开发建设阶段相关交易优化方案

自开发商获得土地以后，进入房地产开发建设阶段。开发建设阶段又可分为开发建设前期准备和实施两个阶段。在开发建设阶段，开发商和相关的企业发生了规划设计交易、工程建设交易、监理交易等。

规划设计是房地产开发建设前期准备阶段的一项重要技术工作，该工作一般由专业的具有相应资质的设计单位（公司）完成。除了少数开发商以外，大多数开发商不会拥有自己的规划设计公司，他们将委托公司以外的专业设计公司进行项目规划设计。在这个过程中，开发商向设计商支付一定的经费，设计商向开发商提供工程项目建设所需的规划设计图纸，并在实施过程中提供相关的技术服务，完成工程项目的规划设计交易。该交易过程中，土地和房屋的产权均没有发生变化，开发商依然拥有来自政府交易所得的土地和拟建房屋的完全产权。

对开发商而言，在规划设计工作完成以后，前期准备阶段的另一项重要工作是选定建筑商，与之签订工程建设合约，为工程施工建设做准备。虽然这项交易将一直延续到工程项目建设完毕，但该交易必须在建设前期准备阶段发生。在这个交易里，开发商将按照工程进展情况（进度）向建筑商分期支付资金，建筑商则依次准备、组织和实施工程建设。该交易过程中，土地和房屋的产权也没有发生变化，开发商仍拥有土地和房屋的完全产权。

在前期准备阶段，开发商还必须通过合约聘请工程建设监理公司。在开发商与监理商的交易中，开发商向监理商分期分批地支付经费，监理商为开发商提供工程建设监理技术服务。这个交易的延续期与工程建设交易期限几乎相同。虽然这个交易的实施过程将持续到工程项目竣工验收以后，但开发商必须在工程建设前期准备阶段与监理商签署合约，以便确认交易。在开发商与监理商的交易过程中，土地和房屋的产权没有发生变化，开发商仍拥有土地和房屋的完全产权。(www.xing528.com)

在开发建设实施阶段，前期准备阶段所签订的合约如规划设计的相关服务合约、工程建设合约、监理合约等都进入具体实施阶段。

从整体上看，开发建设阶段的开发商几乎都是交易资源和服务的购买者。在房屋销售以前，开发商通过购买性的交易已获得了其所购资源和服务的全部产权，包括一定期限的土地使用权、物业所有权和相关公共配套设施设备的使用权等。