地铁与物业协调运营：优化城市基础设施

在1975年发布的《香港集体运输铁路公司条例》中明确规定：香港地铁公司需要适应香港地区公共交通系统的合理需求，以谨慎的商业态度进行轨道交通的建设与运营。因此，香港地区地铁空间的一切商业活动，包括地铁沿线的广告出租以及商业开发后的经营权，甚至将周边物业作为投资和转售的用途等，都被纳入与公共交通组合的联合运营体系之中，使得地下空间建设以及未来地上地下空间的联动开发盈利被紧密地结合在一起，这就是香港地区“地铁+物业”的协调运营方式（图2）。2015年，香港地区地铁资产总值达到2411亿港元，总收入增加3.8%，净负债权益比率为11.3%，经营状态良好③。这种物业与地铁联合的协调运营方式，使得香港地区地铁成为世界上少有的能够独自盈利的地铁之一。

经过几十年的发展，“地铁+物业”的协调运营方式在香港地区有着法制政策、市场自由、技术支持等深刻基础。

（1）在法规政策层面，自前文所述《香港集体运输铁路公司条例》后，那时的港英政府又制定发布了《地下空间发展潜力研究》《地下铁路公司条例》和“善用香港地下空间”战略研究等一系列法规与政策，使得“地铁+物业”的开发方式得到法律保障。上述法规政策，让香港地区城市轨道交通脱离了单纯大投入、少回报的公共事业范畴，与市场经营联动起来，将地下空间纯粹的交通功能拓展为地上地下一体的综合发展模式。(www.xing528.com)

（2）在市场的参与程度上，香港地铁公司实际上占有市场的主体地位。根据法规，香港地铁公司有权在线网规划内决定以及策划需要开拓的铁路，并且自主确定票务价格，甚至有权拒绝港英政府不恰当的指令，市民也同样拥有对港英政府规划表达意见和质询的权利，可以通过法律手段参与到线路规划和总体发展蓝图制定中来。一般来说，港英政府将地铁交通这一公共空间建成以后，香港地铁公司会以低价将地铁附近的物业发展用地等购入，并直接由香港地铁公司进行经营。当地物业的开发商通过招投标的方式购得土地地契，并按照香港地铁公司相关的招标要求进行建筑开发。建设完成之后，香港地铁公司与物业进行盈利划分，对物业发展的收入进行分红。这种多主体的参与方式使得社会资源有的放矢地参与到地铁建设中来，也有效提高了地上地下空间的开发效率。

（3）在技术支持层面，首先是有着深厚的工程技术研究基础。港英政府岩土工程处（GEO）自1988年起即进行地下空间潜在利用研究（SPUN），包括岩洞工程研究、岩洞选址研究等等，这些都使得香港地区在开发利用地下空间资源方面积累了强大的技术研究基础。而在城市发展规划方面，土地分区计划以及眼光更高远的战略规划都对地铁交通沿线土地物业利用有规划指导，如提出综合发展区（CDA）等。这些具有前瞻性的规划控制、引导，使得地铁站点周围能够统筹发展居住、商业、办公、文化等高强度的混合功能。与此同时，合理设置地铁、地下及地上停车场、汽车站等公共设施，使得轨道交通地下空间与地上空间之间的连接更加方便。