房屋建设与使用中的产权与外部性问题

在取得一定地块的建房权以后，行使建房权似乎是一项“理所当然”的事。当建房行为仅涉及土地交易双方、并受到社会认可的时候，确实如此。若建房行为影响了第三方，则购地者行使建房权似乎就不那么“理所当然”了。此时，在建房权的行使过程中产生了外部性。除此以外，建成的房屋、房屋使用和管理过程中也会遭遇外部性问题^[46]。图6－5给出了建房用地的系列产权与产权行使的系列外部性之间的对应关系。

图6－5　建房用地的系列产权与外部性之间的关联

图6－5表明，自土地的产权安排到房屋使用至少经历了五次产权界定过程，伴随着一次潜在外部性和四次产权行使外部性。五次产权界定过程分别是：土地产权界定、建房权界定、房屋影响权界定、建成后使用权和物业管理权的界定。相应的外部性是：①土地交易的潜在外部性；②建房权利行使过程中的外部性；③实施结果即房屋存在所产生的外部性；④房屋使用过程中的外部性；⑤物业管理的外部性。

假设A和B购买了毗邻的建房用地，B的房屋先建成并且已经入住，则A的后期建房行为让B遭受了施工噪音和灰尘，出现建房权行使的外部性。在A和B的房屋都建好以后，如果A的房屋在B房屋的北面，则A的房屋阻挡了B北边窗口的视野，而B的房屋阻挡了A南边窗口的视野。因此，已建成的房屋产生了相互的外部性。而已建成的房屋是土地建房权行使的结果，故可以认为，产权行使的结果产生了外部性。与产权行使结果的外部性不同，产权行使结果的利用即房屋的使用还会产生外部性。当A在其房屋内生产糖果而B在其房屋内给病人听诊时，就出现了科斯在《社会成本问题》一文中所讨论的糖果商和医生之间的纠纷。进一步假定A、B的房屋在使用过程中都必须接受第三方的物业管理服务，那么，物业管理服务行为还会产生外部性。可以预期，任何一项与房屋建设用地产权相关的行为都有可能产生相应的外部性。

在房屋建设、使用和管理过程中，不同的外部性存在着程度上或性质上的差异，从而对应着不同的处置方式。由于土地的建房用途是A、B双方清楚的，也是经政府相关部门明确的，因此，A和B都拥有在其所购土地上建房的权利，A和B都不会对对方的建房行为进行干预。当A、B一同建房时，建房行为的外部性，与建成房屋的外部性一样，是相互的外部性。当相互的外部性程度相当时，A、B互相接受了对方的产权行使行为及行为的外部性。如果A、B都利用其所有房屋进行糖果生产或都用于听诊，则房屋利用过程中的外部性也是相互的。同样，当相互的外部性程度相当时，A、B还会互相接受对方房屋使用中的外部性。A、B互相接受了对方行为的外部性，本质上是A、B双方进行了外部性交易。在相互的外部性程度相当的情况下，A、B为对方的外部性所承担的成本大致相等。由于大多数外部性的计量是一项高成本的工作，A、B都不会投入更多的资源去寻求更精确的外部性的交易价格，因此，外部性的交易在A、B双方感觉大致相当的情况下就可以成交。^[47]

当A对其房屋的使用影响了B对其房屋的使用时，或第三方的行为导致了A或B的财富转移的行为，外部性才作为一个问题出现了。在科斯的糖果商和医生的冲突中，糖果商生产糖果的噪音影响了医生的听诊，于是，外部性作为科斯的问题出现了。科斯巧妙而智慧地将上述问题进行了转换，认为问题的关键是：糖果商是否有权使用其所有的房屋生产糖果？要回答这个问题，通常的思路是转回到土地产权界定阶段。如果在土地产权界定阶段，既明确了土地的建房权，也规定了房屋作为糖果厂的用途，那么，科斯所转换的问题就被轻松地回答了。接下来，医生会在糖果商有权生产的约束下，最大化其行为。医生要么搬离，要么就与糖果商协商、交易以消除对他工作的影响。从表面看，科斯将外部性问题转换成了产权问题；实际上，科斯是将作为问题出现的外部性转换成了当事人可自我进行交易的外部性。在农民甲和乙的权益纠纷例子中，甲乙两位农民对其间的外部性进行了自我交易。A、B对其间的对等外部性也自我进行了交易。当作为问题的外部性能够作为可交易的外部性时，外部性问题也就可以通过当事人的自我交易方式解决。科斯给出了将“问题外部性”转换为“可交易外部性”的办法：清晰界定存在争执的产权。

在外部性问题的处理上，与其说科斯较庇古更排斥政府参与，不如说科斯比庇古更希望政府的提前介入，因为科斯市场化的前提便是要界定产权，而政府的一个主要功能便是界定产权。鉴于房屋的具体用途很多，在土地交易时让交易双方列举房屋的所有可能的用途并不现实，而就每一种可能的用途进行收益／成本比较从而进行最佳用途选择，也仅仅具有理论上的可行性。现今的做法是，由政府土地规划部门明确规定区域性土地的大类用途，如居住用地、商业用地、工业用地、仓储用地、军事用地等。当某一片土地明确为由噪音或污染类的工业用地时，医生不会在其间开诊所，科学家也不会在其间安装敏感性仪器进行与噪音或污染无关的研究，只有不受噪音或污染影响的同类工业类企业在此进行产品生产。按科斯的理论，当政府或社会成员相互间明确了某人的某项权利时，市场机制能够有效地促进资源的配置。在不存在交易成本情形下，无论产权安排的结果如何，只要有清晰的界定，市场机制都能促进资源的有效配置^[48]。现代社会中，无论哪一个国家，产权的初始安排、界定与保护都是政府或立法机构的功能。当政府规划部门明确了区域性土地的用途以后，市场的确自动调节了个人的产权交易行为。当医生远离了有噪音的工业用地以后，医生与糖果商之间的外部性问题也就消失了。因此，政府先期的产权界定和后期的个人市场化行为，能有效解决了外部性问题^[49]。在物业管理相关者权益关系协调过程中，政府的介入包括合适的制度安排实为必要。

当然，政府的介入范围有一个限度。除了界定市场交易所必需的产权以外，更多的介入就有可能引起所有者的财富转移，产生外部性问题。如果政府规定A、B在房屋使用时都必须接受C公司的物业管理服务，并且按房屋建筑面积大小支付物业服务费用，那么，当A、B的偏好以及他们的房屋及其院子布局具有异质性时，财富转移就会出现，外部性问题也随之出现。假定A院子里有游泳池，而B的院子里是普通草坪，其他相同。在游泳池的维护费用远高于普通草坪时，如果具有相同建筑面积的A、B支付同样的物业管理服务费用，那么，出现了B的财富向A转移情形。简单地说，B为A的游泳池维护支付了一定的成本。因此，也可以说，A的游泳池维护行为产生了外部性。当政府仅规定房屋所有者拥有物业服务选择权时，A、B都会自行通过市场寻找各自的物业服务公司，上述外部性便不存在。

当然，也可以直接引入“推定产权”概念。在A或B具有建房权而其房屋不具有阻挡他人视野的权利时，A或B都将无法建房，权利系列内部出现冲突。只有将阻挡他人视野的权利作为建房权利的推定产权时，产权系列间的冲突才不会出现。阻挡他人视野并不是土地的某种新用途，而是土地上所允许建成物的“新用途”^[50]。A、B各自所有的这个推定产权在对方权益集合的映射分别构成了B、A所遭受的外部性。如果A（B）的推定产权集在B（A）权益集合上的映射为非空集a（b），则A（B）的推定产权在B（A）权益集合上产生了外部性。如果A（B）的推定产权集在B（A）权益集合上的映射为空集，则A（B）的推定产权在B（A）权益集合上不产生外部性。A（B）的推定产权集的总体映射可以大于或等于a（b）。

值得注意的是，解决外部性问题是指通过一定的手段，或政府，或市场，解决因外部性出现而引发的当事人之间的争执、纠纷或冲突，而不单指消除外部性本身。消除外部性是解决外部性问题的一种途径。通过另外的支付、交易而允许外部性继续存在也是解决外部性问题的途径。还有这样的可能：即使存在外部性，当事人之间就外部性事宜所达成的交易有效地促进了资源配置。

可以肯定的是，无论是通过政府的直接干预，还是通过市场交易，只要解决了外部性问题，新的产权格局就出现了。在图6－5中，这个新的产权格局对应的时点是t≥1（t＝1，2，3，…，n）^[51]。产权和外部性之间的演进格局，随着时间的推移，或许永无休止。

【注释】

[1]夏维尔（Shavell，2004）认为产权是“使用它们而排除其他人使用它们（to use things and to prevent others from using them）的权利”。

[2]当然，这个时候没有外部性存在。否则，一定有人会对其行为进行干预。

[3]该“麻烦”在科斯（Coase，1959）一文中为“干扰”，而在科斯（Coase，1960）一文中直接指“外部性”。

[4]德姆塞茨认为科斯研究的就是外部性问题，而不是所有权问题。科斯的目的在于说明，人们所接受的关于外部性的看法是错误的，但他并不想根据所有权的某种理论做出什么结论。

[5]具体地说，在欧洲人到达拉布朗多之前，海狸皮的价值很低，海狸聚集地被视为共同财产。当欧洲市场能够进入以后，海狸皮价值上升，海狸聚集地被变为私有财产。

[6]正如德姆塞茨（Demsetz，1967）所言：“知识的改变导致了生产函数、市场价值和期望的改变，新的技术，做同一事情的新的方式，以及做新的事情——都会产生社会所不习惯的受益或受损效应。”一个新的论点是“新的产权的形成是相互作用的人们对新的收益—成本的可能渴望进行调整的回应”。

[7]巴泽尔把交易成本定义为与转让、获取和保护产权有关的成本。

[8]这与巴泽尔的观点几乎一致，“当人们相信这种行为的收益将超过成本时，他们就会运用权利，相反，当认为拥有产权的收益并不足以弥补成本时，他们就不会去运用权利，从而使这种产权置于公共领域内”（巴泽尔，1997）。

[9]如果合约条款的设计旨在使竞争条件下的所有资源报酬达极大化，那么，合约的结构将使得边际收益等于边际成本。而当构成收益和成本的因素有多种时，约束条件下的极大化的边际等式就有几个。要满足一定的边际等式，则需要有一个或多个明示或暗示的合约条款（Cheung，1970）。由此反向推知，如果一些条款与边际等式不符，则意味着约束条件下的最大化未能实现。因此，原因三可换言之：当最大化未能实现时，外部性出现。

[10]“当然，资源的允许和未允许的用途的范围从没有就完全确定过，所以，一个定义产权和解决冲突的制度，如法院系统、立法机构或社区权威都是任何产权系统中不可避免的一部分。”（Demsete，1998）

[11]此为“科斯定理”内容。

[12]按照这个定义，如果一个钢厂知道（通常也是如此）其生产过程中会产生污染，并有意随之，那么，该污染就不是外部性。

[13]布坎南和斯塔布尔宾定义帕累托相关外部性认为其中的活动程度可由各方改变，在无需损害侵害方的情况下改善受害方的处境，也就是说，在交易中都能获得收益。因此，一个边际外部性可能是潜在相关的——因为受害方可能设法去消除它，但它仍然是帕累托无关的——因为双方不可能从对现状的调整中都得益。当经济处于一个帕累托最优点时，我们只能得出所有剩余的外部效应都是帕累托无关的结论，尽管有许多是潜在相关的。（布罗姆利，1986）

[14]当一个国家有一部分人拥有大量财富，而另一部分人面临饥饿的状态难以改变时，这种状态可以描述为帕累托最优。这里的帕累托最优并不是我们一般认同的带有价值判断的最优，似乎可以理解为是对“存在即合理”哲学境界的另一种表述。否则，它就是一个值得怀疑的决策准则。

[15]表明建立排他性的费用可能超过从中得到的收益。

[16]外部性的分类方法较多，不同的研究者根据研究需要对外部性进行过多种分类（厉以宁等，1984；OECD，1996）。史密斯（Smith，1969）就单从捕鱼业区分了渔网的外部性、存鱼的外部性和堆鱼时的外部性。米德（Meade，1952）按物质属性划分了外部性。

[17]张五常在《社会成本的神话》一文中精心构建的弹钢琴外部性的例子也说明了外部性的这一转换过程。

[18]该内容属于《社会成本的神话》的第三部分。（张五常，2000）

[19]庇古的建议是征收投入税，瓦伊纳建议征收产出税，科斯认为交易本身可以解决问题，而张五常认为只要成本和和收益在边际上相等，帕累托条件就能够满足。言下之意，无须政府干预。(www.xing528.com)

[20]此为科斯定理含义。

[21]正因如此，故有萨缪尔森的外部性定义。

[22]如果该集体的人数为N，则养牛者的沟通成本为N倍单个农夫的沟通成本。

[23]目前，国际社会普遍认为：在气候自然变化的同时，很可能由于人类活动改变了大气的化学成分，如二氧化碳（CO2）、甲烷（CH4）和氧化亚氮（N2O）分别比工业革命化前增加了30%、145%和15%（1994年值）。人类温室气体排放行为造成的［－Ri］的成本转移就具有一代向下一代转移的特征。国内外科学家使用31个复杂气候模式，对6种代表性温室气体排放情景下未来100年的全球气候变化进行了预测。结果表明：（1）地球平均地表气温到2100年时将比1990年上升1．4～5．8℃。这一增温值将是20世纪内增温值（0．6℃左右）的2～10倍，是近10000年中增温最显著的速率。21世纪全球平均降水将会增加，北半球雪盖和海冰范围将进一步缩小。全球平均海平面到2100年时将比1990年上升0．09～0．88m。一些极端事件（如高温天气、强降水、热带气旋强风等）发生的频率会增加。（2）我国气候将继续变暖。到2020—2030年，全国平均气温将上升1．7℃；到2050年，全国平均气温将上升2．2℃。（丁一汇，2002）

[24]外部性影响程度大小决定了成本大小，成本随影响程度的变化而变化，故该曲线也可看作成本曲线的变化趋势线。

[25]m为曲线与y轴交点的纵坐标，θ为参数，可以通过代入一组数据求得。

[26]为方便解释，图6－3中0～0’之间留有较大间隔，严格意义上讲，0～0’之间的间隔→0。

[27]夏维尔（Shavell，2004）认为产权是“使用它们而排除其他人使用它们（to use things and to prevent others from using them）的权利”。

[28]当然，这个时候没有外部性存在。否则，一定有人会对其行为进行干预。

[29]在本文的后面有具体的建房例子予以说明。

[30]当然，如果买者对物品产权的认识量大于卖者，交易也能很快完成；只有在卖者的产权认识量大于潜在买者时，交易或许难以达成。

[31]在这里做了一个重要假定，即产权是基于资源用途之上的，而不是基于资源本身的。如前所述，如果资源没有任何用途，人们不会计较是谁或谁会拥有她，也就不存在为没有任何用途的资源而展开的产权竞争。

[32]此时，或许还存在外部性，但外部性问题已经解决。

[33]这里假定购地者和建房者是同一个人。

[34]这种情况下被污染者要么接受了补偿，要么少支付了费用，总之，被污染者会在建房过程中毫无怨言地接受污染，或自己想办法避免污染的侵害。

[35]这时必须有邻居出现，或已经知道谁是邻居。如果此时并不知道谁是邻居，那么，他可能请政府给出强力界定。

[36]该权利属于抑制主导性权利实施过程中外部性产生或减少外部性程度的权利。

[37]当不存在行为影响或妨害的对象或者该对象无感知时，建房时客观存在的噪音和污染即外部性是否要考虑、计量或内部化，似乎还是一个问题。本书在此处没有考虑这种情况。

[38]相当于接受了外部性内部化的概念。实际上，人们在社会实践中还自我实施了外部性内部化的行动。

[39]负外部性问题对应“行为影响的他人”，正外部性对应“行为者本人”。

[40]张五常先生聪慧地甚至果断地提出了这个观点，见《经济解释》（2000）。

[41]这在庇古看来是不可思议的。

[42]是否因为这个原因人们更能理解甲拥有对乙房屋的侵害权？

[43]同样是利用了乙房屋上空的空间权，为什么会产生不同程度的外部性？实际上，外部性不仅涉及产权问题，的确存在一个受影响者的知觉问题。

[44]一般而言，地下基础深度与房屋高度成正比关系。具体情况要视地下土壤地质情形而定。

[45]这里不仅有清晰的土地所有权而且有清晰的产权行使权，但依然产生了外部性。因此，外部性似乎与产权是否清晰并没有必然联系，而与产权的行使过程以及行使过程中受影响者的感知程度相关。

[46]土地交易时存在着未明确用途的潜在外部性，建房过程产生了噪音和灰尘，建成的房屋则阻挡了视野，使用中的噪音影响了邻居的休息，管理不善或管理纠纷则影响了物业的社会总价值。

[47]成交的表现形式是A、B双方对对方行为或行为结果的外部性不进行干预。当然，这并不表示行为或行为结果的外部性不存在。

[48]此为科斯定理的一种表述。

[49]庇古强调了产权实施后期即出现了外部性以后政府的作用，而科斯强调了外部性出现以后市场的作用。本书此处的命题表明，只有存在政府对产权界定的先期介入，才有可能通过市场解决外部性问题。此命题暗含了政府界定产权的成本相对最小化。

[50]之所以称其为建成物的新用途，原因在于建成物的公认用途是居住。

[51]大多专家认为产权的重新界定过程是对原先产权的修正与完善，故对应的时点仍为t＝0。