物业管理部门：开发商旗下的内部运营机构

（1）开发商对物业公司进行补贴

由于开发商最先，并且直接感受到了房屋销售市场上的这种关联性需求，故在房地产开发的早期阶段，大多数开发公司都在公司内部组建了一个物业管理部门或出资设立了物业管理公司。从售后服务角度看，开发商为其所开发的物业提供管理服务是理所当然的，也不可以回避。无论是开发商下属的一个部门还是一个公司，作为开发商所开发物业的管理服务职能是相当清晰的。一方面，它要为开发商所开发的物业提供售后服务；另一方面，它必须及时处理各类开发遗留问题。良好服务可以提升开发商的声誉，有效促进房屋销售。在此阶段，对开发商而言，与其说物业管理服务是一项权利，不如说物业管理服务是一项义务。当开发商将物业管理服务作为一项义务时，许多物业质量问题被开发商所属的物业管理部门或公司及时解决了，有时是在业主并不知情的情况下自己就悄然解决了。由于物业质量问题直接影响着开发商的市场声誉，进而影响开发商的房价和销售量，故开发商要求下属物业管理部门或公司及时、悄然地解决物业质量问题。作为开发商下属的物业管理部门或公司很清楚开发公司的意图，在给业主提供服务的同时，一个主要的职能就是及时处理开发商遗留的各类问题，包括物业质量问题。

当开发商和其下属的物业管理服务机构将物业服务作为一种权重很高的市场营销手段时，开发商、物业公司和业主之间的关系相对融洽。物业公司除了提供日常物业服务和及时发现并解决开发商遗留问题之外，经常会组织一些业主联谊、沟通和交流活动。在这些活动中，物业公司成员和业主之间、业主相互之间建立了良好的私人关系。在物业公司的倡导下，业主中的积极分子很快活动起来，于是各类业主组织，如文娱类的小区摄影协会、老电影之家、舞蹈队，自治类的业主委员会、治安联防队、小区巡逻队等相继成立。在各类组织成立和运行过程中，业主投入了时间、精力和技能包括表演技能，而开发商（物业公司）提供了经费和活动场所。业主在享用良好物业服务的同时，感受了丰富多彩的生活氛围。开发商和物业公司在赢得业主信任的同时，赢得了良好社会声誉，甚或形成了开发商的物业管理服务品牌。当开发商提倡“买房就是买服务”，而购房者也认为“买房就是买服务”的时候，是开发商将物业服务作为其所开发产品的一个部分进行出售，也是购房者将物业服务作为房屋产品一个部分购买。这个时候，开发商将物业服务作为自己的责任，而购房者将物业服务作为自己购房应得的一种权利。这种情况下，市场有效地协调着开发商、物业公司和业主之间的关系。作为开发商下属的物业公司有效地协调着开发商和业主之间的关系。由于物业服务作为物业交易的一个环节，它直接影响着开发商的物业售价和销售量。当物业服务对物业售价和销售量产生正面影响时，出现因物业管理服务所产生的开发收益增量Ws。大多数开发商会拿出该收益增量的一部分（Ws×i%）^[28]对下属的物业管理部门或公司进行补贴。因此，除了物业服务收费以外，物业公司还得到了来自开发商的补贴（Ws×i%）。在有开发商补贴时，物业管理服务人员有较高收入，他们大多会一心一意去协调开发商与业主之间的关系，并通过提供良好的服务极力维护开发商的形象和声誉。这个过程中，开发商因物业管理服务所得的净收益为：Ws－（Ws×i%）＝Ws（1－i%）。在房地产市场和物业管理市场中，出现了开发商、物业公司和购房者（业主）三方共赢局面。

（2）开发商不对物业公司进行补贴(www.xing528.com)

随着房地产市场供求关系的变化，当房地产市场成为卖方市场时，物业管理服务对房价和销售量的影响或贡献不再明显，Ws趋于零，Ws×i%趋于零，开发商对物业公司的补贴就会减少甚或不再有。开发商会将时间、精力和经费集中投到房地产项目开发上，而不再愿意将经费投到已建成小区的物业服务上。对开发商下属的物业公司而言，不仅失去了开发商的补贴，同时在公司或集团公司中的地位也明显下降。物业管理人员包括领导层的服务热情降低，服务质量受到影响。已成立的各类业主组织也会因经费和组织的缺乏而停止活动。物业质量问题不能及时解决，物业公司和业主组织的协调工作有限，各类物业管理服务纠纷相继出现。

人们通常将物业服务纠纷的原因归于开发商未能按市场化程序外聘高水平的物业公司。因为在物业公司服务水平不高时，物业服务质量会没有保障，业主对物业服务质量的不满意会引发物业服务纠纷包括物业收费纠纷。但要注意的是，国内相对水平较高的物业公司正是开发商在买方市场情形下所培养出来的一批开发商下属的物业公司。由于小区物业产权的复杂性以及管理服务的风俗习惯性，国外物业管理服务公司很难为国内居民小区提供良好服务。因此，对那些拥有专业物业服务公司的开发商而言，要求他们一定要外聘物业公司不一定是最好的选择。在卖方市场情形下，开发商并不想为物业管理服务耗费更多的时间、精力和经费，甚至不想拥有自己的有待补贴的物业公司。当政策规定开发商必须通过市场化方式选聘物业公司时，开发商愿意按政策规定实施。在具体实施过程中，有些开发商甚至将房屋售后的市场责任转移了出去。