如何形成业主集体？开发商售房的影响

在房屋销售阶段，随着房屋销售不断进行，开发商所有的物业在不断地减少，购房者所有的物业在不断地增加。小区房屋开始由原先的开发商个人所有转变为售后的与购房者共同所有^[18]。在这个过程中，购房者自愿加入了这个集体，或者说，是市场而不是强制使购房者自愿形成了一个集体。如果开发商仅仅作为房屋的初始所有者和卖者，他通过其所有房屋的区分所有权的市场交易引致新的业主集体的形成。开发商和购房者一道形成新的业主集体，并不是开发商售房行为的目标，也不是其行为的诱因，仅仅是房屋区分所有权交易的一种无意的结果。在这个结果（集体）里，开发商和其他购房者一样，都拥有一套或多套单元住房或其他类型的物业，而购房者也有可能和开发商一样，随时准备以较高价格出售其已有的房屋。

随着交易不断进行，开发商最终售完了其所开发的物业。在开发商不再拥有其所开发小区的任何物业的时候，开发商就脱离了销售过程中所形成的业主集体。在市场里，开发商并不需要和其他已购房业主商议并取得他们的同意，就可以通过市场卖出其所有的房屋而退出这个集体。当然，其他的购房者也可以在这个过程中转售他已购的房屋，从而退出这个集体。在由市场交易所形成的这样一个集体里，尚未存在一个中心代理人或代理机构，业主集体以分散化的隐形方式存在着。(www.xing528.com)

上述分析表明，新的业主集体的形成是市场交易的产物，区分所有权的市场交易使原先的一个业主（开发商）演变成了一个具有众多业主组成的业主集体。在这个过程中，开发商区分了物业所有权，并通过市场路径渐渐转让了其所有的整体性物业。