.xing528.com)

[2]《物业管理条例》第十条规定：只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

[3]《物业管理条例》第十条规定：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。”该条款表明，业主应承担成立业主大会的责任，基层政府和其相关管理部门有指导责任。

[4]《物业管理条例》第十二条规定：“业主大会会议……应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”除此以外，各地根据各地实际还要求提供一系列的关于成立业主大会的相关资料，包括物业信息、业主信息、开发商和物业公司信息等。

[5]《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》第十三条明确规定：在物业所在地街道办事处、乡镇政府的指导下，社区居民委员会负责首次业主大会会议的筹备工作。社区居民委员会人员担任筹备组召集人（未成立社区居民委员会的，由街道办事处、乡镇政府指派工作人员担任），负责组织业主代表、开发建设单位、社区居民委员会、派出所等单位代表组建首次业主大会会议筹备组（以下简称筹备组）。其中，业主代表人数不低于筹备组总人数的一半。

[6]一般而言，居民委员会主任由政府委派，居民委员会的设立、撤销、规模调整由政府决定，居民委员会成员的工资福利和办公经费都来自政府的财政拨款。故可以认为，居民委员会实质上是一种半行政性的基层自治组织，是政府基于“基层政权建设”出资设立的一种群众性的自我管理组织。

[7]《中华人民共和国城市居民委员会组织法》第二条、第三条表明，居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。不设区的市、市辖区的人民政府或者它的派出机关对居民委员会的工作给予指导、支持和帮助。居民委员会协助不设区的市、市辖区的人民政府或者它的派出机关开展工作。具体任务包括：1）宣传宪法、法律、法规和国家的政策，维护居民的合法权益，教育居民履行依法应尽的义务，爱护公共财产，开展多种形式的社会主义精神文明建设活动；2）办理本居住地区居民的公共事务的公益事业；3）调解民间纠纷；4）协助维护社会治安；5）协助人民政府或者它的派出机关做好与居民利益有关的公共卫生、计划生育、优抚救济、青少年教育等项工作；6）向人民政府或者它的派出机关反映居民的意见，要求和提出建议。由此看来，居民委员会工作涵盖了宣传教育、社会福利、治安保卫、文教卫生、调解民间纠纷、就业等，主要侧重于社会政治稳定。

[8]在业主自行组织业主大会的制度安排下，业主大会和业主委员会成立难是一个普遍问题。据统计，北京市共有3000多个住宅小区，由2000多家物业管理公司实施管理服务，按规定成立业主委员会的仅511个，占小区总数不足两成，80%的小区没有成立业主委员会（郭莹，2008）。据广州市2004年统计数据，当时有物业管理小区（大厦）3617个，约259万居民接受物业管理服务，但代表业主权益的业主委员会仅429个，占比例为11．9%；2005年全市共有小区（大厦）约4200个，业主委员会约560个，所占比例为13．3%（陈晓莹，2006）。至2005年初，汕头市有住宅小区400多个，设立物业管理企业175家，成立业主委员会仅37个，所占比例仅占9%。居物业管理前列的深圳市，截至2005年底，全市共有住宅类物业小区2003个，其中721个小区已经成立业主委员会，占全部住宅小区的36%。目前尚没有准确的数据来反映政府直接介入的效果。

[9]中国物业管理学会于2007年给出的《全国物业管理行业生存状况调查报告》显示，目前大多数物业公司已不再是开发商下属公司。开发商与物业公司之间的关系渐渐演变成了交易关系，而不是隶属关系。

[10]修订后的《物业管理条例》第十二条规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。”

[11]指一栋建筑物内的所有业主所形成的集体。在一个由很多栋建筑物所组成的小区里，单栋业主集体的规模要远小于一个小区内所有业主的规模。

[12]《物业管理条例》第十一条第四款规定：选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定。

[13]应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意（简称：双过半规则）。

[14]如果只有1家公司，实际上谈不上选择公司，只是选择“同意”或“不同意”。

[15]该选择仅在新一轮的入围企业A和B中选择。简言之，一个业主，要么选A，要么选B，而无其他选择。在只有一个物业公司存在时，业主的选择是“同意”还是“不同意”。这两者之间是有区别的。

[16]此为《物业管理条例》对业主委员会委员人选所做的规定。

[17]按诺思等的定义，心智模式（mental models）指心灵对环境所做的预测或期望。（诺思，2005）