业主集体行动的规模经济与决策成本优化方案

具体的管理实践结果似乎已经暗含了购房时的规模经济与后期管理成本的规模不经济之间有必然联系。有学者（Guo，1999）通过对台湾地区物业调查结果分析，认为业主协会的成立比例与社区规模有关联。社区规模越大，业主协会成立的比例越低。在1996—1998年，小型社区（不到100个单元的社区）业主协会的形成率在64%～72%，中型社区（101—200单元的社区）的形成率在19%～24%，大型社区（超过201个住宅单元的社区）的形成率在8%～12%。通过对香港地区的调查研究发现，居民集体决定行动的成功率与居民人数成反比，更大私人社区的业主会更加不愿意形成自己的私人社团以取代开发商的管理委员会（Chin，2002；Lai et al，2004）。

当我们将业主集体内个人间的交易成本作为业主集体组织能否形成的一个重要影响因素时，上述研究结果实际上表明了交易成本与居住区规模之间的关系，即居住区规模越大，业主间达成一致意见的交易成本越高，业主集体实施物业管理的管理成本越高，业主集体行动的难度也就越大。

为了说明业主个人的经济计量模型，大堂整修的例子中已经暗含了业主间交易成本为零的假定。实际上，共同拥有部分物业的业主间的联系、协商、谈判、沟通乃至获得信任都需要成本。德姆塞茨（Demsetz，1967）从协商成本角度比较了财产的个人拥有与共同拥有方式之间的优劣。他认为，随着拥有者人数的增多，财产使用的协商成本将增加，从而出现不经济，其结果将导致共有财产向私人所有形式的转变。然而，德姆塞茨也注意到了问题的另一方面，在存在规模经济情形下，许多私人所有者又会渴望形成一个股份公司。在公司形成以后，如果每个所有者都参与公司必须做出的每一项决策，那么，公司在经营中的规模经济又很快被很高的（内部）谈判成本所压倒。通过对规模经济与协商成本对立关系的描述，德姆塞茨揭示了个人与集体之间可能存在着冲突。

如果说住宅小区的购房者在购房时得到了规模经济的好处，那么，在后期共同管理决策成本上的增加是否是一种必然呢？当然，这个问题已超出了本书的讨论范围。然而，寻求一些方法降低后期的共同决策成本，无论是对后期业主共同管理效率的提高还是维系前期已有规模经济都是有益的。图9－3描述了集体行动的规模经济、决策成本与参与决策人数之间的关系。

图9－3　规模经济、决策成本与决策人数关系曲线

在图9－3中，规模经济与参与决策人数的关系用直线L表示，决策成本与参与决策人数之间的关系用曲线L1表示。由图9－3可见：

1）在参与集体决策的人数为n0时，L与L1相交于Q0，即规模经济等于决策成本，L（n0）＝L1（n0）。(www.xing528.com)

2）当参与决策人数大于n0时，决策成本将大于规模经济。

3）只有当参与决策的人数少于n0时，规模经济才有正收益。

在物业构成决定了购房必须是一个集体行动时^[15]，利益最大化的途径便是尽量减少业主的决策成本。当决策成本与参与人数之间的关系如图9－3所示时，减少决策成本的最简单的办法便是减少参与决策的人数。最极端的一种状态是n个业主共同享有了规模经济，但仅由1人为这个集体做决策。此时，规模经济达最大，而决策成本最小，两者之差或称净收益达最大。与之对应的另一个极端是：n个业主共同享有规模经济，但n个人都为这个集体做决策。此时交易成本达到最大，净收益最小。当规模经济一定时，净收益L2（指规模经济与决策成本之差）随参与决策人数的增加而不断减少，见图9－4。

图9－4　净收益与业主参与决策人数关系曲线图

由于“1人的决策机制”是独裁机制或绝对信任机制，一些显见的独裁机制的弊端和绝对信任的稀缺，使得人们在大多情况下不得不放弃对它的运用。权衡之下，人们会考虑由一个小的管理团体（其人数大于1，小于n）代表全体参与者（或所有者）n对大多数议题做决定，从而降低集体的决策成本（Demsetz，1967）。在业主集体决策过程中，业主委员会可以看作是这样一个团体。在规模不等的小区里，业主委员会成员数虽有差别，但一般在5～17人（取单数），具体人数由业主大会筹备组根据物业管理区域的实际情况确定。

值得注意的是，由开发商直接为业主集体作决策的机制类似于“1人的决策机制”。在这种情况下，业主可以享用规模经济与决策成本之差或两者间净收益的最大化。问题在于，业主不一定能够享用总净收益的最大化。只有在开发商的决策满足了大多数业主的需求，维护了业主的权益，进而让大多数业主满意时，大多数业主的总净收益才会最大化。在中国内地，有些知名的开发商为业主集体做决策，获得了较高的业主满意度，也有效地规避了大型社区或小区中业主集体决策可能遇到的困难。