业主委员会职权安排与现有法规对接优化方案

我们已经将业主委员会定位于业主“代理人”角色。作为代理人，不能没有委托人的信任，但也不能仅有委托人的信任。有效的委托代理关系还需要经济激励。与股份公司的管理团队类似，作为业主集体的代表机构，业主委员会应负责经营管理业主的共有资源。然而，现行的业主集体或业主大会并没有明确业主委员会的具体职权，而只是规定了业主委员会的职责，履行《物业管理条例》所规定的职责必须有对应的职权。比如说，当规定业主委员会具有报告物业管理实施情况的职责时，如果没有授予它对物业管理实施状况进行监督和检查的权力，它就无法履行这项职责。

现有法规给出了非常有限的业主委员会的管理权安排。一是签订物业服务合同；二是监督物业服务；三是监督管理公约实施；四是督促业主交纳物业服务费用等。其中几乎没有提及业主委员会对业主共有资源或财产的经营权利或责任。在没有代理佣金或没有经济激励的情况下，这样的规定是可以理解的。但如果没有经济激励，再少的要求，只要是长期的要求，都难以持续地被满足。在采用委托代理佣金制的框架里，业主委员会的主要职责是通过有效地经营管理以最大化业主的共有财产收益，业主委员会和业主之间关系依靠具有激励作用的佣金维系，而不仅仅依靠业主委员会成员的积极主动和无私奉献来维系。对一些至关重要的决定，比如说，物业公司的解聘和选聘，维修基金的使用和其他重大经营管理事项等，业主大会可保留最终的决定权。在重大事件的业主大会决定过程中，业主委员会具有为业主大会决议做充分准备的责任，并在业主大会上具有充分的解释权和建议权。

我们想进一步知道，业主大会应授予业主委员会哪些具体的职权以最大化各自的收益？我们不妨从具体操作层面来看这个问题。在首次业主大会上，业主可以通过选举选出业主委员会成员，形成业主委员会，但不能同时决定聘请哪一家物业公司（是否聘请物业公司是业主的集体选择）。因为聘请哪一家物业公司，必须有可供选择的公司及其相关的资料。谁去组织这项工作或收集相关资料，是作出聘请决定的一个前置性问题。一般情况下，我们会寄希望于业主委员会。这样一来，我们就会给出业主委员会第一项授权：负责筹备或组织物业公司的聘用事宜。在招投标制度下，业主委员会将承担一系列的物业服务招投标的组织工作。具体包括：①着手起草小区物业管理服务招标书；②发布招标信息，分发标书；③接受物业公司投标书；④对物业公司的服务进行实地考察等。当然，授权业主委员会实施物业公司聘用的组织工作，虽然意味着业主委员会有权按照相关程序自主开展各项具体的组织活动，但并不意味着他们具有最终的决定权。现有规定将物业公司选聘的决定权授予了业主大会^[12]。无疑，选聘或解聘物业公司，是一项与业主利益密切相关的物业服务重大行动。业主的共同参与，或许会使决定的公平性有更多保障。但是，由每一个业主都参与的决策肯定是无效率的，其结果也不一定是公平的。在有业主大会及业主集体共同决定物业公司聘用的制度安排下，业主委员会的组织工作仅是业主集体决定的前期工作。为了决定聘用哪一家物业公司，必须再次召开业主大会，以便全体业主在业主大会上作集体决定。相对于业主委员会会议，业主大会的组织、召开和集体决定过程都要复杂得多，从而缺乏效率。现行《物业管理条例》第十一条和第十二条明确了聘用和解聘物业公司的业主集体行动要求和决定的通过标准^[13]，从而将“业主大会决定物业公司的聘用和解聘”作为了业主集体选择的唯一形式。实际上，如果业主大会授权业主委员会去选聘或解聘物业公司，那么，该行为也是一种业主的集体选择。这种选择是信任的表现，也是效率的选择。在这样的授权下（第二项授权），业主委员会的成员有更强的责任感去履行业主的重托，他们会组建一个专门的招标小组（其成员由业主委员会成员和业主代表组成，业主委员会主任任组长。也可邀请居民委员会代表列席），并通过邀请相关的专家负责评标和定标工作。为进一步推进小区的民主，保证决策的公开和公平，不妨假定业主委员会将招标小组的定标结果在小区内进行公示。在公示一定时间且无异议后，业主委员会代表全体业主再与中标物业公司签订物业服务合同。(www.xing528.com)

相对于业主集体决定而言，由评标委员会采用“分值法”或许更为科学有效、公平合理。不妨假定物业管理的入围企业为5家。当通过业主大会的投票表决方式决定时，5家不同的企业势必会分散业主的选票，以致很难保证某一家企业一定能在一次性表决中获得过半数的业主同意且专有部分占建筑物总面积过半数的业主同意，尤其在入围企业的实力相当（或势均力敌）之时。于是，在制度门槛之下，集体表决结果成为无法达成共识的无效结果。在每位业主坚持自己主张时，多次投票表决也难以解决这个问题。业主投票表决的方式或许适合于仅1～2家入围企业的情形。在首次业主大会上，决定是否聘任的物业公司，往往是已经介入的前期物业管理服务企业，这时，表决结果可能是有效的。但业主并不希望仅有这一家物业公司可供选择^[14]，物业服务市场会给出更多的物业公司让业主选择。在市场竞争情形下，由全体业主参与的集体选择过程（包括表决方式）很可能在现有通过标准下产生集体决策无结果。为了满足法定的通过标准（即过半数标准），在不改变全体业主决定方式的前提下，必须引入新的制度安排。比如说，在没有企业满足业主集体决定的通过标准时，按企业得票数的高低选取得票数居前两名的公司作为新一轮的选择对象，同时淘汰其他的公司。再让全体业主对得票居前的两家公司进行投票选择^[15]，或许可得到满足制度门槛的有效投票结果。这样的制度安排并没有改变“通过标准”，仅将原先的一次投票变成了两次或多次，从而将业主的一次选择变成了两次或多次选择。另一种方式是业主授权业主委员会组建招标小组开展物业公司的选聘工作。当业主委员会通过双过半规则得到授权以后，招标结果相当于通过了“双过半”规则。更为重要的是，由业主委员会成员和聘请的转接组成的招标小组组织的评标、定标过程会更有效率。物业管理服务的评标工作是由评标委员会进行的，评标委员会不同于业主委员会组建的招标小组，它是招标小组直接聘请的或通过地方政府相关管理部门聘请的由物业管理专家和业主代表共同组成的一个评定委员会（一般为5～7人）。通过该委员会的成员对每一个投标物业公司评价的综合，可得出候选企业的排序，从而最终确定中标人。

一般而言，当甲方与乙方签订了服务购买合同，乙方向甲方按合同提供了服务以后，甲方向乙方进行支付是甲方的义务，乙方向甲方收取服务费用是乙方的权利，并且是受法律保障的权利。如果我们把业主委员会看作一个独立的行为主体，当其与物业公司签署了购买物业服务合同以后，业主委员会必须向物业公司支付物业服务费，同时，物业公司具有向业主委员会收费的权利。问题在于，业主委员会是受业主的委托，与物业公司签订了合同。于是，人们建议（当然，现在就是）让物业公司直接找合同签署者的委托人——单个业主去收费，而不找合同签署者——业主委员会收费。这种做法，似乎简单，但混淆了市场交易关系，模糊了交易的产权。实际上，在单个业主、业主委员会和物业公司之间，存在两项交易：一项是单个业主与业主委员会之间的委托代理交易；另一项是业主委员会与物业公司之间的物业服务交易。在前一项交易未完成的情况下，实施基于前一项交易的后一项交易，其困难是必然的。具体表现为物业服务收费难。要完成第一项交易，必须明确单个业主向业主委员会支付费用（物业服务费，甚至包括代理费）的义务，同时业主委员会具有向单个业主收费的权利。这项权利，构成了业主集体向业主委员会的另一项授权。