毗邻土地所有者权益纠纷优化

现有毗邻两地块分属甲和乙。甲在其所有的与乙毗邻的山坡地上栽了一棵板栗树，乙在其地块上建了一栋小瓦房。数年后，树冠高过屋顶，树枝自然延伸至乙屋面上方。甲地块上的树木在夏天里给乙带来了绿荫，在秋冬日却给乙屋面添了许多落叶。更为严重的是，在收获板栗季节，下落的板栗直接撞击乙的小瓦屋面，对乙之屋面造成了侵害。在不与甲交涉的情况下，面对落叶和侵害，乙要么及时清扫，要么自己承受屋面损失。交涉的结果可能是：①乙要么购买或交换这棵树下的土地（包括这棵树），要么每年购买该树木的截枝权；②甲要么每年及时为乙清扫落叶、赔付损失，要么每年自行为树木截枝，或一次性砍伐树木以停止伤害。①所对应的情形是甲有权侵害乙，而②对应的情形是甲无权侵害乙。按科斯的说法，甲是否有权侵害乙，其结果是一样的，问题是要对初始产权有一个明确的界定。科斯从资源配置效果相同的角度给出了这个结论，他真正的意思是要寻找一种社会成本最低的办法。显然，在各种可用的方法中我们能够找出这个办法。然而，在按科斯的思路找出了成本最低的方法以后，问题并没有完结，还需要有人让甲乙双方接受这种安排，并监督他们执行这种安排。当甲乙双方以外的第三者拥有监督权的时候，又有两个问题不能回避：一是该权利来自哪里？二是会不会引发相关交易？虽然法学家会去思考权利来源的公正性，但作为经济学家，会更关注相关的交易是否改变了先前的成本预期。

作为来自农村的一个真实的例子，甲乙两位农民通过自行协商的方式解决了这个问题。他们的解决办法是：农民乙用一块耕地置换了农民甲的山坡地，包括地上的板栗树。

在这个例子中，两地块的产权是清晰界定的（时间清楚、地界清晰、个人所有者明确），甲乙双方都没有对对方所拥有的土地产权表示异议，甚至都没有对甲的板栗树是否有权侵害乙的屋面发生过争执。他们觉得这都是理所当然的，但有一点是甲乙双方都要面对的，即甲在其所有的土地上栽种的板栗树在几年以后对乙的房屋形成了侵害，或清晰界定了的产权在行使过程中产生了外部性。甲乙两位农民没有去争执甚至没有去思考“甲是否有权对乙实施伤害”问题。农民甲认为，这是个“树木自然生长”的过程，对乙的影响是这个自然过程的结果，而不是他有意为之。农民乙与农民甲有同样的认识，他也不认为是农民甲有意地侵害他，但在内心接受了“甲的树木有权侵害”的逻辑^[41]。这种结果促成了一项新的土地产权的交换，并产生了一个新的产权分布格局。

对于他们的交易结果，一般会认为甲占了乙的便宜。的确，甲非常满意这个结果，因为一块山坡地每年的收益要远小于交易所换回的耕地的年收益。出乎意料的是，乙对这个交易结果更满意。乙说：“要不是因为收获板栗对小瓦屋面的严重影响，还真不好意思提出来跟人家换地。因为这块山坡地可以作为我家房屋扩建用地。”这个结果支持了科斯的外部性的市场化解决办法。当农民自觉按他们所共同理解的规矩界定了各自的产权之后，他们通过市场化方式自行解决了产权行使过程中的外部性问题，并且有效地配置了资源。(www.xing528.com)

农民甲乙之间之所以能够达成双方满意的交易，关键在于他们对交易的产权具有共识。该例中的产权主要涉及地面上的空间权问题。地上空间权是一项非常重要，但没有被充分认识和界定的权利。人在土地上行走、劳作需要地上空间，植物、庄稼生长既需要地下土壤，同时也需要地上空间。如果没有地面上的空间权，土地对于人而言，几乎没有价值，既种不了庄稼，也栽不了树，还建不了房，甚或不能在地面上行动。因此，在一定程度上讲，购买土地不仅仅是购买了一定面积的地表权，也包括一定深度的地下行为权和一定高度的空间行为权。然而，在现实中的土地利用交易中，却很少见到明确的地上高度限制或地下深度限制。显然，没有明确的限制性的约定，并不等于土地利用者就有无限的高度或深度的控制权。对具有在土地上建房权利的农民乙而言，飞机可以在万米高空飞越他的屋面，而太空人或许会在他屋面上方建有军事基地。尽管乙的宅基地批文中没有注明乙所有的空间高度，也没有人告诉乙他拥有多高的空间权，但乙似乎很清楚，他屋顶之上的空间权已经不属于他。在没有明确的空间高度表示的情形下，甲的树木向乙的屋面空间上的延伸与万米高空飞机的飞越有相同的性质。不同的是：树枝的延伸是一种自然过程，而飞机的穿越或许是一种人为的经济过程^[42]；树木对房屋产生了显见的外部性，而飞机和太空人的军事基地并没有产生明显的负效应^[43]。对乙的房屋之上的空间权，农民乙或许接受了“先到先得”的传统观念。

当今城市房地产开发管理中的容积率指标在一定程度上反映了地价和地下以及地面空间高度之间的关系。当一定面积地块采用高容积率时，意味着房屋高度的限制将放宽，同时地下基础的深度也可能加深。^[44]在地块面积一定时，容积率的高低给出了建房者空间权的大小。在没有任何法令和条例限制树木的自然生长的方式及其高度时，是否就意味着甲的树木有权向乙的屋面延伸？

简要回顾一下甲乙两位农民之间的权益纠纷，有助于理解产权、外部性和处置方式之间的关系。在乙拥有一块宅基地的同时，甲拥有与该地块毗邻的一块山坡地。因此，甲和乙对各自地块的产权是清晰的。此时，没有产生外部性。然而，这并不表明，清晰的产权就不产生外部性，仅表明它在产权界定阶段尚未产生外部性。外部性产生于产权行使阶段。当甲在其土地上种板栗树、乙在其土地上建房以后，才会出现甲的板栗树对乙的房屋的影响问题。问题出现以后，庇古会要求甲消除对乙的影响，或通过向甲征税以弥补乙的损失。科斯会问，甲是否有权侵害乙？在交易成本为零时，无论甲是否有权侵害乙，只要清晰说明这一点，甲和乙就会利用市场方式有效解决这个问题（即外部性问题）。实际发生的情形是，在农民甲和乙都自我认定“甲的树木有权侵害乙”的情形下，他们通过土地置换方式解决了外部性问题。农民的自主行动验证了科斯的观点，农民乙的做法也类似于威廉姆森的纵向一体化。这里需要特别指出的是，在产权的行使过程中，清晰界定的产权依然会产生外部性^[45]；而外部性出现以后，通过市场方式重新安排产权则能够有效解决外部性问题。