在物业管理行业快速发展的同时，也出现了一些值得注意的问题，关于物业管理纠纷的各种报道屡屡见诸媒体，相互争执、上访、诉诸法庭的现象也屡见不鲜。物业管理投诉率大幅上升，拆迁投诉成为建设领域的投诉热点。据新华网报道，物业、噪音、道路、治安、医疗保险、教育、占道经营、供电、供水、有线电视是2006年宁夏银川市民“民生投诉”的十大焦点问题，其中，物业管理问题位列市民投诉首位。[12]在未来的10～20年里，随着住宅建设的大规模发展，物业管理将拥有更广阔的发展机遇和空间，重视并及时解决现有物业管理问题，将有效保证物业管理行业健康地发展。
（1）问题与分类
2001年10月，中国社会调查事务所曾经在北京、上海、广州、天津等6个大中城市对1200位所居住房屋有物业管理的居民作了专项问卷调查。调查结果显示：34%的被调查者表示对所在住所的物业管理“不满意”；37%的被调查者对所在住所的物业管理满意度“一般”。调查结果还显示，46%的被调查者认为目前的物业管理费“非常贵”；27%的被调查者认为“比较贵”。近八成业主所能承受的物业管理费价位在每月每平方米1元以下，仅22%的人认为应在1元以上。这个调查结果给出了两个方面的信息，一是业主对物业管理的满意度不高，仅为66%。二是大多数人（近80%）认为物业管理收费过高，超出了业主的承受能力。
2002年2月，中国社会调查事务所对京沪穗三地公众的一项调查表明，在与购房有关的问题中，消费者最担心的，也是最关心的问题是物业管理问题。近90%的受访者认为物业管理公司提供的服务质次价高。被调查者对于物业管理的不满主要集中在6个方面：①物业公司乱收费；②房屋出现质量问题，物业公司维修不及时；③物业公司的防盗管理存在严重问题；④由于某些住户不交管理费，物业公司不提供服务；⑤公用设施不到位；⑥物业公司工作人员的服务态度不好。在业主对物业公司“不满意”的同时，71%的物业公司感到“物业这活太难干”。有记者曾对23家物业公司进行了电话调查，其结果是：16家物业公司明确表示“我们充当了‘三夹板’的角色，里外不是人”。只有两家管理高档物业的物业公司表示：“我们和业主相处得很好。”记者在对上海市2300多家物业公司中随机抽取的23个住宅小区的物业公司的调查过程中，有13家物业公司以为“又是业主到媒体投诉了”；16家物业公司表达了“里外不是人”的困惑；17家物业公司感到“如今的业主越来越难弄了”。物业公司的自我感觉和其所管理的住宅小区的档次有明显关系，档次越高，自我感觉越好；档次越低，自我感觉越差。长宁区某住宅小区的物业公司表示：“我们自己对业主的调查是，满意率达到98%。”与此同时，郊区一个售价2000元每平方米的住宅小区的物业公司的回答是：“我们永远是吃力不讨好。”从2001年和2002年的调查结果可知，业主的意见主要集中在两个方面：①物业服务质量不高；②物业管理费用偏高。物业公司的意见主要集中于“里外不是人”“吃力不讨好”。
综合近年来业主投诉、社会媒体报道和研究者的物业管理问题报告，我们认为物业管理问题主要出现在三对相关主体之间，一是业主和物业公司之间；二是业主与开发商之间；三是业主与政府相关部门或居民委员会之间。在业主与物业公司之间可能出现的问题主要有：①物业公司的服务质量不到位，服务意识不强；②物业公司服务收费高，财务不透明；③小区公共收益被物业公司私自占有；④业主随意拖欠物业管理服务费。⑤物业维修基金不到位或被挪用；⑥业主违章搭建，越权装修，私改房屋结构；⑦相互权责不明确。在业主与开发商之间可能出现的问题主要有：①房屋质量有问题；②小区配套设施不全，或配套设施说变就变，或承诺不兑现；③改变小区规划；④小区共有产权或其收益仍在开发商手中。在业主和政府相关部门或居民委员会之间可能出现的问题主要有：①政府相关部门指导不力；②业主自律性不强，合作意识差；③居民委员会与业主委员会之间未能很好合作，甚至出现矛盾；④制度不健全或难以运作。
目前，物业管理纠纷主要集中在如下八个方面：①物业管理费纠纷；②业主财产损失赔偿纠纷；③小区公用设施伤人赔偿纠纷；④小区公用部位侵权纠纷；⑤小区公用部位的出租营利收益分配纠纷；⑥小区内停车收费纠纷；⑦房屋质量纠纷；⑧规划或配套设施变更纠纷。
（2）现有研究对问题的认识和相关建议
面对众多物业管理服务问题和纠纷，法律界的学者会认为，人们对物业管理服务中的法律关系认识不清。经济界人士会认为，我国尚未形成规范的物业管理服务市场。全国有70%以上的物业管理企业或者由房地产开发企业派生出来，或者由原房管所转制而来。这种建管不分的“父子兵”体制，决定了物业管理服务必然依附、受制于房地产开发企业，从而出现“重建设、重销售、轻管理”问题，进而引发纠纷。还有人认为，一些物业管理企业定位模糊、缺乏经营规范和必要监督，将自己凌驾于业主之上，忽视业主的权益；一些业主对物业管理问题知之甚少，缺乏自我保护意识。买房时只注意房子的质量、价格，而忽视了物业管理过程中可能出现的问题，甚至不清楚自己与物业公司之间的权利义务关系。[13]
针对已有的物业管理服务问题，现有研究给出了如下主要建议：①规范与构建物业管理基本概念和核心理论；②完善物业管理相关法规体系；③正确定位物业管理中各主体间的关系；④清晰界定物业管理服务内容和经营范围；⑤调整与规制业主团体法律地位、决策机制；⑥妥善应对物业管理纠纷；⑦确立并强化物业管理商品观念等；⑧应该尽快开展大规模公民教育；⑨执法进社区；⑩进行社区行政管理体制改革。
物业管理服务虽具有私人物品的性质，但更多具有集体物品属性，还具有公共物品属性。开发商、物业公司和业主，作为市场行为者，介入到这样一种产品的生产、供给和需求过程中，势必会遇到许多超出市场的问题。于是，人们期望政府能帮助协调那些市场不能协调的问题。从表面上看，这些问题仅仅是一些具体的纠纷，而实际上它们涉及物业产权、公共物品供给、外部性、集体选择和合作等众多的理论问题，以及它们的实践。物业管理问题所涉及的理论和实践范围或许会超出人们的想象，包括大多数学者和官员的想象。它是经济问题，也是社会问题，还可能是政治问题。解决物业管理问题不仅会涉及市场与政府的有效配合，还会涉及传统文化与现代制度的综合运用。
【注释】
[1]转引自《中国城镇住宅制度改革》（中国社会科学院财贸所，1996）第11页。
[2]房租费大约仅占职工工资收入的2%。(www.xing528.com)
[3]购房者大多为改革开放后第一批“下海”的个体户或有海外关系者。由此看来，住房市场的启动是改革开放的结果，是市场经济启动的结果。
[4]独立住房指作为一个单位出售给某一个人（或家庭）的单栋住房，如独立别墅，英文称其为“house”。公寓式住房是指一栋楼房内有两个以上（含两个）的业主（或家庭）居住的房屋，现行大多数城镇居民所居住或购买的多层住宅便是公寓式住房。公寓式楼房中某一住户所拥有的一套住房，在英文中称作“apartment”。
[5]原文为“New buildings are advantageous to a city，for they raise the rents of the old house．For the bigger a town is，the more of value are the houses in it．”
[6]引自美国“Real Estate Review，1986，p．6．”
[7]主要课题有：中国社会科学院财贸所杨圣明等的“中国住房制度改革研究”（1997），成思危教授主持的国家自然科学基金应急课题“规范房产市场，推进住房制度改革”（1998）。
[8]属现行物业管理服务的一个部分。
[9]住房制度改革初期外销商品房的主要销售对象是香港居民。香港的市场化发展使香港市民充分认识了市场化的物业管理给业主所提供的生活便利以及对房屋保值增值的作用。因此，对香港市民而言，物业管理似乎就是所售物业的一个组成部分，就像物品及其售后服务一样是一起销售的商品。对物业的需求同时包含了对其服务管理需求。这样的需求下，就出现了开发商立即组建物业管理公司实施物业管理的市场化行动。
[10]当时有不少文章的观点认为，业主要有物业管理的市场意识，要自觉接受新兴事物，而物业公司要改善服务，提高管理水平和服务质量。
[12]见新华网银川，2007年2月5日电，记者刘佳婧。
[13]见《当前物业管理存在问题和对策》，中国物业网，2006年11月11日。
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