建议：优化商品房交易中物业产权安排

商品房交易中相关物业产权主要包括：专有部分边界的产权、同一栋建筑物内的业主专有权和共有权、依附于建筑物的空间权、会所的产权、小区内业主的共有产权以及车库或车位的产权等。

（1）专有部分边界的产权

我们知道，业主的建筑物区分所有权由业主专有部分的所有权和专有部分以外的共有部分的共有和共同管理权所组成。对由单元房所构成的建筑物而言，单元房的边界或专有部分的边界是界定专有部分和区分专有部分与共有部分的必要“物件”。如果不能明确这个“物件”是什么以及它的产权状态怎么样，那么，业主的专有部分和共有部分的产权界定或安排都只不过是纸上谈兵，而没有任何实质性意义。确定专有部分的边界是专有部分之所以形成乃至存在的必要条件，同时也是共有部分形成和存在的必要前提。从建筑物结构和构造上看，单元房的边界由楼地面或屋面、内外墙、梁柱、门窗、管线等构件组成。这些构件所形成的室内空间无疑是属于专有部分，但这个部分，在空间形态上，已经被梁柱、管线或内墙等构件分割成了若干个细分空间。我们不妨将这些构件作为专有部分（产权）的边界，专有部分也因之被分成了若干个被细分了的部分。由于组成边界的各构件的功能、性质和权益影响范围等有所差异，笼统地界定边界的产权并不合适。我们认为，应将边界的不同部分之间的差异（或者说，边界上不同构件的特征）作为“业主专有某些部件或不同的业主共有其中某些部件”的依据。在这样的思路下，我们建议把部分业主专有权的边界作为业主的共有产权^[15]，而将边界的不同组成部分按它们各自的功能、属性和权益影响范围安排给单个业主所专有或不同的业主所共有。具体安排见表7－1所示。

表7－1　单元房专有部分边界的产权安排

由表7－1可见，专有部分边界的不同组成部分分别被安排为“业主个人专有”“建筑物内部分业主共有”和“建筑物内所有业主共有”三种所有方式。在这样的安排下，边界以及边界的产权被清晰化，进而真正界定了专有产权的空间，也为共有产权的安排提供了“标杆”。

（2）同一栋建筑物内的业主的专有权和共有权安排

依据边界产权界定的原则，我们将不涉及建筑物整体安全、不影响他人正常使用的构件包括边界构件安排为业主个人专有，将一栋建筑物内部分业主共用的构件安排为该建筑物内的部分业主所共有，而将涉及整体建筑安全或一栋建筑物内所有业主所共享的构件安排为该建筑物内所有业主共有。在这种安排下，业主个人的专有权已不仅仅限于单元房边界以内的空间，还包括边界上的或构成边界的“入户门”、非承重内墙和业主个人使用的管线等；相邻两单元的业主共同拥有非承重隔墙；共用主管线的建筑物内的部分业主共同拥有主管线；整栋建筑物内的业主共同拥有单元与单元之间的承重隔墙、单元与垂直交通之间的隔墙、承重内墙、楼地面和屋面、外墙及其上的窗户、梁柱、楼内通道、电梯间、公共走廊、通道或空间等。当然，整栋建筑物内的业主还共同拥有本建筑物下一定面积、一定期限的土地使用权，或称基地使用权，简称基地权。在这种安排下，一栋建筑物的各组成构件包括外墙和外墙上的窗户，都没有被安排为小区内的全体业主所共有，而是将它们的产权全部安排给了该建筑物内的所有业主。^[16]

（3）依附于建筑物的空间权

常见的空调室外机、太阳能热水器、遮阳篷和广告等物件占用了建筑物外部的空间。由于这类空间的占用方式大多是借助或依附于建筑物的外墙面或屋面所实施的，我们不妨称这类空间为依附于建筑物的空间。当我们认同“同一栋建筑物内的所有业主共同拥有这栋建筑物”时，依附于建筑物的空间权应归于该建筑物的全体业主。换言之，同一栋建筑物内的业主共同拥有依附于建筑物的空间使用权。当然，业主的空间使用权是一种受制于公众空间权的权利。公众包括业主会认同业主利用建筑物的空间权安装空调、太阳能热水器和遮阳篷的行为，但公众或同一栋建筑物内的其他业主不一定认同其中的某一业主在屋顶上做广告或开辟菜园。

（4）会所的产权安排

在有些小区里，开发商开发了所谓的“会所”。会所的原初功能是作为“社区活动中心”供居民使用。社区活动中心是一种共有财产，是被无偿提供给社区居民使用的一种公共建筑。社区活动中心本来应由政府出资建设并管理，而现在的会所则由开发商投资建设。在政府没有明确开发商建造的会所就是政府为大家无偿提供的“社区活动中心”时，或者开发商没有明确表示将会所的所有权无偿转让给全体业主时，开发商就实际拥有会所的所有权。《物权法》也在一定程度上支持了开发商的这种所有权^[17]，开发商总可以拿出证据^[18]证明自己享有会所的所有权。在这种情况下，开发商可以将该建筑物出租或出售给某人，当然包括某个业主，但其他业主并不因为购置了该小区的其他物业就拥有了该建筑的某些特别的产权。当一个小区的会所被用于经营餐饮时，该小区内的业主必须付费就餐，非小区内的业主也可以用同样的价格在会所餐厅享用相同的食物，只不过业主消费更为便利罢了。如果法律规定开发商必须为业主建造会所并在交房时一并交给业主，或者开发商承诺为全体业主免费建造会所并在交房时一并交给业主，会所的产权将属于全体业主。否则，会所的产权属于开发商，开发商具有经营该会所或出售该会所的权利。从目前的状态看，小区会所虽作为方便业主的一种配套设施，但它同其他的商用物业一样，其产权属于某专有业主包括开发商，而不属于全体业主。

如何安排会所的产权更为合适呢？我们比较以下三种情形。

第一种情形：会所作为公有的“社区活动中心”。在目前的开发运作模式中，达成这个结果要涉及三项交易。一是政府与开发商之间的交易。在进行房屋开发建设的交易过程中，政府与开发商之间如果达成了由开发商投资建设会所并提供给政府作为公共品时，政府通过此项交易获得了会所的公共所有权。二是购房者与开发商之间的交易。在完成前面一项交易的情况下，购房者与开发商之间在进行房屋交易时会明确作为居民的购房者或业主将获得免费使用会所的权利。三是政府与居民之间的交易。在完成前面第一项交易的情况下，这项交易是政府将会所的使用权无偿提供给社区的居民。通过这三项交易，会所的所有权性质变成了“公有”，政府作为公民的代表拥有了会所的所有权，而当地居民（包括业主，又不仅仅是业主）拥有了会所的无偿使用权。

第二种情形：业主共有会所的产权。在开发商和购房者之间进行房屋交易时，房屋买卖合同中明确将会所作为住房的配套设施归业主所共有，购房者或业主集体获得会所的所有权，非业主或购房者的社区居民没有会所的产权，包括无偿使用权。(www.xing528.com)

第三种情形：开发商拥有会所的产权。当第一种情形和第二种情形都没有发生时，开发商自然拥有自己投资开发的会所的产权。在这种情形下，除了开发商能够证明其拥有会所的产权以外，任何其他单位和个人包括购房者或业主都不能证明自己拥有这项权利。

如果我们倾向于把会所作为公益性的居民活动中心，那么，可以通过立法作出规定或通过政府土地出让合同进行约定，使开发商在开发住宅小区时必须配套建设与商品住宅规模相当的会所，并将该会所作为社会的公共财产供社区居民无偿使用。这样一来，会所的产权清晰了，但开发商在地价的出价和房价的要价时会考虑会所的投资，而政府、购房者或业主有可能间接地为会所的公共产权“买单”，但最大的可能会是购房者为会所的公共产权“买单”。

如果我们倾向于业主共有会所的产权，那么，相关的政策必须明确规定，在房屋买卖合同中要将会所作为住房的配套设施给予业主。这时，即便合同约定不再对会所的产权另行收费，但仍不能排除开发商提高房屋的要价。如果这个提高的要价反映在单方造价上，单元面积大的购房者将为会所的共有产权付出更多。

将会所作为社会共有财产或业主的共有财产，既需要出台新的法规，更有可能需要业主间接地或隐性地承担会所的成本。在会所作为社区居民的公共活动中心时，购房者或业主很有可能为非业主的居民承担了社区活动的成本。而当会所的成本分摊到房屋的单方售价中时，大面积单元房的购置者较小面积单元房的购置者分摊了更多的成本。于是，业主与非业主的居民之间，以及大面积单元业主与小面积单元业主之间的财富转移会出现，收入或费用分摊的公平性面临挑战。

在开发商转移会所成本的假定下，我们建议将会所的产权界定给开发商，开发商可以出售、出租甚或无偿赠予会所的所有权、使用权等权能，但必须保证会所的功能不变。这种安排下，业主与居民之间、业主与业主之间的财富转移不会出现，收入或费用分摊的公平性得到了保证。

（5）小区内业主的共有产权

在一个住宅小区里，每一栋建筑物都被小区内的道路、园林绿化和管网系统连接着，形成了一个小区物业系统。前面已经安排了单栋建筑物的产权、建筑物基地权以及依附于建筑物的空间权，这些产权要么被安排为单个业主（包括开发商）专有，要么被安排为该建筑中的部分业主所共有，要么被安排为该建筑中的全体业主所共有。对于连接各栋建筑物的地下、地面和地上的设施设备等物业，建议将其作为小区全体业主的共有产权。包括：建筑物基地（地基用地）以外的土地使用权、小区内的道路、园林绿化、共用休闲体育娱乐设施设备、管网系统^[19]、地下人防工程^[20]系统等。

《物权法》明确了小区建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房的业主共有权，但没有明确共用休闲体育娱乐设施设备、管网系统和地下人防系统等的业主共有权。毛寿龙教授认为，绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，符合“天理”。其中道路最符合“天理”，因为没有道路，房子就是孤岛，通行权就会丧失。没有物业管理用房，可能会不方便，但可以通过租房子得到解决。没有绿地，虽可以勉强居住，但显然不是现代居住小区的概念。

本书在毛教授“天理”之说的基础上，进一步给出如下建议：第一，由开发商投资建设的每一栋建筑物的正常使用所必需的、位于建筑物基地以外的地上或地下的管网系统属于全体业主共有。第二，小区内的休闲体育娱乐设施设备和场地是开发商为促进房屋销售所进行的附属性投入，是为全体业主准备的现代健康生活必需品，它们应属于全体业主所共有。这样的安排，不仅符合开发商和业主的预期（即便没有明确的合约条款说明），而且也体现了现代居住型物业功能的要求。第三，虽然人防工程一直作为公共设施，但其日常使用和维护管理仍依托于该设施所在地的单位、小区或社区，政府的人防管理部门在平时并没有对这个设施进行具体的管理和维护。^[21]在一个小区里，该设施是按地上建筑的类型或建筑面积配套建设的。^[22]当小区的地上建筑属于业主（单个或多个）所有时，将该配套设施的产权安排给地上建筑的业主是合适的。当然，政府在战时可以征用这些设施，统一安排使用。

如果开发商没有在小区内结合地上建筑建设地下人防工程，而是向政府相关部门缴纳了人防工程异地建设费用，那么，政府应就近易地安排该项工程的建设，并明确该工程的产权在平时属于小区的业主。这样的安排至少有两项优势：一是清晰了人防工程的产权，明确了人防工程的日常使用、维护和管理者，使人防工程的平时使用和日常管理能有效地结合；二是有利于人防工程建设，防止人防工程资金被挪用。当小区业主知道自己拥有人防工程的产权以后，即便该工程易地就近建设，他们也会关心建设情况，监督人防工程款的使用情况，防止人防工程款被挪用。

（6）车库和车位的产权安排

现阶段建筑区划内的车库和车位并不是每一个业主在购房时都急需的，有些业主在当时并没有自己的私家车。如果我们认定小区内的车库或车位归全体业主所共有，那么，开发商必然将车库或车位的建设成本分摊到房价中，有车和无车的业主将按照他们所购房屋的建筑面积分摊车库或车位的成本。显然，这种结局侵害了无车业主的权益。当然，我们可以说，现在无车者将来可能会有，但实际上也可能存在某些业主一直就不会购车。作为产权安排的公平性，不能基于未来可能发生的某事件，而忽视现实中已经存在的不公平性。车库或车位是一种可私人化的商品，一个车库或车位被某业主占用以后，其他人并不能同时占用这个车库或车位。因此，车库或车位的产权宜安排为私人产权。

首先，开发商拥有其投资开发的车库或车位，需要车库或车位的业主从开发商手中购买或承租车库或车位，从而拥有车库、车位的专有权或拥有租期内的使用权；无需车库或车位的业主，无需为车库或车位付费，也没有车库、车位的专有权和使用权。值得注意的一个现象是，有些开发商或物业公司或业主占用小区内的道路作为停车位。这种现象是一种典型的侵权行为，因为小区内的道路是业主的共有财产，任何单位或个人的非行使性使用或私自占用都是侵害了业主的共有权益。在小区业主共有小区道路产权的安排下，开发商和物业公司没有权利在道路上开辟停车位并将其租给有需要的业主，有车业主需要长期在路旁停车时必须按相关约定向业主委员会缴纳租金以作为业主的共有基金。在地下人防工程作为业主的共有产权安排下，如果地下人防工程用于停车，那么，停车者也应按相关约定向业主委员会缴纳租金。

车库和车位的购置费或租金不同于停车管理费。不少小区的物业公司向拥有停车库和车位的停车业主收取停车管理费。停车管理费是停车业主与物业公司的停车管理服务交易的价格，车库和车位的购置费或租金是业主停车权交易的价格。

上述安排是基于单元房或公寓房所给出的。联排别墅的产权也可以按此安排，如果联排别墅的每一户配有独立的花园，则该花园及其占地使用权归该业主所专有；独立别墅及其用地、占地的使用权归单个业主所专有。