房地产企业收购重组中的土地和企业税收问题研究

李建英

财信国兴地产发展股份有限公司

一、研究背景

2008年美国爆发“次贷危机”而引发的世界金融危机,对世界经济带来了断崖式影响,由此导致中国“三驾马车”中的出口锐减,为抵消随之而来的GDP下滑所带来的巨大压力,政府出台了4万亿元以基础设施投资为代表、以房地产消费为核心、以重化工上游产业为依托的投资拉动政策,从而形成了近几年所面临的产能严重过剩局面。2014年国务院发布了《关于进一步优化企业兼并重组市场环境的意见》,证监会起草《上市公司重大资产重组管理办法(征求意见稿)》,2015年中央经济工作会议提出了“去产能、去库存、去杠杆,降成本,补短板”,调整资源的有效配置。

房地产行业同样面临结构性的供求关系严重失衡。一方面,一、二线城市土地市场地王的频繁出现,显示了土地供给端的有限和企业对稀缺资源的渴求;另一方面,三、四线城市普遍存在的“鬼城”现象,又反映出商品房供过于求的现状。土地资源的稀缺性和不可再生性是制约房地产业发展的障碍,而房地产业经过近20年的市场化发展,至2015年中国城镇化率已达56%,再加上电商对商业用房需求的强烈冲击,供求关系由卖方市场转向了买方市场,购买意愿由投资转为自用、由地段转向产品。成本上升、销售不力挤压了房地产业的利润空间,从原来暴利时代步入了现在的微利或亏损时代,而作为资金密集型行业,销售不力所导致的现金流断裂是许多中小型企业面临的致命伤害,如何抽身而退是其现实的抉择;而大中型房地产企业依靠其综合运营和资源整合能力,尤其产融资本的结合,让强者恒强,但如何获取项目是其可持续发展的永久课题,因此并购重组是房地产行业洗牌整合的必然趋势。

房地产行业所涉及的税种是国民经济行业中涉及面最广、内容最多、变化最快且计算最复杂的行业:从拿地环节的土地使用税、契税,到设计建筑环节、销售出租环节的增值税和土地增值税,使用环节的房产税及贯穿始终的印花税、地方附加税和企业所得税,近年来上市房地产企业缴税占营业收入比例在13%～15%之间,而增值税、土地增值税和企业所得税决定了一个房地产项目企业95%以上的税收成本。因此本文拟从收购方角色重点探讨此三类税种对企业并购决策链条的整体税收影响。

二、相关概念

(一)企业重组

企业重组,是指企业在日常经营活动以外发生的法律结构或经济结构重大改变的交易,包括企业法律形式改变、债务重组、股权收购、资产收购、合并、分立等。俗称的企业兼并与收购行为(即企业并购),主要包括公司合并、资产收购、股权收购三种形式。公司合并,是指一家或多家企业(以下称为“被合并企业”)将其全部资产和负债转让给另一家现存或新设企业(以下称为“合并企业”),被合并企业股东换取合并企业的股权或非股权支付,实现两个或两个以上企业的依法合并;资产收购,是指一家企业(以下称为“受让企业”)购买另一家企业(以下称为“转让企业”)实质经营性资产的交易;股权收购,是指一家企业(以下称为“收购企业”)购买另一家企业(以下称为“被收购企业”)的股权,以实现对被收购企业控制的交易。

(二)收购企业支付对价的形式

收购企业支付对价的形式,包括股权支付、非股权支付或两者的组合。股权支付,是指企业重组中购买、换取资产的一方支付的对价中,以本企业或其控股企业的股权、股份作为支付的形式;所称非股权支付,是指以本企业的现金、银行存款、应收款项、本企业或其控股企业股权和股份以外的有价证券、存货、固定资产、其他资产以及承担债务等作为支付的形式。

三、房地产公司股权收购的税收问题

笔者2016年初参与一个土地面积近300亩(1亩≈666.67平方米)的在建项目收购谈判,该项目公司A于2008年成立,注册资本1亿元,项目地块于2008年从政府手中获取,土地成本2亿元,由股本和股东借款1.2亿元支付,土地性质为农业园区用地;2012年初B公司6亿元股权收购A公司,并由A公司与信托公司签订贷款合同,即以年利率18%、2年贷款期限信托融资5亿元,A公司100%股权质押和全部土地抵押且B公司提供担保,该笔股权收购的3亿元溢价支出由A公司在2013年通过评估增值方式直接增加资本公积和土地成本;2013年A公司土地变性为商住用地,地上总建筑面积56万平方米,补交土地出让金3亿元,但由于该片区域不具备相对成熟的配套条件,导致开发一再延后,而无力偿还贷款本息(后展期2年)。

截至2015年底,A公司逾期未还贷款本息8.6亿(其中利息达3.6亿);开发成本13.02亿元,其中有发票的土地成本5亿元和建筑安装支出0.8亿元,无发票成本即评估增值部分3亿元,信托利息3.6亿元,股东8年借款利息0.62亿元(按贷款基准利率)。B公司拟以单方楼面地价3000元即转让价款16.5亿元转让项目公司。

在该案例中存在着房地产企业从二级市场获取土地或项目的普遍问题:

1.收购方究竟应采用资产收购还是股权收购? 决策参考因素有哪些?

2.项目公司上层股权架构如何设置有利于公司整体税收规划?

3.股权收购定价如何考虑税收的影响?

4.股权收购的溢价能否转移由收购对象项目公司承担?

5.股东为股权收购发生的融资利息能否全部转移收购对象承担?

6.关联方之间借贷资金能否全额税前扣除?

四、房地产行业三大税种并购重组的相关政策

纳税人、征税对象、税率、纳税环节、纳税期限和地点及税收优惠构成了税法的基本要素,征税对象是税法的最基本要素,是区分不同税种的主要标志。

(一)从定率征收的营业税到实行抵扣制的增值税

1994年全面工商税制改革,《中华人民共和国营业税暂行条例》实施,征收范围包括了销售不动产,按销售额全额或差额5%计征营业税;但因营业税所存在的重复征税、不能抵扣等弊端,2012年上海启动营业税改征增值税试点,2013年在全国7个行业全面铺开;2016年5月起,房地产业和建筑业正式执行增值税。

涉及并购重组的两种方式,资产收购实为销售,根据财税〔2016〕36号文件和国家税务总局公告2016年第18号,销售不动产由原来销售额5%固定税率纳税变成了进销抵扣差额纳税,因此在资产收购后形成销售增值额时才交增值税;股权收购时,根据国家税务总局公告2011年第13号,通过合并、分立、出售、置换等方式,将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人,不征增值税。故在股权收购环节不交增值税。

(二)土地增值税的并购重组相关政策

1993年,《中华人民共和国土地增值税暂行条例》颁布实施,对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,按转让所取得的收入为计税依据,实行五级超额累进税率计缴土地增值税。虽然其征管力度随着宏观经济形势时松时紧,但资产转让由于涉及不动产的产权变更,因此在资产转让时转让方即按转让额计缴土地增值税,但如因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,可比照政府批准征用或收回的房地产享受免征土地增值税。

对于兼并重组,财税〔1995〕48号规定在企业兼并中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的,暂免征收土地增值税;财税〔2015〕5号文宣布此条款失效,同时规定企业整体改制、合并、分立和投资发生对国有土地、房屋权属转移、变更的,暂不征土地增值税,但不适用于房地产企业。

而2000年国家税务总局针对深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源(钦州)实业有限公司100%的股权,因该股权表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物,要求按土地增值税的规定征税;为此出台了国税函〔2000〕687号文,但该文的法律效力及管辖范围存在很大争议,实践中照此执行的也屈指可数。

尽管有国税函〔2000〕687号的特殊情况,笔者认为从土地增值税的立法精神及上述优惠文件的反向印证和税务机关征管的可行性,股权并购(转让)环节不应征土地增值税。

(三)企业所得税的重组相关优惠政策

自2008年适用于所有企业的《中华人民共和国企业所得税法》施行后,企业所得税沿着降税率、宽税基、简税制、减优惠方向改革,清理和取消了许多税收优惠政策。截至目前,区域性税收优惠还有西部地区的鼓励类目录产业,其中房地产行业绿色生态小区建设可享受15%企业所得税优惠政策;同时存在个别地方政府为招商引资而执行的返还部分地方留存税收收入的优惠。

在企业重组环节,企业所得税政策分为一般性税务处理和特殊性税务处理两类,一般性税务处理在重组交易发生时即纳税,特殊性税务处理可以递延纳税。特殊性税务处理的条件是收购企业购买的股权不低于被收购企业全部股权的50%,且其股权支付金额不低于交易支付总额的85%,企业重组后12个月内股东不得转让所取得的股权,且不得改变重组资产原来的实质性经营活动。

五、问题研究

在企业收购重组时,除了考虑企业预期的战略目标、法律风险、企业文化与资金需求等因素外,另一重要参考因素便是交易对价中的税收成本。税收是国家利用公权强制无偿参与再分配的过程,它与企业及个人是零和博弈关系。所谓的税收筹划即是在合法合规的政策范围内利用不同的交易模式实现不交、免交或延缓纳税。

收购和转让是对同一交易的买卖双方的两个称谓,无论是企业重组中的资产收购还是股权收购,尽管转让时点的纳税义务主体是转让方,但由于项目稀缺导致的供需失衡,转让方往往转移给收购方承担,而前端收购成本的处理影响收购后建成销售时的后端纳税成本。因此本文以收购方角度,从收购时点延伸到后续开发销售时的整体链条来研究并购重组中的税收问题。

(一)资产收购和股权收购的区别

1.股权收购的溢价部分与融资成本能否由项目公司承担(www.xing528.com)

股权收购交易涉及三家独立的法人公司(即纳税主体),即收购方、目标公司和被收购方,实质是收购方通过收购被收购方获得项目公司(即目标公司)的控制权和收益权。项目公司的土地溢价通过股权转让反映在收购方对项目公司的股权投资成本上,因此该项成本只能在收购方处置该项股权时冲减其公司利润,而无法转移由项目公司承担。因此在本案例中B公司第一次收购A公司的3亿股权溢价和本次拟收购的近6亿元溢价无法由A公司项目成本承担。

无论是《土地增值税暂行条例》还是《企业所得税法》,都要求成本费用的相关性。前者规定“开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称“房地产开发费用”),是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用”;本案例中金融机构5亿元的融资成本与项目公司能挂钩的也只有补交的3亿元,即另2亿元尽管有形势上的相关性(贷款合同)但税前抵扣存在很大风险。因此笔者认为A公司土地增值税可税前扣除信托3亿元贷款自2013年到2015年发生的1.62亿元利息;而由于利息要求提供金融机构的贷款证明,因此股东方借款利息无法在土地增值税前扣除。

《企业所得税法》规定“企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出,准予在计算应纳税所得额时扣除”,因此信托利息可扣除1.62亿元;股东借款按财税〔2008〕121号规定,企业从其关联方接受的债权性投资与权益性投资的比例原则上应控制在2∶1内,若超额或按照税法及其实施条例的有关规定提供相关资料,证明相关交易活动符合独立交易原则的,或借款方企业实际税负不高于其贷款方(境内关联方)的,其实际支付给境内关联方的利息支出,准予扣除;另按《企业所得税法实施条例》规定,借款利率应根据公司在金融企业同期同类贷款利率限额内确定。因此股东借款利息0.62亿元可在企业所得税税前全额扣除。

2.不同收购方式下收购交易和后续开发销售的整体链条税收成本比较

由于土地增值税需按普通住宅、非普通住宅和非住宅分别计算缴纳,而不同业态产品因其销售价格和结构占比不同,对公司整体税收成本影响巨大。为突出重点,假设本案例中地上56万方产品均为普通住宅,100%股权转让,转让价16.5亿元且现金支付,股权收购时转让方需完结项目公司所有的债权债务;收购后续建设成本建筑面积2800元/平方米、以8%的综合进项税率计算其进项税额;并按16.5亿元收购额60%、1.5年、8%的年利率计算后续融资成本;后续开发销售均价建筑面积7500元/平方米;各方企业所得税税率均为25%。

本案例中,尽管由于融资、资金和法律风险及税收等问题导致了收购流产。但由于采用股权收购的税收成本高于资产收购近2亿元(计算过程详见表1、表2),假定在其他条件相同情况下,应采用资产收购转让,尤其对于快销的高利润产品,更应采用资产收购方式,以通过对土地增值税分段计缴,降低适用的累计税率,从而实现更大幅度的节税。

(1)资产收购方式下的税收成本

如表1所示,采用资产收购时交易环节和后续开发销售环节的整体税收8.69亿元。

表1 资产收购方式下税收成本计算表

续表

(2)股权收购方式下的税收成本

表2 股权收购方式下税收成本计算表

续表

采用股权收购时交易环节和后续开发销售环节的整体税收10.68亿元,高出资产转让整体税收成本1.99亿元。

(二)两种收购方式下的优劣比较

表3 两种收购方式下的优劣比较

六、研究结论

1.自然人初始投资时,应搭建三级或更多级公司架构,通过转让二级公司股权规避项目公司100%股权转让存在的可能即时交纳土地增值税的风险;并实现个人分红的税收返还。

“知己知彼,方能百战不殆”。在充分了解税收政策的基础上,结合公司战略,在投资初始时就应预先设计好退出机制。自然人作为初始投资人在如新疆、西藏等有个人所得税返还的税收洼地设立一人有限公司(一级公司),并通过转让二级公司的股权实现对三级公司(项目公司)的转让,以规避直接转让可能存在的即时缴纳土地增值税的风险如图1所示。

图1 投资框架图

2.收购交易时不能只关注收购时点的税收成本,应将收购转让和后续开发销售的税收成本贯通测算,比较两种方式的税负,作为对收购交易对价的重要决策因素;同时应考虑交易对价的支付方式,尽可能利用85%股权支付暂缓纳税。

3.收购方式是采用资产收购还是股权收购,应根据后续开发物业的目的而定,如只为了长期持有运营,应采取股权收购方式;如为了快速销售,应采用资产收购;如两者都有,应综合测算,择优选择。

土地增值税的纳税主体是项目公司,其税负取决于项目自身的成本和收入差,即增值额的大小;由于房地产企业不仅涉及销售环节的土地增值税还涉及持有环节的房产税,房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。对于开发的经营性物业,成本越低税基越小,持有时间越长节税金额越大。

如果收购后续开发的目的是为了出售,笔者认为应采用资产收购方式。由于股权收购的溢价只能反映在收购方的股权投资成本上,而无法转嫁到项目公司成本上,因此将收购溢价体现在项目的土地或在建工程成本上,增大项目成本降低增值额,从而降低项目公司后续销售环节的土地增值税税负。

如果后续开发目的是为了长期持有运营,笔者认为应采取股权收购方式,收购溢价由于反映到了股东的股权成本上,从而降低了项目公司的物业成本,近而创造了节省持有环节房产税的条件;对于长期持有后出售的安排,可在开发完成后取消项目公司的开发资质,转化为一般的商业运营,实现从房地产开发企业向一般企业身份的演变,为后续企业合并、分立、股权投资等享受暂免土地增值税创造条件,从而最终实现股权转让的土地增值税暂免优惠政策;

对于出售和自持等综合目的的物业开发,需根据其面积占比、预计售价和成本、物业持有运营时间等综合因素,将项目公司和收购方视为一个整体,对增值税、土地增值税、房产税、契税和企业所得税等进行综合税收测算,从而比较确定哪种方式税收成本更低。

4.股权收购溢价无法转移到项目公司成本,股权收购融资成本也应按合理性和相关性原则计入项目公司。

5.关联方借贷资金超过权益资本2倍时,应提供充足的不转移利润的证据,同时利率应控制在公司同期金融机构贷款利率以内,以保证全额扣除;另为避免提前缴纳增值税,合同应约定最后一次还本时付息。

按财税〔2016〕36号文件规定,增值税纳税义务发生时间为书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的,为服务完成的当天;企业所得税也按照合同约定的债务人应付利息的日期确认收入的实现;因此对关联公司间贷款应在合同中约定为在最后一次还本时支付利息,以规避增值税和企业所得税纳税义务的提前发生,也为股权转让中债务重组或股权折价转让预留空间。

综上所述,房地产企业由于行业所涉税种的复杂性和多变性,在项目收购时应结合现实情况,综合交易各方诉求和后期运营目的,测算不同收购模式下收购前后链条的整体税负,从而为交易定价做决策。

参考文献

[1]全国人民代表大会常务委员会.中华人民共和国企业所得税法[Z].2007.

[2]财政部,国家税务总局.关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知[Z].财税〔2009〕59号,2009.

[3]国务院.关于进一步优化企业兼并重组市场环境的意见[Z].国发〔2014〕14号,2014.

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[7]国家税务总局.关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告[Z].2011年第13号公告.2011.