业主与物业服务企业间的合作状况主要体现在物业服务企业的选聘（即委托—代理关系）和物业的日常管理服务过程中。
（1）业主的逆向选择
逆向选择是指代理人在签订契约之前就已经掌握了一些委托人所不知道的信息（经济学里也把这种信息称为“隐蔽信息”），这些信息可能是对委托人不利的，代理人因此与委托人签订了对自己有利的契约，委托人由于处于信息劣势地位，无法识别众多代理人中到底谁优谁劣，往往是越劣质的潜在代理人越是容易成为现实的代理人，从而出现经济学上通常说的“劣币驱逐良币”的“劣质品充斥的市场”的现象。在物业管理的委托环节中，“劣币驱逐良币”的现象并不鲜见。
在城市物业管理服务过程中，逆向选择之所以可能，是因为在目前制度约束条件下，社区业主与物业服务企业之间存在信息不对称。由于市场甄别成本较高，大多数业主对物业服务企业的现状及服务能力不了解。也就是说由于信息不对称的存在，作为委托人的业主不能识别优质的物业服务企业的资源禀赋。如果代理人市场中优质的代理人与劣质的代理人的数量各占一半，从理性的角度出发，委托人愿意付出的价格最多是劣质代理人的价值和优质代理人的价值的平均值，因为这个值是委托人聘用物业服务者的期望价值。由于优质代理人与劣质代理人的运行成本不一样，委托人愿意支付的市场价格低于优质代理人的市场价值，甚至也低于他的工作成本，于是委托人这种无奈的选择结果只能是优质代理人退出市场。随着优质代理人逐渐退出市场，市场中的优质代理人数量会进一步减少，委托人愿意支付的佣金也进一步降低。如此循环下去，最后，只剩下价值、努力工作意愿和成本最低的劣质代理人留在市场上。这是城市物业管理中的逆向选择问题，也是物业管理中的一个“劣币驱逐良币”过程。
（2）物业服务企业的败德行为
败德行为又叫品行危害或道德风险，它是现代经济学上的一个概念，是指代理人在最大限度地谋求其自身效用时做出了损害委托人利益的行为。其表现形式包括权钱交易之类的腐败行为，还包括任人唯亲、独断专行、投机取巧、弄虚作假、铺张浪费等损害社区居民利益的行为。
代理人能否遵循委托人的意愿，代表委托人的利益，竭诚为委托人服务，是业主利益能否实现最大化的关键。委托—代理理论以经济人假设为前提，也就是说委托人和代理人在进行决策时都会进行成本—收益分析，都力求各自利益的最大化。代理人的目标函数与业主的目标函数名义上一致，实际上并不相同。委托人与代理人之间的利益不一致是代理人败德行为的关键原因。
在一般情况下，物业服务企业的目标函数就是在既定的约束条件下使自己的利润最大化；业主的目标函数是物业正常使用和保值增值。因此，在福利或效用一定的情况下，物业服务企业为了追求自身效用最大化就可能利用业主不易观察到的隐蔽信息，违背业主的意愿，损害业主的利益，以最大化其自身利益。作为理性代理人，物业服务企业是选择尽职尽责还是选择道德风险行为，就取决于这两种选择下预期收益的权衡。只有当物业服务企业选择尽职尽责得到的预期收益大于他从事道德风险活动所得到的预期收益时，才会把积极服务作为自己的最优选择。
（3）业主对物业服务企业的满意度低(www.xing528.com)
业主对物业管理服务的满意度是反映物业管理过程中业主与物业服务企业之间合作关系的一个重要指标。满意度高，说明业主与物业服务企业之间的合作关系融洽，反之，则合作关系有待进一步改善。目前各城市不同小区的物业管理满意度参差不齐，但总体现状是业主对物业公司尤其是开发商选定的物业公司的满意率普遍不高。根据浙江工业大学房地产研究所对杭州市1．4万位居民的“住房满意度”的调查，在影响住房的“八大不满意因素[6]”中，满意度最低的是物业管理，见表8－1所示。
表8－1 住房满意度表[7]
注：满意度满分为5分
广州市是国内最早推行专业化物业管理的城市之一，2007年4月广州市统计局利用万户居民调查网，对中心城区5000名居民就物业管理满意度进行了一次抽样调查。调查结果显示，市民对物业管理的满意度仅为44．6%，39．9%的居民评价“一般”，15．5%的居民评价“较不满意”与“不满意”。[8]其中对小区物业管理表示不满的居民，反映最强烈的问题是“小区保安队伍的服务差”，依次是“收费后没有提供相应的服务”和“业主与物业公司缺乏良好互动”，选择以上三项的人均超过三成。“公用水电的分摊”“公共物业的收益及使用不透明”“公共物业产权不明确”等也是居民反映较多的问题，选择的人在20%～30%。我们的调查结果相对乐观一些，64%的业主对物业服务表示满意，36%的业主对物业服务不满意。
（4）物业管理费收缴困难
与业主对物业服务不满意相对应，物业公司对物业服务收费难问题很不满意，也很无奈。物业服务企业对业主的物业进行管理和维护，为业主提供保安、保洁、维修和其他业主所需要的各种服务，按规定收取物管费和服务费是理所应当的事，但实际上，费用的收取却很困难。目前，我国大部分地方的物业管理费收缴率都不是很理想。例如：北京市的物业收费率一般仅为50%～60%，最低的只有30%左右，能达到80%～90%的已属凤毛麟角。我们的调查结果显示，67%的物业公司遭遇物业收费难问题，业主随意拖欠物业费是物业公司最为关注的问题，也是最希望解决的问题。武汉市300多家物业管理企业中，运行较好的企业的物业管理费的收费率也只能达到80%，差的企业最低仅有20%。不交、少交、欠交物业管理服务费在物业管理行业中已成为一种司空见惯的现象，已成为制约物业管理行业生存和发展的瓶颈。
在不交或拖欠物业费的业主中，没有一个业主坦承自己想“搭便车”，而几乎所有的人都有自己的理由，如物业服务质量问题、物业质量问题、物业纠纷处置不当问题、收费高问题、未入住不应全额交费等。
免责声明：以上内容源自网络，版权归原作者所有，如有侵犯您的原创版权请告知，我们将尽快删除相关内容。
