当前，城市住宅区物业管理中不断涌现的矛盾、纠纷，已严重影响了物业服务的市场效率、业主的日常生活以及和谐社区的建设。对城市物业管理研究者而言，分析原因，寻找对策，已成为其一项重要的社会责任。有些学者已进行了前瞻性研究，如早期的由高秉坤（1999）等主编的物业管理系列丛书、王世联（1999）编著的《物业管理》、曹振良（2003）的《房地产经济学通论》和刘洪玉（1995）的《房地产开发经营与管理》等，对物业管理中可能出现的认识问题、服务质量和价格问题进行了分析和讨论。有些学者对物业管理现实问题进行了分析，如黄安永（2002）讨论了物业管理服务的公共属性和收费难问题；毛寿龙（2005）分析了物业管理服务“乱收费”的原因；谭善勇（2001）和刘少文（2001）等分别著有《物业管理市场——理论与实务》和《物业管理实务》，给出了物业管理事务的处理方法。随着物业管理问题的社会化，人大代表、政府官员和法律专家纷纷加入了分析行列。《物业管理条例》于2003年9月1日正式施行。物权法起草小组通过对建筑物区分所有权问题的激烈争辩，草拟了住宅小区建筑物区分所有权的框架性条款。2006年初，在中国人民大学和谐社区发展中心举办的“物业管理现状中的焦点问题与对策”研讨会上，专家学者、业主、律师、消费协会成员等就物业管理中的众多具体问题展开了激烈讨论，分别从法规完善、业主维权、质量评定和加强管理等方面提出了对策建议。
我们经过调研发现，当物业产权模糊或物业权益分布结果不能被大众接受时，物业管理纠纷就会出现。在缺乏适当的机制或适宜的制度进行及时的纠纷协调时，物业管理问题也就显现了。对于分单元出售的建筑物而言，物业产权在实物中难以区分的状态又增加了对问题的认识和处置的难度。图1－1是以物业相关交易为主线的城市物业管理问题形成过程示意图。
图1－1 城市物业管理问题形成过程示意图
在图1－1中，给出了物业管理相关的政府、开发商、物业公司、业主和业主集体之间的主要交易。除此之外，还有政府相关部门与开发商、物业公司、业主和业主集体之间的交易，居民委员会与物业公司、业主委员会之间的交易等。除了产权影响了交易以外，交易相关者之间的合作和业主集体行动的困难，也影响着交易。因此，从交易的角度看，引发物业管理问题的要素是产权、合作和集体行动。当然，相关的机制和制度安排会影响着交易的每一个环节。产权不清、合作和集体行动困难，以及相关机制和制度局限，成为物业管理问题的前置性问题（或原因）。产权不清晰会导致认识偏差、外部性和权益纠纷出现，进而引发物业管理问题。在物业产权的合约转移阶段，如果没有清晰界定所售物业的产权，开发商和购房者在交易内涵上会出现认识偏差。在此阶段，开发商其实并不清楚购房者所需要的、所认识的房屋和物业管理服务是什么，而购房者却认为开发商已经领会了他的意图，并会在后期满足他的要求。在进行物业和物业管理服务的实物转移后，已成为业主的购房者明显感到了实际接受的产品和服务与其原先的认识存在偏差。如果合约上清晰界定了交易双方的权利和责任，交易双方就可以依据合约自我纠正实物与合约上的偏差。当合约没有清晰界定相关的产权时，市场失灵就会出现，交易双方并不能通过市场解决他们之间的分歧，交易纠纷就会社会化。市场失灵的另一个原因，涉及物业管理过程中的服务属性和业主集体行动问题。小区的物业管理服务是一种服务性商品，并不是完全的私人物品，而是一种集体物品，甚至有公共物品属性。集体物品的需求主体是业主集体，集体需求的决策是业主集体决策。集体决策的困难也会导致物业服务交易问题社会化。
基于上述认识，本研究采用了如图1－2所示的技术路线。
图1－2 研究的技术路线
本研究的工作程序如下：
（1）实地调查。通过对业主的实地调查，全面了解并掌握作为业主的购房者在接收房屋和入住以后对房屋交易的感受，包括对房屋质量、开发商主导的物业服务和物业维修服务等方面的感受，广泛收集业主反映的物业管理问题和亟待解决的具有普遍性的问题。通过对物业公司的实地调查，了解并掌握物业公司对房屋交易以及物业管理服务的看法、意见和建议，重点关注物业公司对物业管理问题的认识和看法，以及他们对开发商和业主的期望。
（2）汇总并分析调查结果。在实地调查基础上，汇总调查结果，找出重点问题及其相关者。分析前期物业管理服务过程中业主、开发商和物业公司等各方的行为、相互感知、影响及其结果，以及该阶段开发商、物业公司和业主实际拥有的权益状态及其相互关系，进一步分析业主与开发商和物业公司之间存在纠纷和冲突的原因。
（3）以物业相关交易为研究对象，考察交易中的产权重分布状态。重点考察开发商的整体物业产权向业主个人和业主集体的产权转移过程及产权重分布状态。从理论上讲，当开发商将整体物业分拆出售时，分拆后的物业产权之和应等于整体物业产权。而现实中很可能是另一种状态。本研究通过分析一系列的合同、约定和相关的制度安排展现物业产权分布的现实状态。
（4）建立物业相关者的权益关系模型。基于产权和外部性的关系分析，解析物业相关者的权益关系，揭示物业管理相关者之间的冲突或纠纷的形成机制，给出通过清晰产权或建立新的产权抑制或消除产权行使过程中的外部性问题的思路。
（5）分析现行制度包括法规、政策等对业主与开发商、物业公司以及业主间的权益关系协调作用及其局限性。从效率和公平的角度，尝试性地给出清晰物业产权的具体建议。
（6）考察并分析物业管理过程中主要相关者，如业主、开发商、物业公司、政府相关管理部门或居民委员会等个体或组织间的合作状态，包括合作中存在的问题和可供借鉴的合作路径；借助经济学理论模型（主要是博弈论）分析物业管理参与主体间的合作机制。
（7）分析业主集体行动。研究业主个人和业主集体在物业管理服务过程中的角色和行为现状，分析业主特征、开发商和物业公司对业主集体行动的影响，以及业主集体行动过程中存在的问题与原因。
（8）以市场为导向给出业主组织和相关的制度安排。(www.xing528.com)
（9）建立投票规则与业主间的权益关系模型，为业主投票规则选择提供理论依据。
（10）以市场为导向构建物业相关者的权益关系协调机制。
本书的内容安排如下：
（1）绪论。阐明研究的总体框架、基本思路、技术路线、工作程序和主要内容。
（2）基本理论。论述研究所涉及的个人以及集体的行为理论，包括相关的经济理论、传统文化以及政治学和社会学的相关理论。
（3）物业管理市场化的前因后果。分析住房商品化与物业管理市场化间的关系，概述物业管理的成就。
（4）物业管理问题调查的内容与结果。分别给出普遍存在的问题以及业主、物业公司最为关注或最期望解决的问题序列，分析这些问题所涉及的主要相关者及其可能的诱因。
（5）物业管理相关交易与权益分布。主要考察政府与开发商之间的交易、开发商与购房者（业主）之间的交易、开发商与物业公司之间的交易和物业公司与业主之间的交易等，分析每一项交易中的权益分布状态，得出了在主要交易（如开发商与购房者的交易）中存在产权不清晰的结论。
（6）物业管理相关者权益关系模型。通过产权与外部性的关系分析，建立物业相关者权益关系模型。提出通过清晰产权或建立新的产权抑制或消除产权行使过程中的外部性问题的思路。
（7）物业管理相关交易的产权安排。以抑制或消除产权行使过程中的外部性问题为目标，提出具体的产权安排建议。包括政府与开发商之间的产权安排、开发商与购房者（业主）之间的产权安排、开发商与物业公司之间的权属安排、物业公司与业主之间的权属安排、业主相互间的权属安排、政府与物业公司之间的权属安排、政府与业主和业主组织之间的权属安排等。
（8）物业管理中的合作。主要考察并分析物业管理过程中主要相关者如业主、开发商、物业公司、政府相关管理部门或居民委员会等个体或组织间的合作状态、合作中存在的问题和可供借鉴的合作路径。
（9）业主集体行动。分析了业主特征、开发商和物业公司对业主集体行动的影响，以及业主集体行动过程中存在的问题和可能性。
（10）业主组织与相关制度安排。业主组织是业主集体行动的重要保障机构。而业主组织能否有效运作涉及一系列的制度安排。考察了业主组织的相关制度安排，从效率与公平的角度，给出了完善业主组织及其运作的制度建议，包括业主的制度确认、首次业主大会的制度安排和业主委员会的职权安排等。
（11）业主间的权益关系。一方面，业主的权益反映在投票权方面；另一方面，投票作为集体决策或行动的一种方式，又直接影响着每一位业主的权益。考察了投票规则水平对业主间财富转移的影响，建立了投票规则与业主权益关系模型。
（12）物业管理市场化的协调机制。以市场化为导向，建立开发商、物业公司与业主之间的权益关系协调机制、业主与业主之间的权益关系协调机制、业主委员会与居民委员会之间的协调机制和小区物业管理与社区管理间的整合机制等。
【注释】
[1]财政平衡是指享受的收益与所支付的成本之间的平衡。奥尔森（Olsen，1965）首次使用了这一术语。
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