从房地产开发流程和相关交易中可以认清各交易相关者和主要的交易状态。
在房屋开发建设阶段，主要参与者有地方政府的城市建设管理部门，如计划管理部门、土地规划管理部门、城建和城管部门，还有开发商、建筑商、规划设计商、监理商和前期物业管理者等。在房屋交易阶段，主要参与者有开发商、中介商、地方政府的城市房屋管理部门和前期物业管理者等。在物业使用过程中，主要参与者有业主、物业公司、开发商、政府相关管理部门和居民委员会等。表5－1给出了物业建设、交易和使用过程中交易的主要相关者。
表5－1 物业建设、交易和使用过程中交易的主要相关者
在房地产相关交易中，大多数交易都会经历签约、履约和违约处置三个阶段。在建设前期，交易主要发生在开发商与地方城市政府以及项目规划设计者之间。该阶段已完成和基本完成的交易有：①开发商与政府土地规划管理部门之间的土地使用权交易（已完成）；②开发商与项目规划设计商之间的规划设计交易（基本完成）；③开发商与政府规划、城建管理部门之间的建设许可交易（已完成）。该阶段签订合约，有待建设阶段实施的交易有：①开发商与监理商之间的监理（技术）服务交易（签订合约）；②开发商与建筑商之间的房屋建设合约交易（签订合约）。在建设期间，主要交易或履约过程有：①开发商与相关的城市建设管理部门之间的缴费与管理服务交易；②建筑商依据合约实施项目施工任务；③监理商依据合约实施工程监理任务。
图5－1给出了建设阶段以开发商为中心的相关交易状态。
(www.xing528.com)
图5－1 建设阶段交易状态示意图
由图5－1可见，在建设阶段，开发商分别与规划设计商、监理商、政府相关管理部门、相关配套设施供给部门、物业公司和建筑商发生了交易。其中，与规划设计商、监理商、政府土地管理部门、相关配套设施供给部门、物业公司和建筑商之间的交易是明确的合约交易，他们分别为开发商的房屋建设提供相关的生产要素、生产服务或管理服务。开发商与政府规划、建设和城管部门之间，通过缴纳相关费用以获得房屋建设的相关许可或管理服务的形式，进行了隐性交易。
在房屋交易阶段，开发商（或其委托的中介公司）与购房者签署商品房屋买卖合同，同时签订了前期物业管理服务合约。
在房屋使用阶段，主要交易或履约过程有：①开发商与购房者之间的商品房屋买卖合约履行；②前期物业管理服务合约履行；③业主集体组建合约及其实施；④地方政府或居民委员会对业主集体行动的管理交易，对已有交易的履约协调；⑤业主集体与物业公司的管理服务合约签订与履行等。图5－2给出了使用阶段以业主为核心的物业相关交易状态。
图5－2 物业使用阶段主要交易示意图
免责声明：以上内容源自网络，版权归原作者所有，如有侵犯您的原创版权请告知，我们将尽快删除相关内容。
