投资性房地产：特征与定义

房地产是土地和房屋及其权属的总称。 在我国，土地归国家或集体所有，企业只能取得土地使用权。 因此，房地产中的土地是指土地使用权，房屋是指土地上的房屋等建筑物及构建物。

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。 投资性房地产主要有以下特征：

（一）投资性房地产是一种经营性活动

投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权，这实质上属于一种让渡资产使用权行为。 房地产租金就是让渡资产使用权取得的使用费收入，是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。 投资性房地产的另一种形式是持有并准备增值后转让的土地使用权，尽管其增值收益通常与市场供求、经济发展等因素相关，但目的是为了增值后转让以赚取增值收益，也是企业为完成其经营目标所从事的经营活动及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。 按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。 在我国实务中，持有并准备增值后转让的土地使用权这种情况较少。

（二）投资性房地产有别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产(www.xing528.com)

企业持有的房地产除了用作生产经营活动场所和对外销售之外，出现了将房地产用于赚取租金或持有增值收益的活动，甚至是个别企业的主营业务。 这就需要将投资性房地产单独作为一项资产核算和反映，与自用的厂房、办公楼等房地产和作为存货（已建完工商品房）的房地产加以区别，从而更加清晰地反映企业所持有房地产的构成情况和盈利能力。 企业在首次执行投资性房地产准则时，应当根据投资性房地产的定义对企业资产进行重新分类，凡是符合投资性房地产和确认条件的建筑物和土地使用权，应当归为投资性房地产。

（三）投资性房地产有两种后续计量模式

企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，只有在满足特定条件的情况下，即有确凿证据表明其所有投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式进行后续计量。 同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量。