无锡地铁商业开发的挑战与解决方案

（1）地铁商业未能做到地下地上一体化立体式开发

无锡地铁站点规划建设与站点周边商业用地的出让时间不统一，地铁站点建设主体与站点附近商业用地的开发建设主体不一致，使得无锡地铁站点商业开发难以实现地下与地上的立体式一体化开发。除了刘潭站、谈渡桥站和雪浪停车场外，无锡地铁其他站点都没有地上物业规划，现有的商业开发都集中在站点站厅及地下商业街，站点地下商业开发与地上物业开发基本上是分离的。无锡地铁既有的商业开发大都集中在城市原有的商圈内，由商圈带动地铁商业发展，没有发挥地铁商业拉动沿线商业发展的作用，更没能通过地铁商业开发拉动城市商业发展而形成新的商圈。

（2）地铁站点地下商业开发规划的前瞻性不足

无锡地铁站点规划设计时，缺乏系统性的、前瞻性的规划设计，制约了地铁站点交通功能与商业功能的有机融合。现有的站点商业空间开发，主要是在站点建成后基于富余空间的再次利用，地铁站点商业开发率低，商业价值没有充分挖掘。在无锡地铁1号线的24个站点中，具有500m2以上大面积商业使用空间的站点仅有9个，占比不足38%。24个站点的站厅商业面积共计970m2，平均每个站厅的商业使用面积仅40m2有余。另外，一些站点上水、下水及排风条件受限，现场配套服务支持不力，不能满足一些便利店、西点店的经营条件要求，降低了商家的入驻意愿。已入驻的全家便利店、怡佳仁休闲食品店等店铺，因站厅商业预留条件不足，出现了商业展示面、商业人流动线不够、配套物业服务不佳等配套服务问题。(www.xing528.com)

（3）地下站点商业空间开发进展迟滞

目前，无锡地铁地下商业街开发及商铺经营进展迟滞，各站点除广告经营收益较好外，各店铺的收益普遍不高，影响了商业资源的充分开发利用。三阳广场站点是无锡地铁1号线、2号线的相交站点，也是无锡地铁所有站点中地下商业空间面积最大的站点，已有1.16万m2的商业面积实施招租，但商户的经营情况不甚理想。2015年，三阳广场站商业街整体招租的46家商户总销售额为2996万元，平均每户商家年销售额约为65万元。46家商户中有7家实现盈利，5家基本持平，34家出现亏损，商家盈利率仅约为15%。