物业管理服务的交易与权益分配

一般而言，物业管理服务中的物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之配套的设备、设施和场地。其中，各类房屋可以是住宅小区的建筑物，也可以是其他的单体建筑，包括商住楼、写字楼、商贸大厦以及工业厂房和仓库等；与之配套的设备、设施和场地，是指室内外的各种设备、公共设施以及周围的场地、庭院和道路等。物业管理服务是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的服务性活动。实际上，在前期物业管理服务存在的情况下，物业管理服务中的物业还包括在建的各类房屋及与之配套的设备、设施和场地，业主不仅包括从开发商手中购得房屋的房屋买受人，还包括开发商本人。

在目前的物业服务市场中，开发商与物业公司之间进行前期物业服务交易，业主（严格意义上讲，应为业主集体）与物业公司进行后期物业服务交易。在前期物业服务交易中，物业公司不仅在业主入住之前向开发商提供相关的物业管理服务，而且在业主入住后的一定时间里继续向业主提供物业管理服务。在后期物业服务交易中，业主集体和物业公司分别成为物业服务的买家和卖家，单个业主成为服务费用的支付者。

由于物业管理服务是以物业为核心的一系列管理服务活动，物业产权归属直接决定着物业管理服务的对象。前期物业管理服务交易之所以发生在开发商与物业公司之间，原因在于开发商拥有在建物业的产权；后期物业管理服务交易之所以发生在业主与物业公司之间，原因在于业主共同拥有了物业的产权。在现行住房商品化体制下，物业由开发商投资建设，并通过市场出售（多为拆零销售）给单个的房屋买受人或业主，单个业主通过商品房市场交易获得了物业一定量度的产权，由同一个小区或同一幢楼宇中的单个业主所构成的业主集体获得了一定量度的物业集体产权。(www.xing528.com)

现有的产权理论认为，如果产权是被清晰界定了的，市场将会导致有效率的结果。在物业管理问题普遍存在的情况下，我们不得不认真考察、梳理物业服务交易中的产权安排。当物业服务交易的产权未能充分界定时，交易相关者之间很容易产生权益纠纷，从而形成物业管理问题。物业服务交易的产权来自先前发生的一系列的物业交易，包括先前的开发商与购房者之间的交易、政府与开发商之间的交易和房地产开发过程中的其他相关交易。本章以物业相关交易为分析对象，解析相关交易中的物业产权分布状态。