如何规划物业管理相关交易的产权安排？

对于单一产权的一栋一户式建筑物而言，其产权相对清晰，物业管理关系相对简单，一般不会发生物业管理问题。然而，在大多数城市的住宅小区里，众多购房者共同拥有一幢房屋或同一小区的共有设施和设备。众多业主共有一幢房屋的主体结构、设施设备、横向和纵向交通以及用地时，清晰地区分各业主所有的物业产权是困难的。如果进一步考虑建筑物以外的各类配套的产权，那将是一件更复杂的事。

上一章的分析表明，未清晰界定的产权会引发外部性，进而引起权益纠纷。在物业产权未清晰界定的情况下，物业权益纠纷自然会出现。据舒可心介绍，在他们课题研究的基础数据采集过程中发现，北京乃至全国100多个物业小区（大概占所调查小区的63%），其中北京57个小区中就有36个小区，因共有财产的权属问题产生纠纷，并造成了很大动荡。其中严重和比较严重的有31起，占所有公共财产物权纠纷的38%。这些问题多发生在共有产权的区分所有建筑物之中，而在单一产权的独立别墅区，问题并不明显。因此，共有财产的权属问题在所有问题中占有相当大的比例，构成了物业管理问题的主体。

物业产权安排，或业主的建筑物区分所有权安排，一方面反映着业主与物业的关系，另一方面反映着物业管理活动中各相关者之间的关系。作为业主大会、业主委员会、管理公约等组织和制度的基础，物业产权安排涉及一系列的物业管理理论和实践问题。包括物业管理立法、物业管理各责任主体的法律地位、物业管理法律关系、业主的权利义务、物业管理公司选聘、物业管理服务合同的订立、管理费的收取和使用、建筑物维护费用的分摊、装修管理、建筑物整体的使用和管理以及维修保养、建筑物的修缮改良以及更新重建、共有收益的分配与使用等。物业产权或建筑物区分所有权的理论探索和具体安排构成了物业管理服务理论和实践的基础。(www.xing528.com)

本章在简要叙述《中华人民共和国物权法》中有关物业产权安排内容后，将从效率与公平的角度，分析政府与开发商之间、开发商与购房者之间的物业产权安排问题。依据产权与外部性理论，提出完善性的物业产权安排建议。