【摘要】：二十多年的物业管理实践是在缺乏系统规则的情势中摸索。正式的制度《物业管理条例》确立了物业服务企业[11]的特有地位，而一些非正式的规则则在尝试业主自治的做法。《物权法》突破《物业管理条例》中由物业公司管理单一模式的束缚，将业主自主管理和委托他人管理作为与物业公司管理的并列模式确定了下来。
二十多年的物业管理实践是在缺乏系统规则的情势中摸索。通过对不断出现的问题和冲突的认识和理解，为制度的生成与系统化提供了基础。正式的制度《物业管理条例》确立了物业服务企业[11]（以下简称：物业公司）的特有地位，而一些非正式的规则则在尝试业主自治的做法。《物权法》突破《物业管理条例》中由物业公司管理单一模式的束缚，将业主自主管理和委托他人管理作为与物业公司管理的并列模式确定了下来。然而，正像许多学者所告诫的那样，自治、政府和市场都不是灵丹妙药，公共事务的管理经常会涉及公民个人的适当能力和资源处理的复杂任务，而且，自治组织的生存和运作通常被置于和被限定在更广泛的制度背景中（Ostrom，1992；Tang，1992；Lam，1998）。官员和居民之间的高度互补性，对许多物品和服务的有效供给和生产是必要的（林维峰，2000）。因此，不是力图推动政府和物业公司在物业管理服务过程中的退出，更为需要的是研究政府机构甚或党的组织和物业公司如何被设计为有效的运作单位，以在更广泛的制度背景中补充居民处理社区物业公共事务的努力，从而形成物业管理合作局面。
本节将通过对武汉百步亭社区管理服务成功经验分析，理解合作如何通过机制和制度安排可以被确立并得以维持的途径。由于社区管理服务涉及城市基层政权建设、民众权益和市场化等复杂关系，一系列的制度安排和运行机制的设计及其相互作用都有待分析。本节重点考察党政机构、企业和居民自治组织协作生产的制度安排和激励机制。我们发现邻里关系的传统美德和市场机制的结合以及“面对面”的平等沟通较好地解决了社区合作生产问题。(www.xing528.com)
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