如何成功转换投资性房地产？

（一）投资性房地产的转换形式

房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。 这里所说的房地产转换是针对房地产用途发生了改变而言，而不是后续计量模式的转变。 企业必须有确凿的证据表明房地产用途发生了改变，才能将投资性房地产转换为非投资性房地产或者将非投资性房地产转换为投资性房地产，如自用的办公楼改为出租等。 这里的确凿的证据包括两个方面，一是企业董事会或类似机构应当就改变房地产用途形成正式的书面决议；二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变，如从自用状态改为出租状态。 房地产转换形式主要包括以下方面：

（1）投资性房地产开始自用，相应地由投资性房地产转换为固定资产或无形资产。 投资性房地产开始自用是指企业将原来用于赚取租金或资本增值的房地产改为用于生产商品、提供劳务或者经营管理。 例如，企业将出租的厂房收回，并用于生产本企业的产品。 又如，从事房地产开发的企业将出租的开发产品收回，作为企业的固定资产使用。

（2）作为存货的房地产改为出租，通常指房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租，相应地由存货转换为投资性房地产。

（3）自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值，相应地由无形资产转换为投资性房地产。

（4）自用建筑物停止自用，改为出租，相应地由固定资产转换为投资性房地产。

（5）房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售，从投资性房地产转为存货。

（二）投资性房地产转换为非投资性房地产

1.投资性房地产转换为自用房地产

企业将原本用于赚取租金或资本增值的房地产改用于生产商品、提供劳务或者经营管理，投资性房地产相应地转换为固定资产或无形资产。 例如，企业将出租的厂房收回，并用于生产本企业产品，在此种情况下，转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。

（1）采用成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为自用房地产。 企业将以成本模式计量的投资性房地产转换为自用房地产，应当按该项投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧或摊销、减值准备等，分别转入“固定资产”“累计折旧”“固定资产减值准备”等科目；按投资性房地产的账面余额，借记“固定资产”或“无形资产”科目，贷记“投资性房地产”科目；按累计已计提的折旧或摊销金额，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，贷记“累计折旧”或“累计摊销”科目。 原已计提减值准备的，按已计提的减值准备金额，借记“投资性房地产减值准备”科目，贷记“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”科目。

【例8-10】 20×1 年1 月1 日，红岭公司将出租在外的厂房收回，开始用于本企业生产商品。 该项房地产账面价值为5 560 万元，其中，厂房账面原价为8 000 万元，累计已提折旧2 440万元。 假设红岭公司采用成本计量模式。

红岭公司编制会计分录如下：

借：固定资产——厂房 80 000 000

投资性房地产累计折旧 24 400 000

贷：投资性房地产 80 000 000

累计折旧 24 400 000

（2）采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产转为自用房地产。 企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。 转换日，按该项投资性房地产的公允价值，借记“固定资产”或“无形资产”科目；按该项投资性房地产的成本，贷记“投资性房地产——成本”科目；按该项投资性房地产的累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产——公允价值变动”科目；按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益”科目。

【例8-11】 20×1 年1 月1 日，红岭公司因租赁期满，将出租的写字楼收回，开始作为办公楼用于本企业的行政管理。 20×1 年1 月1 日，该写字楼的公允价值为35 000万元。 该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为34 500 万元，其中，写字楼账面原价为33 100 万元，公允价值变动为增值1 400 万元。

红岭公司编制会计分录如下：

借：固定资产——写字楼 350 000 000

贷：投资性房地产——写字楼（成本）331 000 000

——写字楼（公允价值变动） 14 000 000

公允价值变动损益 5 000 000

2.投资性房地产转换为存货

房地产开发企业将用于经营出租的房地产收回，重新开发用于对外销售的，从投资性房地产转换为存货。 这种情况下，转换日为租赁期满、企业董事会或类似机构做出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期。

（1）采用成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为存货。 企业将以成本模式计量的投资性房地产转换为存货时，应当按照该项房地产在转换日的账面价值，借记“开发产品”科目，按照累计已计提的折旧或摊销金额，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，原已计提减值准备的，按已计提的减值准备金额，借记“投资性房地产减值准备”科目，按其账面余额，贷记“投资性房地产”科目。

【例8-12】 A房地产开发公司将其开发的一栋写字楼以经营租赁方式出租给其他单位使用。 20×1 年1 月1 日，因租赁期满，该房地产开发公司将出租的写字楼收回，并做出书面决议，将写字楼重新开发用于对外销售。 写字楼在转换前采用成本模式计量，账面原价为21 500万元，已计提的折旧为1 540 万元，已计提的减值准备金额为500 万元。

A公司编制会计分录如下：

借：开发产品 94 600 000

投资性房地产累计折旧 5 400 000

投资性房地产减值准备 5 000 000

贷：投资性房地产——写字楼 215 000 000

（2）采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产转换为存货。 企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为存货时，应当以其转换当日的公允价值作为存货的账面价值，公允价值与账面价值的差额计入当期损益。 转换日，按该项投资性房地产的公允价值，借记“开发产品”等科目；按该项投资性房地产的成本，贷记“投资性房地产——成本”科目；按该项投资性房地产的累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产——公允价值变动”科目；按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益”科目。

【例8-13】 承【例8-12】，现规定A房地产开发公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。 原账面价值为22 800 元，其中，写字楼账面原价为21 500 万元，公允价值变动为1 300 万元。 20×1 年1 月1 日，公允价值为23 000 万元。

A公司编制会计分录如下：

借：开发产品 230 000 000

贷：投资性房地产——写字楼（成本） 215 000 000

——写字楼（公允价值变动） 13 000 000

公允价值变动损益 2 000 000(www.xing528.com)

（三）非投资性房地产转换为投资性房地产

1.自用房地产转换为投资性房地产

企业将原本用于日常生产商品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租，通常应于租赁期开始日，按照固定资产或无形资产的账面价值，将固定资产或无形资产相应地转换为投资性房地产，对不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状况的房地产，如果企业董事会或类似机构正式做出书面决议，明确表明其自用房地产用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，应视为自用房地产转换为投资性房地产，转换日为企业董事会或类似机构做出书面决议的日期。

（1）自用房地产转换为以成本模式进行后续计量的投资性房地产。 企业将自用建筑物或土地使用权转换为以成本模式计量的投资性房地产时，按其账面余额，借记“投资性房地产”科目，贷记“固定资产”或“无形资产”科目；按累计已计提的折旧或摊销，借记“累计折旧——摊销”科目，贷记“投资性房地产累计折旧——摊销”科目；原已计提减值准备的，按已计提的减值准备金额，借记“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。

【例8-14】 红岭公司决定将因转产而闲置的一栋厂房用于对外出租。 20×1年1 月20日，红岭公司与甲公司签订了经营租赁协议，将厂房出租给甲公司使用，租赁期开始日为20×1年2 月1 日，租赁期为5 年。 20×2 年2 月1 日，厂房账面原价5 200 万元，累计已提折旧1 500万元，红岭公司对投资性房地产采用成本模式计量。

红岭公司编制会计分录如下：

借：投资性房地产——厂房 52 000 000

累计折旧 15 000 000

贷：固定资产——厂房 52 000 000

投资性房地产累计折旧15 000 000

（2）自用房地产转换为以公允价值模式进行后续计量的投资性房地产。 企业将自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当按该项建筑物或土地使用权在转换日的公允价值作为投资性房地产的入账价值。 公允价值小于原账面价值的差额，计入当期损益；公允价值大于原账面价值的差额，计入其他综合收益。 转换日，按建筑物或土地使用权的公允价值，借记“投资性房地产——成本”科目，按已计提的累计折旧或摊销，借记“累计折旧——摊销”科目，原已计提减值准备的，按已计提的减值准备金额，借记“无形资产减值准备”或“固定资产减值准备”科目，按其账面余额，贷记“固定资产”或“无形资产”科目。 同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目；转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“其他综合收益”科目。 当该项投资性房地产处置时，因转换计入资本公积的部分应转入当期损益。

【例8-15】 20×1 年1 月，红岭公司打算搬迁至新建办公楼，由于原办公楼处于繁华地段，红岭公司准备将其出租，以赚取租金收入。 20×1 年6 月30 日，红岭公司完成了搬迁工作，原办公楼停止自用，并与乙公司签订了租赁协议，将其原办公楼租赁给乙公司使用，租赁期开始日为20×1 年7 月1 日，租赁期为3 年。 20×1 年7 月1 日，该办公楼账面原价为81 000 万元。 已提折旧28 600 万元。 假设红岭公司对投资性房地产采用公允价值模式计量。

（1）假定办公楼20×1 年7 月1 日的公允价值为52 000 万元。

借：投资性房地产——办公楼（成本） 520 000 000

公允价值变动损益 4 000 000

贷：固定资产524 000 000

（2）假定办公楼20×1 年7 月1 日的公允价值为53 000 万元。

借：投资性房地产——办公楼（成本） 530 000 000

累计折旧 286 000 000

贷：固定资产 810 000 000

其他综合收益 6 000 000

2.作为存货的房地产转换为投资性房地产

作为存货的房地产转换为投资性房地产，通常指房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租，存货相应地转换为投资性房地产。 这种情况下，转换日通常为房地产的租赁期开始日。 租赁期开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。 一般而言，对于企业自行建造或开发完成但尚未使用的建筑物，如果企业董事会或类似机构正式做出书面决议，明确表明其自行建造或开发产品用于经营出租、持有意图短期内不再发生变化的，应视为存货转换为投资性房地产，转换日为企业董事会或类似机构做出书面决议的日期。

（1）存货转换为以成本模式进行后续计量的投资性房地产。 企业将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产，应当按该项存货在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目；原已计提跌价准备的，按已计提的跌价准备金额，借记“存货跌价准备”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。

【例8-16】 20×1 年6 月20 日，A房地产开发公司与丙公司签订了租赁协议，将其开发的一栋原准备出售的写字楼出租给丙公司。 租赁期开始日为20×1 年7 月1 日，该写字楼的实际建造成本为200 000 万元，未计提存贷跌价准备。 A房地产开发公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。

A公司编制会计分录如下：

借：投资性房地产——写字楼 2 000 000 000

贷：开发产品 2 000 000 000

（2）存货转换为以公允价值模式进行后续计量的投资性房地产。 企业将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当按该项房地产在转换日的公允价值入账，借记“投资性房地产——成本”科目，原已计提跌价准备的，按已计提的跌价准备金额，借记“存货跌价准备”科目；按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。 同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目；转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积——其他资本公积”科目。 当该项投资性房地产处置时，因转换而计入资本公积的金额应转入当期损益。

【例8-17】 承【例8-16】，20×1 年7 月1 日，该写字楼账面佘额为200 000 万元，公允价值为206 000 万元。 20×1 年12 月31 日，该项投资性房地产的公允价值为210 000 万元，A房地产开发公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

A公司编制会计分录如下：

（1）20×1 年7 月1 日。

借：投资性房地产——写字楼（成本） 2 060 000 000

贷：开发产品 2 000 000 000

其他综合收益 60 000 000

（2）20×1 年12 月31 日。

借：投资性房地产——公允价值变动 40 000 000

贷：公允价值变动损益 40 000 000