按新制度经济学家的观点，交易是产权的交易。产权不是关于人与物之间的关系，而是由于物的存在和使用所引起的人与人之间一些被认可的行为性关系（Furubotn et al，1974）。在产权被清晰界定的前提下，市场交易具有效率。问题是：当交易的产权并没有被清晰界定的时候，或者交易信息并不是非常充分或存在信息不对称的时候，交易的结果可能伴随着超出交易者预期的权益转移。这部分转移在交易之后会渐渐显现，进而影响着后续的交易行为。
巴泽尔（1997）认为，在一个完全被个人拥有的商品（或者完全被拥有的属性）和一个完全置于公共领域的商品这样极端的情况下，当它们的价值改变时，这两种商品将仍然分别被拥有和不被拥有。而居于这两者之间的情形中，就有可能产生纠纷。比如，当对于签合同时价值很小，但在合同期满之前价值有所增长的属性，合同当事人并未在合同中作出规定时，就有可能产生纠纷。在这种合同中，资产所有者把其对资产的部分权利给了他们的交换伙伴。最初的所有者，他们的行为（更可能是无为）意味着，他们已放弃了对于这一属性的权利，现在却又可能宣称该权利是他们的，但他们的交易伙伴也可能作出同样的声明。这些考虑最适合于各当事人明确地按合同运作的情况，也适用于非正式合同以及邻里之间的关系。面对纠纷，巴泽尔认为，当事人需要考虑的问题是，法院可能会如何配置有纠纷的权利？当事人若企图影响法院决定会产生什么成本？当然，当事人会选择他们认为成本最低的方法，当事人的决定不仅会在他们自己的案子中影响权利的界定，而且会间接地影响总体的权利界定。
外部性是产权与纠纷之间的媒介。巴泽尔对于产权与纠纷的简要论述，为我们认识物业管理纠纷或问题提供了新的视角（即产权视角），同时也为我们进一步分析产权与外部性的关系以构建物业管理的权益关系模型提供了激励。(www.xing528.com)
本章将在对产权与外部性的文献做简要综述后，对外部性的特征、计量等问题进行分析，构建外部性的计量模型以及产权与外部性的关系模型。基于产权和外部性的关系分析，解析物业相关者间的权益关系，揭示物业管理服务相关者之间的冲突或纠纷的形成机制，并就相关的处理办法进行评述。
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