业主间合作：现状与发展趋势

业主间的合作涉及的利益群体主要是业主集体及业主委员会。就目前的调查结果来看，业主间的合作并不理想，主要表现在以下几个方面。

（1）业主委员会成立难

物业管理法规规定，当物业已交付使用的建筑面积达到百分之五十，或入住达到两年的，应当召开首次业主大会成立业主代表大会，选举产生业主委员会，而现实情况是业主委员会的成立遭遇重重阻力。业主委员会成立困难的原因主要有三方面：一是交房后业主入住率低影响业主大会的召开。开发商交房两年内的入住率是业主大会召开以及业主委员会形成的一个重要指标。根据《武汉市住宅区业主自治管理实施办法》规定，小区符合以下两个条件之一，才可以召开业主大会、成立业委会：入住率达到50%以上；小区房屋交付使用满2年。但一个不容回避的现实是，前几年房产投资热潮后，很多居民手中不只一套房子，大量新小区入住率不到30%。^[9]二是物业管理公司基本上不支持成立业主委员会。由于新入住的小区内的业主之间并不熟悉，也缺少联系，所以法规要求开发商和物业公司出面进行协调。但是有的开发商在施工和管理中存在诸多问题，如拖欠物业维修基金、建筑质量有问题等，而物业服务企业有的由于自身的管理水平比较低，害怕业主委员会成立之后改聘物业公司，所以他们的配合并不积极。三是对于物业规模大的小区，特别是住宅小区，业主人数众多，组织召开业主大会、成立业主委员会在具体操作上确实存在一定的困难。

（2）业主委员会工作不积极

业主委员会是由业主大会从全体业主中选举产生，经政府批准的代表物业全体业主合法权益的常设社团组织。业主委员会代表全体业主的利益，是全体业主参与民主管理的组织形式，是沟通政府与业主、物业服务企业与业主、业主与业主的桥梁。业主的大部分权益就是通过业主委员会实现或得到保护的。业主委员会经业主大会选举产生后，作为业主物业管理的自治组织，负责物业管理的具体组织工作，协助物业服务企业落实各项管理工作。(www.xing528.com)

但现实中业主委员会的职责履行现状并不乐观。根据业主意见调查表统计结果，约80%的被调查住宅小区成立了业主委员会，但由于业主委员会发挥作用有限，很多小区虽实际成立了业主委员会，但业主根本不清楚是否已经成立或是认为没有成立。

在绝大多数住宅小区，很多情况下业主不管碰到什么问题，往往不会想到业主委员会。我们的调查结果表明，当业主被问及“业主与物业公司发生冲突如何求助”这一问题时，22%的业主表示求助于居民委员会，9%的业主表示求助于街道办事处，13%的业主表示求助于房地产管理部门，26%的业主表示不清楚向谁求助，仅有30%的业主选择向业主代表或业主委员会求助。这说明业主对业主委员会有一定的信任度和依赖度，但业主委员会还未成为真正意义上的业主自治维权组织，业主委员会在现实生活中未能积极发挥自身作用。业主对自身的维权组织缺乏认识，认为与己无关而不愿担任委员职责，即使当选为委员，也是虚占职位，导致业主委员会形同虚设。

（3）业主间的沟通少

我们在调查走访中发现，生活在同一小区的业主彼此之间日常接触少，交流沟通更少。有些业主希望业主之间能多些了解与信任，部分业主希望物业服务企业能在此过程充分发挥业主联系的纽带作用，尤其渴望物业公司通过定期举办一些文化娱乐活动来增进小区业主成员之间的相互了解。大多数业主抱怨社区文化活动少，且在现有的文化资源利用上，存在“三多三少”现象，即：对有形资源重视多，对无形资产利用少；对现有资源使用多，对潜在资源挖掘少；对自家资源管得多，对盘活资源协商少。也有一些中青年业主对社区文化活动抱着无所谓的态度。他们往往喜欢通过更新速度快、符合时代特征的网络、电视、新闻报纸等来获取信息，满足自己的文化需求，提高自己的文化生活质量，而对物业服务企业是否组织文化活动不太关心。对大多数居民而言，居住小区只是生活区，参不参加小区活动并不影响他们的福利，从而出现了普遍性的参与冷漠。