业主确认物业管理制度

业主的认定是业主组织成立的前提。业主的认定过程是一种制度实施过程，认定的依据则是相关的制度安排。《物业管理条例》第六条规定：“房屋的所有权人为业主。”该规定将业主和房屋的所有权人视为同一事态，或者说，它们是同一种事态的两种不同表述方式。这个事态的内核是房屋所有权，只有拥有房屋所有权的人才能作为业主或称为房屋的所有权人。当房屋所有权是清晰可辨认的时候，业主的含义是清晰的，业主也是可辨认的。实际上，要辨认房屋所有权，又涉及另一个制度安排。该安排要明确可用来确认房屋所有权的物件或状态。比如房屋产权证（简称房产证）、购房合同或居住状态等。具体安排哪一种或几种物件、状态作为确认产权的要件，不仅要考虑法理要求，也要注重实际情况。具体的制度安排，要在体现公平的前提下，尽量降低制度的实施成本。

对商品住宅而言，一般认为，房产证是辨识房屋所有权人的唯一要件。如果每一个购房者在按合同接受房屋的同时领取了房产证，那么，每一个单位的房屋就对应着一份房产证，房产证作为房屋所有权人的法律要件是合适的，它不会遗漏任何实际所有而没有办证的人。由于现行办证过程复杂，并在办证时购房者要缴纳一笔数额不菲的房屋维修基金，有些购房者在付清了全部房款、接受房屋以后没有及时，也不急于办理房产证。在贷款仍未还清的情况下，即便以购房者名义办理了房产证，该证也往往被贷款银行所扣押。对每一个购房者而言，影响办证的因素或许不会相同，当这些因素影响购房者办证时，房产证的件数就会小于购房合同件数。如果一味地以房屋产权证为业主确认的要件会将那些未办证的购房者排除在业主之外。新近的《北京市业主大会议事规则（示范文本）（征求意见稿）》（2009）已考虑了这个问题，规定：房屋竣工并已交付使用，但尚未办理房屋登记的，按照房屋买卖合同载明的买受人认定业主身份。

实际上，《物业管理条例》中将房屋所有权人作为业主的规定，虽然排除了房屋租用者的业主权利，但没有排除购房合同中约定的房屋购买者作为业主的权利，也没有明确房屋产权证是界定业主的唯一要件。当以购房合同作为认定业主的要件时，业主集体不仅包含了已经办理房产证的业主，也包括了未办理房产证的房屋所有权人。前者为法定的房屋所有权人，后者能否称之为市场中实际存在的房屋所有权人？无论怎样称呼后者，业主集体都不能排除他们。宪法保护通过正当的市场交易所获取的财产，包括购房者通过市场所购买的房屋以及他的房屋所有权。《物业管理条例》之所以没有明确房屋产权证是界定业主的唯一要件，是否已经考虑了这种实际存在？因此，实际操作中如果将产权证作为界定业主的唯一要件，有可能与现行的制度内涵相悖。(www.xing528.com)

以购房合同作为界定业主的要件，具有公平性和效率性。可以想象的是，未办证者实际所有的房屋，很可能与已办证者的房屋在结构上具有不可分性。如果将他们排除在业主集体之外，相当于免去了他们遵守业主公约的责任和房屋维护的责任，从而加重了已认定业主（即办证者）的物业维护负担，造成了费用分摊上的不公平。以购房合同作为界定业主的要件也具有效率。以业主大会筹备为例，当已购房合同作为业主资格认定要件时，开发商便可直接向筹委会提供业主名册，无需等待办理和核实房产证以后再确认业主。这个简化了业主确认过程，不仅没有将未办证的购房者排除在业主之外，而且节约了时间，降低了成本，提高了业主组织形成的效率。

强调以购房合同可以作为业主认定的要件，并不是否定产权证或房屋权属证明的作用。在法治社会里，房产证作为官方认可的一种财产证明，不仅可以通过它确认房屋所有权人，还可以通过它界定房屋所有权人的相关权利。在我们的调查中发现，许多业主大会的筹备者在实际运作中除了将房产证上记载的权利人认定为业主以外，也将购买了商品房（含经济适用房）但尚未取得房产证书的、房屋买卖合同记载的购房人视为业主。所以，我们建议，确立并推广《北京市业主大会议事规则（示范文本）（征求意见稿）》中有关业主的认定方式，将房屋产权证或房屋买卖合同中记载的购房人都界定为“业主”。