接受委托的社会化物业公司：开发商的选择

在通过市场化程序以合约方式引入前期物业管理公司情况下，物业公司通过市场途径介入开发商和业主之间。由于接受了开发商的委托，自开发商交房之日起，物业公司几乎完全代替了开发商与入住业主进行全方位的接触。业主或许感受到了物业服务人员与房屋销售人员在态度上的差异，有不少业主在接收房屋时仍在打听售房时所遇到的某某先生或某某小姐，因为在购房期间他们的热情服务（实为“推销”）曾给购房者留下了深刻印象。或许是售楼人员的过于热情，也可能是物业服务人员的相对淡漠，作为购房者和作为业主的同一个人有着不一样的感觉。这种不一样的感觉很可能不知不觉地成为业主与物业公司之间后续冲突的一个潜在要素。

开发商外聘的物业公司与开发商之间的关系是一种完全的市场交易关系。在与业主接触过程中或在业主组织组建过程中，物业公司有可能采取最大化其自身利益的行动。而业主在心理上仍愿意将它作为开发商产品的售后服务机构。

当开发商委托物业公司协助筹备业主大会会议之时，也就是物业公司与开发商前期物业管理服务委托合约即将结束之时。物业公司面临两种选择：一是继续提供物业服务，二是中止物业服务。如果物业公司拟中止物业服务，他会选择不介入业主组织的筹备。如果物业公司欲继续提供物业服务，他就必然会参与业主组织的筹备。在筹备工作中，有些公司采用了积极策略，他们积极主动地协助组建业主组织并赢得了业主的信任，得以继续为业主提供物业服务；也有些公司采取了消极策略，他们消极被动地协助组建业主组织，甚或采用某些借口或设置一些障碍阻止业主组织成立以延续开发商与其已签署的物业服务合约。当然，这类公司继续提供物业服务的机会较小，即使拖延，其延续时间也不会太久。除了开发商不希望长时间介入物业管理服务事宜之外，新出台的地方物业管理条例对第一次业主大会会议召开的时间也作出了明确的规定，并给出了具体的政府责任单位^[29]。在开发商和政府期望早日建立业主组织的情况下，物业公司的消极拖延或阻止行动，只会给物业公司带来不良声誉，给未来的经营增添压力。在业主也有意愿尽快组建业主委员会的情况下，除非物业公司不想再提供物业服务，否则，还是会积极主动地协助组建业主组织。

无论物业公司的前期物业服务是否令业主满意，物业公司在业主组织组建过程中的消极抵制态度都会令业主反感。即使物业公司的前期物业服务不能令业主十分满意，在公司积极主动地协助组建业主组织情况下，公司仍有可能获得物业管理服务业务。原因在于，在物业公司服务态度积极主动、服务质量和收费基本满意情况下，业主选择新的物业公司将面临较大风险。一方面，可能要承担较高的物业和物业资料的交接成本；另一方面，新物业公司实际提供的物业服务质量存在不确定性。对前期介入的物业公司而言，在业主组织形成过程中，物业公司采取积极主动的行动策略，或许是获取后期物业服务供给业务的良好选择。

当物业公司积极主动地做好业主组织工作时，物业公司与业主之间自然建立了良好关系，提高了获取更大物业服务市场份额的可能性。物业公司在获得物业服务的生产权以后，日常物业服务费是一项经常性收入，而物业维修管理则有可能使公司获得较为可观的间断性收入。按《住宅专项维修资金管理办法》（2008）规定，无论是否成立业主大会，物业公司都有资金使用的建议权。在未成立业主大会以前，经大多数（面积和业主数均为2／3以上）业主和地方人民政府建设（房地产）主管部门审核同意后或业主委员会同意后，物业公司具有使用权。在业主大会成立以后，经业主委员会同意并报业主和地方人民政府建设（房地产）主管部门备案后，物业公司可获得资金使用权。因此，无论是否成立业主大会，物业公司都必须与业主建立良好关系，以获得物业维修资金的使用权。当然，对新建小区而言，政府规定的业主大会成立期限以前，几乎很少涉及专项维修资金的物业维修问题，大部分的维修工程仍处于开发商的保修阶段。物业公司为获得后期的维修资金使用权，积极主动地协助组建业主大会是一种必然选择。有学者（Shiu，2001）报告了台湾桃园社区的情况，认为那里HOAs（业主协会）迅速发展的原因，不在于成立HOAs以后能对居民提供多少的集体舆论导向，而是因为存在大量公共资金可供利用。此观点可谓“一语中的”。

在业主大会组建过程中，业主得到了物业公司积极主动的建议，从而支付了很低的或者几乎没有负担业主组织的建立成本。在友好与合作中发展起来的物业公司和业主组织之间的良好关系，容易建立随后的物业管理服务运作合约，业主组织只需承担很低的物业服务合约的前期交易成本。物业公司则经历了成功创造需求的过程。

我们在新建小区的业主大会会议召开和业主委员会形成过程中，随处可见物业公司的身影。大多数物业公司，包括一些在前期物业服务过程中与业主有过纠纷的物业公司，都积极参与业主组织的组建工作中。台湾的情况也不例外，研究者随机地从业主协会中选择了73个协会，发现几乎70%的协会的组建得到了物业公司的帮助，10%由开发商帮助，只有15%的业主协会由居民自己建立（Guo，1999）。

从开发商、物业公司和业主组织的发展历程及其相互间关系演变的分析中，我们不难发现，无论在早期的开发商提供物业服务阶段，还是后来的物业服务市场化阶段，开发商和物业公司在业主组织的形成中都做出了贡献，并且大多以组织者和出资者的身份介入了业主组织的组建过程。开发商和物业公司之所以如此，并不是因为他们乐施好善，也不是他们具有崇高的社会责任感，关键在于他们的利益与业主组织的形成密切相关：早期的开发商需要通过业主的口碑提高声誉，促进房屋销售；后期的开发商希望尽早组建业主组织以尽快转移其物业管理服务责任；物业公司需要通过业主组织重新获得物业服务供给权以取得物业服务的日常收入和可观的物业维修管理服务收入。

物业公司在业主组织建立和发展方面扮演过重要角色，我们可以将他们看作是奥尔森所指的集体行动的市场欢迎者。另一方面，物业公司的生产性垄断、不作为或侵权行为，也有可能激发业主的维权行动。诸多的业主维权行动就是在业主感到垄断、物业公司不作为或侵权的情况下出现的。如果业主集体由此形成并在行动中学会了如何有效地实施集体维权，那么，物业公司的短期利益最大化行为产生了正外部性，可谓“无心插柳柳成荫”。但这个“荫”更多地属于业主，而不是物业公司。

今天，业主委员会，这个发轫于开发商并由其主观意志推动的民间组织，似乎正被开发商、物业公司、政府和业主四方共同要挟着，蒙上了一层浓厚的具有社会责任的意识形态色彩。它也被更多的人当作是一种区别于开发商、物业公司和“官方”的“民间力量”。

总之，对业主而言，传统习俗和生活环境塑造了其性格与行为特征。业主特征和其经济计量的结果共同影响着业主集体行动。业主可能会因“多一事不如少一事”的想法而不参与集体行动，也可能会因“搭便车”的企图而不参与集体行动。比较而言，“多一事不如少一事”比“搭便车”或“占便宜”能解释更多的业主不参与行为。从经济学角度看，“多一事不如少一事”是基于成本的考量，“搭便车”或“占便宜”是基于收益的考量。两者虽然有关联，但前者更符合中国传统^[30]，而后者则与之相悖。人们更多地出自成本和公平的考虑放弃了集体行动。

就业主集体而言，存在规模经济问题。一个居住区的规模越大，业主间达成一致意见的成本越高，业主集体实施共同管理的成本越高，业主集体行动的难度也就越大。而开发商“1人决策机制”有可能最大化大多数业主的总收益，尤其是那些知名的开发商。

从开发商、物业公司和业主组织的发展历程及其相互间关系演变的分析中，我们可以看到，开发商和物业公司在业主组织的形成中做出了贡献，并且大多以主导者的身份介入了业主组织的组建过程。他们的介入是他们理性计算的结果，是市场引导的一种自发行为。

为了更加有效且公平地组织业主集体行动，进一步的制度设计是必要的，尤其是考虑人的自利属性和他们参与公共事务的被动态度对制度效果的可能影响更为必要。现有的制度设计未能充分认识并体现这一认识，在鼓励业主自愿介入方面存在不足。

在给定的技术前提下，制度趋向于降低交易成本，并真正与各种不同模式的优势相对应。一系列国家和地方性法规的颁布，虽然明确了业主组织如业主大会和业主委员会的组建方式，但组织的职能和权限依然不清，业主大（协）会的性质也有待探讨和明确，业主大会的议事规则应当就业主大会的具体议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项做出更加清晰的约定。

当操作层面规则缺乏、内容要求不明确或明确但难以做到时，业主集体运作依然会遇到困难。在操作层面上，部分业主不交物业费是客观存在的一种现象。尽管《物业管理条例》明确规定业主有义务按时交纳物业服务费用，但当部分业主实际上不支付物业服务费用时，物业公司并没有强制收费的权力，业主委员会也没有这个权力。从委托关系上看，业主委员会是接受了全体业主的委托^[31]，而物业公司是接受了业主委员会的委托。当物业公司与业主委员会签约并提供物业服务以后，在没有明确“由每一位业主支付物业费”的合约条款的情况下，物业公司只能按约向业主委员会收费，而业主委员会向每一位业主收费。即便合约明确了“由每一位业主支付物业费”，虽然减少了业主委员会的收费环节，但却增加了物业公司的收费成本。当部分业主选择不按期付费或拒付物业服务费时，物业公司尽管付出了收费成本，但也不一定有特别的效果。假定物业公司将此事上告法庭，那么它的文件依据只能是物业服务合约。由于该合约是业主委员会主任代表业主委员会^[32]签署的，因此，无论拒付物业服务费的是何人，业主委员会主任都将成为被告。当然，业主委员会主任要会同具体的当事人来应对。于是，当事业主、业主委员会主任、业主委员会其他成员以及物业公司都将为这个法定的处理程序支付时间、精力和金钱。另外，在业主个人认为业主委员会的决定或行为侵犯了其个人利益的时候，新修订的《物业管理条例》明确了业主个人的法律诉讼权。其结果是，当事业主、业主委员会主任和业主委员会其他成员又将为这个新的法定程序支付时间、精力和金钱。因此，在各层次水平上的规则未能形成一个利益协调、纠纷处置和违规制裁的自我调节机制的情况下，无论法院介入的是哪一种情形，进入法院程序的各项费用将使物业服务的交易成本和业主集体间的交易成本大幅上升，从而形成集体行动的新难题。

一个理想的格局是，业主委员会能有效地处理好业主之间的关系，从而有效地代表业主集体。在这种格局下，业主委员会好似一个参与物业服务市场化交易的个体——物业服务的单个卖主。显然，形成这种格局的制度协调是必要的。

【注释】

[1]美国称该组织为业主协会（Homeowner Associations，简称：HOAs），台湾和香港地区也借用了该称谓。按规定，每一个业主都是业主协会的一名成员。

[2]按现行的《物业管理条例》规定，业主委员会必须由第一次业主大会选举产生，因此，业主委员会的数目与业主大会数相一致。现实中存在着由开发商组建业主委员会而没有通过业主大会组建的情况，因此，现实中的业主委员会数目可能要多于业主大会的数目。

[3]该内容摘自“民进北京市委作为党派提案提交至北京市政协大会的《关于北京社区业主经济自治组织存在问题制度和制度创新的建议》”。

[4]也称管理成本或另一种形式的交易费用，它是发生在企业内部管理过程之中。言下之意是，企业规模越大，管理成本越高。因此，可以认为，科斯给出了大集体不能形成的交易费用解释。

[5]多数是基于来自经验研究证据的共生关系分析。

[6]当然，关于所有局中人类型的充分和准确的信息是一个强假定，现实世界里很少遇见。

[7]该模型由林达尔首先提出，并由布坎南（Buchanan，1968）重新复活。

[8]通常将其原因归结为交易费用太高。(www.xing528.com)

[9]在他们的实验中，每位参与者有225张代价券，既可用于私人投资，也可用于集体投资。在一项实验中，私人投资的收益为每张代价券获益1美分，即每个人有保障的总收益为2．25美元。在集体投资中，如果只有少数人参与，参与者获益将小于2．25美元，但如果大家都投资于集体，每张代价券获益5美分，个人总收益为11．25美元。结果是：40%～60%的代价券投资于集体。在另一项将个人投资收益提升至3．25美元的实验中，投资于集体的比例只有轻微的下降。

[10]公平分摊制度：如果受试者没有对集体有利的结果作出贡献，他将被摊派一定的金额（不许“搭便车”）。货币返回制度：集体结果未出现时，返还受试者的货币（可规避风险）。

[11]在此可用收益与成本的比率（收益／成本）来反映收益分配的公平性。公平意味着每个人具有相同的收益与成本的比率。

[12]社会决策还有另两种方法：一是独裁；二是传统。在独裁决策过程中，只用单个人或小团体的意见就可以作出集体的决策。在传统决策过程中，人们依据传统规则如宗教法规等进行决策。这两种方法在某种意义上与民主决策截然相反。单个人的统治是自由管理的一种极端情形，而神圣法规统治则是法律统治的极端情形（阿罗，2000，《社会选择：个性与多准则》，首都经济贸易大学出版社，第11页）。

[13]它是与布坎南描绘的“政治过程将成本强加于不被代表的个人”相一致的概念，正如不完全竞争市场强加于非垄断者的成本。比如说，你没有加入公共保卫决策集团，保安人员就可能较少地在你住宅周边巡逻，你或许会承担更大的盗窃损失。更大的盗窃损失和不成立集团时的盗窃损失之差为政治外部性成本。即政治外部性成本＝更大的盗窃损失－不成立集团时的盗窃损失。

[14]关键要看能否通过卡尔多－希克斯补偿检验。如果过半数规则导致的净收益小于净损失，其结果显然无效率。

[15]这里的集体购房行动并不意味着个人先形成购房集体而后再购房，而是指尽管每一个购房者单独实施了购房行动，但房屋的整体构成使所有独立的购房者成为一个事实上的集体，这个集体包括集体中的每一个人享受了规模经济。

[16]《深圳经济特区物业管理条例》（深圳市人大常委会2007年10月17日颁布，2008年1月1日实施）第十九条和第二十条规定，物业管理区域符合业主大会成立条件后六十日内，建设单位（即开发商，下同）或者物业服务企业应当书面告知物业所在地街道办事处。街道办事处应当在收到书面告知后一个月内，负责核实并组织、协调成立首次业主大会会议筹备组（以下简称筹备组）。筹备组由五至七名成员组成，其中社区工作站负责人一名、建设单位或者物业服务企业代表一名、业主代表三至五名。《郑州市物业管理条例》第十三条规定，业主大会筹备组成员由业主代表、建设单位代表、居民委员会代表、辖区公安派出所代表组成。其中，业主代表应不少于成员总数的二分之一。

[17]参见《郑州市物业管理条例》第十三条。

[18]该状态意味着开发商所开发建设的房屋还在销售之中或开发商还拥有部分房屋的情形。开发商所有房屋全部售完的情形将在随后讨论。

[19]《物业管理条例》第二十二条规定：建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理公约应当承担的责任等事项依法作出约定。第二十三条规定：建设单位应当在物业销售前将临时管理公约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理公约予以书面承诺。

[20]例如小区道路边停车位的收费使用、游泳池的收费使用等。大多开发商通过对共有物业使用权的限制，将共有物业的实际所有权留于自己手中。在一个小区里，存在很大比重的这类产权。专家希望通过《物权法》协调这个问题，结果仍留有遗憾。实际上，问题的原因，一是《物业管理条例》对开发商的授权过多；二是政府相关管理部门在开发项目的规划许可阶段和销售许可阶段未对开发商提出界定所售物业产权的要求。解决办法是，首先，政府相关管理部门对开发商界定所售物业产权提出明确要求，审核确认，公之于众。第二，通过修订政策条例，回归开发商的市场角色，清晰界定开发商在物业保修期内的物业保修责任。

[21]实际上对政府信任，也是为了减少交易成本。在开发商主导物业管理服务期间，业主不断向政府相关管理部门投诉开发商或物业公司侵权行为。业主前后行为的不一致，似乎是采用了一种“先签合约，再求政府”的策略。

[22]此处“估价”意味着买者对所买物品未来使用过程中所得的价值估计。

[23]此处“估价”为卖者的估价。即卖者对所卖物品未来使用过程中所得的价值估计。交易过程中，只有当卖者的估价低于（或等于）交易价格，而买者的估价高于（或等于）交易价格时，交易才能成功。

[24]开发商当时对成立物业管理部或物业公司的认识是“一举两得”，既可以促进销售，又可以垄断后期的物业管理。当然，那时社会上也没有或几乎没有承担他人所开发物业管理服务的物业公司。

[25]从万科物业公司的早期运作对万科房地产公司发展的作用中，不难看出这种关联。

[26]实际运作中，开发商对物业公司的管理服务是疏于监督的，故其承担的监督成本很低。

[27]深圳市物业管理有限公司隶属于深房集团，成立于1981年3月10日，是中国内地第一家物业管理公司。

[28]其中i%为开发商返还物业公司贡献的比率，0＜i%＜100%。

[29]《辽宁省物业管理条例》规定：“县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府接到建设单位的书面报告或者业主的书面请求之日起30日内，应当组织成立业主大会筹备组（以下简称筹备组），负责业主大会筹备工作。”根据《广州市政府关于加强街道工作的意见》（2005），街道办事处对城市管理工作履行的职责和任务包括“对未实施物业管理的住宅区，由街道负责组织推进物业管理”“处理物业公司与业主委员会、业主委员会与业主、业主与业主之间的矛盾和投诉，负责调解小区居民群众的投诉”等。

[30]如“各人自扫门前雪，莫管他人瓦上霜”等俗语，就传递着这种习俗。

[31]《物业管理条例》规定，2／3以上的业主同意即可成立业主委员会。或许有人不属于2／3团体，他不同意成立业主委员会，或不同意某些成员进入该委员会，但此时他必须服从2／3成员的决定。《物业管理条例》在此给出了合作性强制。因此，可以认为，全体业主对业主委员会进行了委托。

[32]要注意这里出现的业主间的两层代理关系，因为在业主委员会主任代表业主委员会之前，业主委员会已代表了全体业主，当然包括现在拒付物业服务费的业主。