收定过程中常见问题及解决方法

（1）客户在下定之前不愿交定金，称等到过户当天再一次性付款，怎么办？

遇到这种情况，房地产经纪人可以向客户出示房管局产权转移流程表，并解释流程表中每一步客户可能面临的风险。如业主没有收定，他不可能将房产证押在中介公司，就有可能卖给其他客户，客户也就有可能失去购买的良好时机，并且当天付款过户可能没有足够的时间查清业主产权是否清晰。如果不交定金，交易条件、违约责任等还不明确的时候就草率联系过户，是对买卖双方很不负责的态度，更容易发生问题。

（2）业主收定时没有带房产证或房产证抵押的情况，怎么办？

原则上这种情况是不可以付定金的，但有时应视当时的情况灵活处理。

1）业主回去拿或可以先签好合同，然后公司派人上门去拿，验实无误后，证、钱同时交接。

2）房产证抵押时涉及谁赎楼的问题时，若业主自己赎楼则留下按揭合同、保险费单等有价有效文件、资料，付定金后，由有关人员陪同前往银行赎楼；若需要公司赎楼则除抵押前述资料文件外，还必须签订借款合同和借款借据，承担必要的融资费，并全权委托公司办理赎楼和转让事项，则可不付定金。

（3）客户喜欢却迟迟不下定时，怎么办？

遇到这种情况，房地产经纪人可以先分析原因再想解决办法。

1）分析原因：

①客户想再作比较。

②客户同时选中几套房屋，犹豫不决。

③客户想付定金，但身边钱很少或没带。

2）解决方法：

①针对客户的问题点，再作尽可能的详细解释。

②若客户来访两次或两次以上，对房子已很了解，则应力促其早早下决心。

③缩小客户选择范围，肯定他的某项选择，以便及早签约。

④客户方便的话，上门收取定金。

（4）发现有强烈购买欲望的客户时，怎么做？

遇到这种情况，房地产经纪人可以采取以下措施：

1）了解其想法，根据其要求找出房源。

2）下定的时间越快越好。

3）缩小谈判时间，直接进入正题，不要空泛的谈判。

4）追踪客户，免得客户在竞争对手处下单。

（5）同样的房子，有客户想要，但联系不上，另一个客户要求马上落定，怎么办？

遇到这种情况，房地产经纪人应请示上级，继续联络一下客户；如果实在联络不上，此时应和后来的客户交易，但要留下和原来客户联系过的证据，并记录在案，以便将来查验；告知原来的客户已经尽力和他联系了，但是一直没有联系上，可以为他再次寻找合适的房源。

（6）业主在收了定金后提高房价，不退款也不愿意按照原来的价格成交怎么办？

遇到这种情况，房地产经纪人应态度坚决地告知业主，这种事情是不行的，房价已经在定金给付之前确定下来，如果现在临时更改，就要承担相关的法律责任。不过中介作为居间服务者，不能大声谴责或埋怨业主的这种行为，只需要将所面临的法律责任明示给业主就可以了。告诉业主因为签署了协议，所以要按照协议内容来执行。否则，客户一定会通过法律手段来维护自己的权益。最终不仅耽误了时间和精力，而且还是要把定金退还给客户，或者按照原来的价格成交。这种做法得不偿失。

（7）客户对房子的住家邻居环境了解后有反感，要求退定怎么办？

遇到这种情况，房地产经纪人不能同意，这可能是客户的托辞。房地产经纪人可以告诉客户，一个小区的环境要看大环境，而不是某个具体的小环境；现在都市的小区楼层里面，本身和邻居打交道的机会就很少；如果不喜欢，可以不打或少打交道；买房子，关键是房子的品质和价格。而且客户和业主的邻居打交道也很少，了解不深，或者只是客户的错觉而已，或者没有那么难相处；而且这都是比较抽象的东西，不能影响合同的履行，所以不能同意客户的退订。

（8）落定的房子碰到拆迁怎么办？(www.xing528.com)

遇到这种情况，房地产经纪人应该礼貌地通知客户，对于此类事情表示遗憾。因为有些时候是政策性拆迁，属于人为不可抗力。如果房子还没有成交，则推荐其他房源给客户，已经成交的，和业主联络交涉，退回房款。另外，房地产经纪人要积极推荐其他的房源。注意，在谈话过程中不要提及自己的责任问题，以免客户纠缠。

（9）客户交定时要求付定金同时交钥匙，怎么办？

不可以交钥匙！只有在付清全款，房屋产权转移确认后才能交钥匙，这是房地产经纪人对买卖双方的负责，也避免了不必要的问题发生。

（10）房屋真实的历史年限、产权属性、房屋结构和质量、物业管理和房地产经纪人原先告诉客户的不同，客户要求退订，怎么办？

遇到这种情况，房地产经纪人可以采取以下措施：

1）向客户道歉，但是作为中介，并不是很清楚这种状况。房子已经带客户去看过了，总体质量还是不错，这些细节问题只有到了最后成单的时候，查验证件和现场了解后才得知，不是故意隐瞒这些情况，请客户相信经纪人。

2）极力避开这些话题，朝房子的价格上面来引导。让客户慢慢了解，即使存在这些问题，但是房子的整体价格相对市场而言，还是比较便宜，让客户觉得价格上能接受。

3）将这些情况反馈给业主，让他在价格上作出一些松动或者下调；并告之客户，用这些问题来和业主尽量协商，让客户自己主动聚焦到价格问题上来。

4）要让客户感受到，正是因为有了这些问题，所以才能以十分优惠的价格买到这套房。所有的问题都因为价格的问题而迎刃而解，促使客户成单。

（11）没转定前产权清晰，交定后业主将物业做了抵押（或被查封），怎么办？

遇到这种情况，房地产经纪人可以采取以下措施：

1）向业主阐明合约的严肃性和法律效力，在最短的时间内追回定金。

2）通知客户，并说明情况，承诺重新帮他另找一套满意的房子。

3）向有关单位申诉，以期追回定金。

（12）客户欲付定金时，恰逢其他客户前来退定，怎么办？

遇到这种情况，房地产经纪人首先应不露声色地请退定金客户在其他房间稍坐片刻，告诉他马上就帮他办理，待在谈的客户付完定金后，再和退订的客户办理退定事宜，或让其他经纪人帮忙引至别的地方退定给客户，而保证现有客户下定金。注意，说话和声音不要太大声，以免影响到下定的客户，引起疑虑。

（13）转定以后，业主要求收到全款后方付钥匙，怎么办？

1）分两种情况：

①一次性付款的完全可以；

②如果是按揭的，和业主协商，要买方签订银行抵押贷款转到业主的账户上，消除业主的防范心理。

2）同客户协商，在业主收到全款后交房。

（14）客户落定之后开始后悔，并强烈要求退单，怎么办？此时，房地产经纪人不能同意客户的做法，应按照合同来执行，找出客户后悔的原因，指出原因当中不合理的部分；同时告诉客户，如果取消交易退定，将要面临的违约责任。比如客户觉得价格高了，就指出房价的合理性，这个价格是经过无数次谈判后才达成的价格，劝客户不要被市场的混乱价格所迷惑。因为同一座房子也会因为朝向，楼层等问题而造成价格差异，没有可比性。如果现在退单，一是违反协议，二是会显得经纪人的服务还有欠缺，但其实违约的责任并不是经纪人造成的。房地产经纪人应以耐心的语气和态度让客户打消退单的念头，不要在言语上正面和客户冲突，以免客户恼羞成怒；语气要平和，但要表现出不能退单的坚定立场。

（15）客户对这房子较满意，马上交定金，但家人看后不满意要退定，怎么办？

遇到这种情况，房地产经纪人要告诉他，这样是不可以的。定金的含义就是从交定这一刻起所卖物业就被定下了，如果定金可以退回，也就失去了“定”字的意义。房屋买卖签署的合同是慎重的文书，收到定金后公司会转给业主，不是公司不退而是业主不可能退。如果在其间先有其他客户要落定，公司不能承诺你一定能买到，请仔细考虑。

（16）你同事的客户过来下定，但该同事不在怎么办？

遇到这种情况，房地产经纪人要依据公司的规章制度，为客户做好接待工作，帮助客户完成必要手续，不能让客户认为公司服务水平低下；同时告诉客户，等同事一回来会让他马上和客户联络，而且公司是一个整体，同事不在，其他同事也会尽量帮他办理和完成手续，并记录在案的。

（17）非房产证上权利人来收定，怎么办？

绝对不可以。因为非权利人无权将权利人的房产变卖，更无权代替权利人收取定金或房款。除非他持有经过公证的授权委托书。