无锡地铁商业开发的原因分析与优化建议

（1）地铁商业开发意识不强

由于无锡商业地产近年扩张较快，商业开发体量过剩。根据无锡房地产网统计数据，2009年，无锡在建的综合体项目达20个；2013年，无锡已建成和在建的商业达到60余个。截至2015年，该数量已经涨至165个，其中有90多个项目属于城市综合体项目，非主城区综合体共计75个，商业地产开发供大于求。在商业地产去库存压力下，无锡政府管理部门及地铁公司对地铁交通蕴含的巨大商机认识不足，对地铁建设与沿线商业的联合开发统筹把握不够。在地铁建设任务重、时间紧的情况下，无锡地铁建设管理部门及作为国有企业的无锡地铁集团有限公司将地铁交通功能的发挥作为地铁规划建设的核心任务，而对于需面向市场的地铁商业开发规划、设计考虑不够，制约了地铁运营后的商业开发。

（2）地铁商业未能形成差异化经营

无锡地铁运营后的商业开发，没能形成差异化的商业业态布局，商业种类较单一，地铁商业对地铁乘客的吸引力不高。从地铁乘客的消费行为来看，目前无锡地铁商业顾客主要是即时性消费，绝大部分顾客都是搭乘地铁时顺路到地铁站点商铺进行消费，消费活动具有很大的随意性，顾客在地铁站点的商业消费习惯还有待培养。(www.xing528.com)

（3）地铁站点地上物业开发缺乏适当的土地供应制度

地铁站点地上物业开发的前提条件是低成本取得站点地上物业项目用地使用权。地铁公司要取得站点地上物业开发用地土地使用权主要有两种方式：直接参加招拍挂竞争或采用一二级联动开发模式取得项目用地。直接参加招拍挂竞争，土地使用权的取得周期较短且法律依据明确充分，但难以保证地铁公司能竞得土地使用权；如为了提高地铁公司拿地的成功率，可在招拍挂公告中为地铁公司量身设置特定的限制条件，但这会影响公平公正竞争，存在违法的风险。一二级联动开发模式能在一定程度上保证地铁公司获得土地使用权，但拿地周期长且尚无可据以操作的规定，面临违反招拍挂制度的风险。而《无锡市轨道交通条例》依照国有土地出让转让的相关规定，要求“轨道交通土地综合开发、商业和广告等经营活动应当遵守城乡规划和国有土地出让转让的相关规定”，没有在地铁商业开发政策扶持上做出创新突破。《无锡市地下空间商业开发国有建设用地使用权审批和登记办法》规定：新建地下空间商业开发工程，不管是与地面建筑相连的还是地面为广场、公园等的，其国有土地使用权都要采取公开出让方式，审批程序与地上国有建设用地相类似。地铁公司在物业开发土地使用权获得上优惠政策的缺位，影响了无锡地铁集团有限公司对站点地上物业开发的积极性，致使无锡地铁商业开发未能形成地上与地下一体化开发的格局。