建立地铁沿线土地联合收储与综合开发机制

地铁商业开发应在地铁线路规划、站点设计前期就要介入，使地铁沿线、站点周边的商业开发与地铁线网规划及站点设计融为一体。为此，要统筹编制地铁沿线土地利用规划和商业网点规划。在编制规划时，要综合地铁沿线土地利用性质、站点位置、产业布局、人口分布、交通设施的衔接等因素，确定地铁沿线土地利用类型及指标，明确地铁商业区的功能与商业网点布局，合理制定地铁沿线商业开发的时序计划，为地铁商业开发提供科学依据。

由于地铁交通用地与沿线商业用地的利用和开发是不能割裂的，只有建立地铁沿线土地开发联合储备制度，才能有效协调地铁交通与商业空间的一体化规划和整体开发，实现地铁交通外部效益的内部化。所谓地铁沿线土地开发联合储备制度，是指政府土地储备机构根据地铁线网规划和沿线商业用地规划，对地铁沿线一定范围内的土地进行存量挖掘和资源储备，形成专项的土地储备；当地铁建设时，政府将储备用地与地铁工程建设用地捆绑在一起，采用“打包”的方式出让给政府有关机构与地铁公司共同组成的联合开发公司。联合开发公司在获得政府授予的地铁沿线地块的开发权后，在服从国家土地管理有关法规的前提下进入土地一级市场，成为代表政府的一级土地开发商，然后通过土地拍卖和挂牌经营等方式公开选择有实力、有经验的开发商作为合作伙伴，结合地铁建设同步实施沿线土地开发。地铁沿线土地开发联合储备制度，是在尊重现行土地政策基础上进行的制度创新，深圳等城市曾进行过尝试。在现行的土地政策下，地铁建设主体要取得对地铁沿线土地的开发权，必须要和众多的房地产开发商进行土地竞标，地铁建设主体毫无竞争优势。在这样的政策安排下，地铁建设主体无法在项目建设之初就将地铁建设、物业开发和地区规划有机结合起来，难以做到地铁交通与商业空间的一体化设计和整体开发。对地铁沿线土地开发采用联合开发土地储备制度，赋予联合开发公司优先享有沿线土地的开发权，使其能够在地铁建设过程中对地铁建设与沿线商业开发统筹安排，实现两者的有机结合和互动发展，进而引导城市功能的合理开发。(www.xing528.com)

在地铁沿线土地联合储备和综合开发上，政府及地铁建设主体应控制好地铁站点周边的建设用地，并通过引入知名商业物业开发商等方式，组织实施地块的综合开发。同时，要加强对地铁站点土地功能的统一规划和重点开发，使各类功能设施相互衔接配套。此外，要结合地铁站点的规模、周边商业物业的发展情况，科学合理地配置沿线商业网点的等级、规模、功能与数量等。