构建立体式地铁站点聚合化开发模式

在地铁站点的商业开发上，不能仅限于形态单一的地下商业街开发，还需充分利用地下站点及地上物业各个层面的空间，对地下地上的商业空间进行立体化层叠式联动开发，才能充分发挥地铁交通的客流量和换乘机制所带来的商业优势，使土地资源的价值发挥到极致。可以地铁站点为核心，在站点内部空间、站点上部空间、站点周边地块建设配套基础设施、商业综合体，实现对站点内部空间及站点周边土地进行综合性开发。地铁车站综合体，是地铁站点聚合化立体式开发的一种典型空间表现形式。地铁车站综合体将车站设施和商业设施垂直叠加，形成紧凑、高效、有序的空间功能组织，使地铁交通与地下地上的商业开发有机结合。

地铁站点的聚合化立体式开发，需要超前做好地铁站点商业空间的规划设计。在地铁站点设计之初，就要对地铁站点配套的商业空间进行一体化的规划设计，引导地铁车站、地下商业、地上商业空间的综合立体式开发，促进地铁站域范围内的功能整合，营造多元功能一体的地铁商业环境。在地铁站点商业空间的规划设计上，首先要做好安全性设计。在规划设计地下商业空间的时候，不仅要考虑到逃生线路的设计和安全设施、通风设备的设置，还要注意到商业空间中餐饮空间的独特性，宜将餐饮空间集中到一个特定的区域进行安全管理。其次要做好舒适性设计。在做地铁站点地下商业空间规划设计时，应充分考虑缺少自然光、空气质量不佳等不利因素，通过合理地拓高顶棚、优化通道的尺度、将自然光引入地下等方式，提高地下购物环境的舒适性。最后要做好针对性设计。根据地铁站点所在位置、周边环境，深入细致分析市场需求，确定适合地铁客流需求的商业形式和业态。(www.xing528.com)

地铁站点的聚合化立体式开发，必须要保证地铁公司顺利取得地铁地上物业项目用地土地使用权。为此，在地铁沿线土地联合储备制度改革难以全面实施的地铁快速建设期，可以探索以地铁上盖物业项目用地作价出资的方式，解决地铁公司取得国有土地使用权的竞争问题。所谓国有土地使用权的作价出资，就是政府将地铁地上物业项目用地使用权作价后作为出资注入地铁公司，从而实现让地铁公司取得用地使用权的目的。尽管目前国家层面尚未对地铁公司以作价出资方式取得土地使用权出台相关规定，但《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十九条将作价出资列为国有土地有偿使用方式之一，地铁公司以该方式取得土地使用权，不无法律依据。与直接参加招拍挂竞争或采用一二级联动开发模式取得项目用地使用权等方式相比，采用国有土地使用权作价出资的方式可以确保地铁公司顺利地排他取得土地使用权，较为可行。