业主之间的交易：如何确保无忧购房？

业主间的交易有两种形式：一是基于物业权属关联关系之上的单个业主与业主集体或组织之间的交易；另一是单个业主与单个业主之间的交易。

1．业主与业主集体或组织之间的交易。该交易具体表现为，每一个业主通过业主大会的方式选出业主委员会成员组成业主委员会。业主大会或业主委员会作为业主自己的组织接受大多数业主的委托行使物业管理服务企业的选择权利。在这个交易里，单个业主的支付是两项，一项是部分授权，另一项是信任支付。而业主所得回报是业主组织在所授权限内为业主所开展的工作。可以认为，目前大多业主委员会的成员都是基于业主信任而被委托，就其个人而言，与其说是拥有一种权利，不如说是尽一种义务更为恰当。作为业主委员会的成员，他们中的大多数并没有接受业主的物质或金钱报酬。当信任以及由信任转化而来的荣誉并不能被业主委员会成员认同时，交易有可能成为单个业主的一厢情愿，或成为有名无实的交易。另一方面，如果被信任者利用业主个体的信任谋取他个人的利益，单个业主与业主集体的交易会面临更大危机。目前，业主个体与业主集体之间的交易已表现为业主个体与业主代表之间的交易。当业主个体或业主代表未能从交易中得到他们认为合理的报酬时，交易有可能遇阻。从经济学角度看，当交易双方的权益不对等时，交易难以达成均衡。业已存在的单个业主与业主集体之间的交易是一种不稳定交易，人们正在试图采取一些办法以期望该交易演变为另一种可能由市场导向而达成均衡的交易。(www.xing528.com)

2．业主与业主之间的交易。该交易是业主与业主之间就物业相关权益安排和使用而实施的交易。交易内容遍及物业相关权益安排与使用的各方面。交易有两种具体实施方式：一是业主与业主之间的直接交易，二是业主委托业主组织或政府相关部门协调而与另一业主实施交易，形成业主与业主之间的间接交易方式。例如，业主A将空调室外机安装在业主B卧室的窗户边缘，空调室外机的噪音严重影响了业主B的休息。于是，在业主B的要求下，业主B与业主A将就此事进行交易。一般而言，业主B会优先考虑采用直接方式^[18]，如果直接方式不能达成交易，业主B会转用间接方式。当直接方式和间接方式都能实现交易目的的情况下，间接方式的交易成本通常要大于直接方式的交易成本。交易成本大小与交易内容及其涉及面相关。如某项共用设施维护费的分摊问题，它的涉及面广，涉及小区内的每一位业主。如果业主与业主一一协商并达成交易，其成本非常高。而由政府相关部门介入的间接交易成本将相对较低，统一的制度安排由此产生规模效益。业主与业主之间的交易，往往是在某业主制造了物业使用的负外部性之后发生。例如，当某顶层业主在共有屋顶上加盖小屋时，该业主与其共有楼房内的其他业主，甚至整个小区内的其他业主之间就要发生交易了，因为其他业主会认为顶层业主的行为侵害了他们的权益。为维护自身利益，其他业主会与该业主协商，进行利益损害的赔付交易。业主与业主之间的交易能否顺利进行，关键仍在于业主与业主之间的物业产权安排是否清晰。