其他相关者在物业交易中的作用与影响

在物业管理服务过程中，除了上述所涉及的主要交易及其相关者以外，还有一些其他的交易及其相关者。

1．建筑商或设备商。自物业建成、验收交用后，进入物业使用阶段。使用阶段伴随着物业的维修和养护过程。从维修主体的不同可以将物业的维护过程分为两个阶段：一是开发商维护阶段，另一是业主维护阶段。在开发商维护阶段内，物业的维修费用由开发商承担。开发商在建设阶段已经把这项任务转交给了建筑商或设备供应商，由建筑商或设备商提供该阶段的房屋维修和设备修理。这是开发商的义务，也是业主的权利。而在业主维护阶段，建筑商或设备商会通过物业公司或业主组织提供物业维护服务。

2．物业授权使用人。除了业主及其家庭成员使用物业以外，还有一些使用业主所有房屋的人，本书称其为物业授权使用人。租房者便是一种物业授权使用人。他们通过向业主支付租金获得一定期限的业主所有物业的使用权。同开发商提供给业主物业时一样，业主向授权使用人提供物业使用权时也要保证所出租的物业能正常与方便的使用，同时要求授权使用人接受业主临时公约。这项要求很容易被误解，一个普遍的误解是，授权使用人在向物业管理公司交纳了物业管理费以后，便认为自己具有对物业服务的各项权利。这个误解导致业主和使用人这两个不同的概念在论述物业管理时混淆。实际上，对于物业管理行动而言，业主的权利与业主授权使用人的权利有明显的区别。

3．专业服务公司。在全体业主选择了一家物业管理公司的情况下，意味着该公司将负责向全体业主提供他们所要求的各项集体服务，这并不意味着所有的服务都必须由这家公司直接生产。物业管理公司可以聘请专业服务公司来进行专业化的生产和供给。如聘请保安公司提供保安服务、聘请清洁公司提供清洁服务等。这样一来，物业使用过程中的相关者中就出现了提供服务的各类专业化公司。供电、供水和煤气等公共事业单位是物业正常使用的保障单位，也是社区人民正常生活的保障单位。在物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位在做好保障供给的同时，也在向最终用户收取相关费用。

4．政府相关部门。使用中的城市住宅小区是城市社会的基本单元。城市政府中的城管、房管局、街道办事处、派出所等管理部门，以及社区居民委员会，作为社区的协调者、管理者，已全面介入、参与到小区的日常管理服务工作之中，包括对小区物业管理服务工作的指导与协调。用康芒斯的话说，政府与开发商、物业公司、业主（或业主组织）之间的交易是管理的交易。政府在交易中的付出是给出适宜的规则（制度）并监督执行，收入是税款社会和谐稳定和执政权。交易另一方的支出与收入正好与政府相反。自政府出现以来，交易一直延续至今，说明这种交易是一个不断均衡的交易。一个个新的交易均衡点在政府与民众的博弈中不断出现。

【注释】

[1]包括拆迁办、国土局、发改委、财政局、规划局、建委、人防办、公安局、消防队、环保局、气象局、市政局、园林局、卫生局（卫生防疫站）、税务局、工商局、文化局、教育局、房管局、技术监督局、质检站、安监站、供电局、住房公积金中心、城建档案馆、水土流失防治办等。

[2]可以从康芒斯的交易概念上去理解这些交易。

[3]一个房地产开发项目在开工之前通常要加盖100多枚公章。

[4]就有关开发者、开发内容、规模、期限、方式、投资总额与注册资本等做说明。

[5]许可证制度是政府对生产者市场行为的一种干预。其存在的经济理由是，通过对市场局部或个体的行为控制以获得整体优化。

[6]依据《中华人民共和国城市规划法》的有关规定，在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有有关批准档向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证。建设单位和个人在取得建设工程规划许可证和其他有关批准档后，方可申请办理开工手续。

[7]这里的房地产产权主要指土地的使用权和房屋的所有权。(www.xing528.com)

[8]相当于获得了土地使用权交易（购买）许可。由此可见，土地使用权不同于一般商品的产权。人们购买一般商品，无需政府相关部门批准、许可。而购买土地，则必须先获许可。即便是政府公开出让土地使用权，也有一个受让方的资质认证过程。原因有两方面：一是土地的公有属性，二是房地产开发建设存在外部性。

[9]包括地价款（土地出让金）、资金占用费、滞纳金、土地使用费、外商投资企业土地使用费、防洪工程建设维护管理费、土地闲置费、土地权属调查、地籍测绘费、城镇土地使用税、地价评估费、出让土地预订金、征地管理费、土地补偿费、青苗及树木补偿费、地上物补偿费、劳动力安置费、超转人员安置费、新菜田开发建设基金和耕地占用税等。

[10]请注意，这里可能是物业产权模糊与物业管理纠纷的起点。

[11]《物权法》第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

[12]《物权法》第七十二条规定：业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。该规定明确了共有产权对专有产权的依附关系。

[13]物业管理问题的起因主要源于物业产权的不清晰，尤其是共有产权的模糊处置。

[14]现行单元房分摊的土地面积Sf的计算方法是，将单元房的建筑面积Si除以该建筑物的总建筑面积S再乘以该建筑物的基地占地面积Sd，即：Sf＝（Si／S）×Sd。该方法虽给出了单元房的分摊面积，但该面积并没有具体的实存与之对应。通俗地说，它并没有明确该面积所对应的土地在哪里。

[15]房屋销售机构交接房屋更是情理之中的事。可以认为，开发商的销售成本中含有这项费用。

[16]物业公司从后期物业服务的角度提出建设有益于开发商的建议或意见。

[17]物业公司以下属的姿态在与开发商的交易中受屈，又以管理者的身份在与业主的交往中求利。

[18]如果该方式能达成交易目的，该方式在此例中的交易成本要低于间接方式。