下面列举签约过程会碰到的问题，让经纪人做到有备无患。
（1）客户下定后却迟迟不来签约怎么办？
此类客户大多是想通过晚签约来达到拖延付款的目的，也有极少数客户是对所定房屋开始有所动摇，当然也不排除某些客户确实因工作繁忙不慎忘记了。解决办法是：在下定时就要提醒客户注意签约时间和违约的处罚细则，如仍出现客户不来签约的现象，可会同公司财务部门发函催付，对第一类客户尤其不必顾及情面。
（2）客户带着律师前来签约的时候要注意哪些问题？
律师都是专家，房地产经纪人切不可和律师在条款上争执硬碰。要知道在任何法律合同中双方的权利、义务应等同，不可能朝着有利于客户的一面过多倾斜，因此只要把握住合同原则方向，大可不必担心，况且在购买房屋时其前提为客户喜欢该房源，而律师也明白，目前合同内容大体为双方约定项目，而非是否为合法与否。因此，房地产经纪人只要抓住客户的购买心理，稳住律师，掌握“买卖”原则，即可轻易排除此干扰；说话的时候要相对严瑾一点，不要让律师抓到漏洞和把柄。
（3）客户带着朋友来看房签约，做参谋，而此位朋友虽不是很懂，却要冒充专家，怎么办？
遇到这种情况，房地产经纪人首先要说服客户，让其认可你本人，然后记住不能怠慢旁边的参谋，一定让参谋先说一些话，否则无法体现他的作用。他甚至会故意在当中挑刺，在这种情况下要给其面子，吹捧他。如“看来，你的朋友真是位专家”、“我从来没有碰到过那么懂房产的人……”、“你今天带朋友来真对了，他可真是个行家”，让带来的参谋得意从而产生放松戒备心理。然后，逐渐引导其话语朝有利于销售、成交以及房屋的细节问题上面走。告诉客户，你有朋友把关还有什么不放心的，从而使签约获得成功。
（4）签约时，业主不愿预留水、电押金，怎么办？
押金必须预留，否则无法清偿物业交结前的费用，不预留的先决条件是业主凭当月缴费清单来结算房款，所示指数要与业务人员的抄房指数相符。
（5）客人带着律师要求改动公司的正式合同样本时怎么办？
首先房地产经纪人要申明，合同范本是国家统一制定的，不是中介公司自行印制的，而且，使用规范合同也是相关职能部门规定的，作为一个中介经纪人无权作修改。对于客户的这种行为经纪人要表示理解，并且与客户谨慎协商。注意，在法律问题上要说自己无权做主，要请示上级和公司法务部门的律师来看客户提供的合同有无不妥之处，不要让客户和律师抓住把柄。其次，看看客户要求变更合同的条款和公司正式合同文本有什么区别，如果没有什么大的冲突，对中介公司的利益没有什么损害，可以要求客人将需要改动的部分加在范本合同的补充条款上，如果在措辞上有一些严谨的不妥之处，可要求客户留下合同样式，等看完后再和他联系。至于是否可以更换和签署合同则由公司的律师斟酌，然后按照律师的指定意思办。
经纪人的应对话术可参考如下：
1）“×先生，我们所采用的合同是××市房管局统一使用的合同版本，是经过房管局、工商局、中介协会共同协商最终才确定的，目前××市二手房交易全部都采用这种合同范本，网签也使用这种版本的，肯定不会有问题的，这一点您就放心好了，而且作为第三方，我们是专门确保双方交易安全的，所以我们在总部设有专门的法务部，都由专业律师组成，在这方面我们甚至比您想的还周到，这一点您放心好了！”
2）“这是格式合同，您改了就无法网签了，没网签就无法交易过户。”
（6）客户要求在合同里添加不利于中介公司的条款怎么办？
这种要求不能同意。其实添加不利于中介公司的合同条款就是要中介公司承担相应的责任，房地产经纪人要告诉客户，中介公司就是提供信息、居间服务，然后收取服务费用的一个机构。所以要求中介公司承担一些责任是不合理的，合同的范本是国家制定的，已经指出了中介公司的责任范围和义务。房屋销售合同就是业主和买主之间的一个交易合同，中介只是以自己的专业和服务促使交易达成，起到一个推动和监督的作用。但是，如果自行更改合同，加入这样的合同条款，就是说本来由交易双方承担的责任现在转嫁给中介公司，对于中介来说，是很不公平的。不管有没有这样的条款，中介公司从自己的信誉和经纪人利益方面考虑也会把服务做好，客户无需担心，不是说不加入这样的条款就不提供优质的服务了。在双方的交易过程中，中介公司还是会按照相关流程来监督并提供服务，同时会有效地保护双方的利益。
（7）购房合同上没有的条款出现纠纷怎么办？
作为中介经纪人，首先要站在一个公正的立场上，耐心倾听双方的意见，找出双方的分歧之处，探出双方的底线；其次在心底想出一个双方大概可以接受认可的方案，然后把双方分开，单独来一个一个谈。对于业主，要指出，这样的条款对于房屋成交的重要性，如果因为条款的不明导致交易不成，有点得不偿失，而且客户的底线也有点道理。对于客户，要指出这套房子的高性价比，让客户感受到即使自己作出点让步，这套房子还是值得一买，而且现在业主方面已经作出一些让步，如果客户不接受，可能导致交易无法完成，用这种方法慢慢引导客户接受经纪人拟定的底线。
（8）房屋合同中对特别事项不作约定或约定不明，导致出现纠纷怎么办？
中介公司的性质就是提供居间服务，在服务的过程中出现相关问题，与中介公司无关。房地产经纪人可以礼貌地要求双方坐下来，就出现的问题进行协商，并从专业的角度分析看有无可以补救的地方，告诉双方因为事先没有约定，一般来说，由双方各自承担50%，看双方是否可以接受。房地产经纪人的职能是居间调和，不能把责任往自己身上揽，也不能偏向任何一方。
（9）二手房只有使用权，没有产权，怎么帮助客户办理租住手续？
遇到这种情况，房地产经纪人首先应去房产部门查验房产的属性，查看房屋产权状况以及使用权是否归出租人所有；然后告知客户，并将此条款在协议中表现出来，让双方签字认可，同时，将产权状况告诉客户，暗示客户可以租住，但是不要一次性支付全年或长时间房租，可以选择月付，这样比较合理一些，即使将来有什么问题，损失也较小。
（10）签二手楼转让合同要注意什么？
1）买卖双方的名称要按身份证的标准名称填写。
2）转让的房地产需填写清楚坐落、栋号、房号、产权证号码等。
3）建筑面积、一楼是否包括花园和顶层是否包括天台面积。
4）交易的币种、金额、付款方式等。
5）约定付款时间、过户时间和交楼时间。
6）煤气、水电等过户费用等情况约定清楚。
7）原有楼层各住户是否签署放弃优先购买权的书面确认。
（11）签订房屋租赁合同时要注意哪些问题？
签订房屋租赁合同时，房地产经纪人应注意以下问题：(www.xing528.com)
1）合同中要明确中介公司服务佣金由谁支付，并且明确在合同执行过程中如有一方违约，致使合同履行受阻，此时支付给中介公司的费用是否退还。
2）在签订合同时一定要注意押金的用途，如有承租方在合同期出现退租现象，业主可要求不退还押金或者如遇到承租户将房屋内家具设施损坏的，业主还可要求将此部分修补费用从押金中扣除。
3）违约金如何支付，支付多少，什么情况算是违约，违约金的支付时间等。
4）在签订合同时一定要将室内配套家用电器的详细名目列出，并注明新旧状态，还有水、电、煤气的表数记清，以防日后因此类事情产生矛盾。租赁双方在签订合同时一定要注意把自己的权利、义务仔细分清，避免日后产生矛盾。
（12）买家通过中介人员，由中介人员疏通开发商办证人员，办理内部转名，即以一手房名义进行交易，以此来避税，要注意哪些风险？
遇到这种情况，房地产经纪人要注意以下事项：
1）要事先约定，中介公司不承担相关责任。
2）要确保整个流程的合理性，估计到当中存在的风险。
3）在合同中不要体现中介公司的责任和义务，确认这合同是买家和开发商之间的交易，和中介公司无关。
4）条件允许的情况下让客户先行交纳服务费用，或者在手续办理好之前再帮助其办理相关手续，防止客户和业主私下成交。
5）办理房产证明的时候要在现场监督，以免出现意外情况。
6）和客户，售楼处办证人员统一好口径。
（13）业主和客户因为避税等需求，要求同时签订两份合同（阴阳合同），怎么办？
首先，从法律的角度来说，这种做法有违法偷漏税的嫌疑。作为一个经纪人，应该提前告之客户这种做法不合适。随着国家有关税收政策法规的完善，以及对税收监管力度的加强，这种做法可操作空间越来越小，同时这种做法对买房人再次交易非常不利。高价买卖低价报税属于虚假交易行为，买房人再次将房屋转让将面临两大问题：一是由于买入价低，房屋出售时的评估值也会相应降低；二是由于买入价低，再次卖出的价格和买入价之间的差额增大，再次缴纳的营业税和个人所得税等税费加大。但是如果业主和客户坚持这种做法，作为中介人员，应该要求客人出具书面承诺证明，此为客户自身私下行为，与中介公司无关，中介公司不承担相关责任，并以事实成交合同为依据收取中介费用。如有可能，在合同中注明免责条款。
现实中还有一些所谓“合理避税”手段，实为交易双方以所谓“合法的形式”减少或逃避应纳税款的行为。交易双方采取“以租代售”方式减少或规避应纳税款的行为，对于交易双方都存在很大的法律风险。对于出租人（实为出卖人）而言，承租人拥有随时解约的权利，若承租人（实为买受人）在租赁期内由于经济状况、房屋价格等因素不再承租房屋的，要请求解除双方所签租赁合同，出租人出售房屋目的即无法实现。
签订阴阳合同对卖方来说存在的风险是，买方很可能以在房地局备案的合同为要挟，在办理完过户手续后，要求卖方降低房屋出售价格。对于买方来说存在的风险是，如果在过户前缴纳了房款，而卖方违约不卖，却只赔付在房地局签订的合同中表示的价格，买方没有充分证据，会遭受大额损失。因此交易前房地产经纪人应事先告之客户存在的这些风险。
（14）买家与卖家、中介签订一份三方合约，并到公证处做一份公证，内容是把卖家预售房卖给买家，再把另外一套价值相当的有房产证的住宅抵押给买家，拿到房产证后再办理交易过户，把房子的产权转到买家手上，然后再取消另一套房屋的抵押，完成整个交易。作为中介有什么风险？
如果卖主长时间办理好房产证，买家将抵押房出售会有风险，所以房地产经纪人要申明自己和中介公司的免责，在客户办理完公证后即要交纳相关服务费用，不要承诺或说明房产证办理的时间期限，提醒买卖双方可能存在的风险，并告诉他们抵押房产的期限，如果在此期间，房产证没有办理好，双方取消合同，与中介公司无关。
（15）业主和客户双方均同意公证合同，不办理产权过户，作为中介公司要注意哪些事项，如何免责？
这种双方私下为了避税达成的协议，房地产经纪人应让交易双方在协议上写清中介公司的免责条款，告诉他们签订协议的风险性，以及将来如果出现法律纠纷则与中介公司无关；同时，在办理交易的过程中，尽量避免出现问题承诺，以免将来承担相应责任。
（16）带租约出售的物业和房源，租客没有签署“放弃优先购买权”的书面确认书怎么办？
在租约之前，都会由房产中介公司通知业主，需要租客签署一份放弃优先购买权的书面确认，否则，原租客的优先购买权受法律保护。在这种情况下，房地产经纪人应该和业主一起与租住客户协调，态度要温和，并告诉业主不要刺激客户，以免客户产生逆反心理，礼貌地告诉客户，该物业已经售出，如果客户需要继续租用，则帮助他和新的业主协调，在新业主同意的前提下，让他重新签署协议，或者由房产中介根据客户的要求，尽快帮助他找到符合条件要求的相似业主。
（17）在合同履行的过程中，银行降低贷款比例怎么办？（比如合同中约定70%，银行只同意贷款60%）
首先，作为房地产经纪人，不要给客户办理银行按揭贷款的书面承诺，特别注意不要把相关合同条款写进约定合同中，否则容易引起法律纠纷。事前需要搞清楚客户所购房屋为第几套房屋，以及当地银行对个人住宅按揭贷款的相关规定。
（18）业主以违约为由要求取消合同，但是双方有分歧怎么办？
遇到这种情况，房地产经纪人首先要找出分歧点，把双方分开协调立场，听听双方各自的理由是否能成立，是否是真实情况的反应，看看原来签署的合同到底有哪些责任不明，按照惯例应该怎样处理的原则。房地产经纪人要本着最终成交的立场来劝说双方，告之双方，因为取消合同的责任不在中介公司，所以即使取消合同，佣金等服务费用还是要支付，让双方自行斟酌损益；同时，对于理由偏虚假的一方要适当地给予暗示，如果最终取消合同，可能在争议解决中处于下风。看看客户最终能接受的底线，然后反馈给业主，看业主是否能接受。然后在行约定双方面议。房地产经纪人居间起调和作用，力促双方最终达成一致。
（19）因为不可抗力导致业主或者客户取消合同怎么办？
房地产经纪人应按照原先的合同内容执行，同时建立好客户或业主房源档案，及时跟进，等不可抗力消失后，再及时和客户业主联络，继续完成交易。
（20）有的房产证上没有注明建房日期，客户据此以没有房产年限为由要求取消合同怎么办？
以没有房产年限为由来取消合同是不合理的。房源本身为二手房，关于建房日期已经告诉给客户了，客户当时也知道准确的建房日期。如果以此作为理由取消合同，属于违反抗议，可以追究其责任。有无房子的建房日期并不影响到房屋的质量和交易。主要是看房源是否符合客户自身的要求，是否是客户想要的房子，这才是交易的关键。
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