熟悉房地产转让交易：必备知识！

（1）房地产赠予。房地产赠予是指当事人一方将自己拥有的房地产无偿地转让给他人的法律行为。

（2）房地产交换。房地产交换是指当事人将各自拥有的房地产互相转移给对方的法律行为。

房地产交换有差价的，应当就差价部分按有关规定交纳税费。

（3）房地产转让的相关问题。

1）哪些情况需要办理房地产转移登记？

经初始登记的房地产，有下列情形之一的，当事人应自合同或其他法律文件生效之日起30日内申请办理转移登记：买卖，继承，赠予，共有房地产的分割、交换，人民法院判决、裁定的强制性转移，依照法律、法规规定作出的其他强制性转移。

2）房地产转让时，其他公用设施是否一起转让？

房地产转让时，转让人对同宗土地上的道路绿地、休闲憩地、空间余地、电梯、楼梯、连廊、天台或者其他公用设施所拥有的权益同时转移。房地产首次转让，合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。

3）已抵押的房地产能否转让？

根据《中华人民共和国担保法》的规定，已抵押的房地产可以转让，但应由抵押人、抵押权人和受让人三方签订有关的公证书，即是将原抵押转移给新的受让方的协议书，并办理公证手续；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。

（4）房地产不得转让的情况。房地产转让最主要的特征是发生权属变化，即房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权发生转移。《城市房地产管理法》及《城市房地产转让管理规定》都明确规定了房地产转让应当符合的条件，规定了下列房地产不得转让。

1）不符合下列条件的房地产不得转让：以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件。同时规定应按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。

2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的。司法机关和行政机关可以根据合法请求人的申请或社会公共利益的需要，依法裁定、决定限制房地产权利，如查封、限制转移等，在权利受到限制期间，房地产权利人不得转让该项房地产。

3）依法收回土地使用权的。根据国家利益或社会公共利益的需要，国家有权决定收回出让或划拨给他人使用的土地，任何单位和个人应当服从国家的决定，在国家依法作出收回土地使用权决定之后，原土地使用权人不得再行转让土地使用权。

4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的。共有房地产是指房屋的所有权、土地使用权为两个或两个以上权利人所共同拥有。共有房地产权利的行使需经全体共有人同意，不能因某一个或部分权利人的请求而转让。

5）权属有争议的。权属有争议的房地产，是指有关当事人对房屋所有权和土地使用权的归属发生争议，致使该项房地产权属难以确定。转让该类房地产，可能影响交易的合法性，因此在权属争议解决之前，该项房地产不得转让。

6）未依法登记领取权属证书的。产权登记是国家依法确认房地产权属的法定手续，未履行该项法律手续，房地产权利人的权利不具有法律效力，因此也不得转让该项房地产。

7）法律和行政法规规定禁止转让的其他情况。

（5）房地产转让的程序。房地产转让应当按照一定的程序，经房地产管理部门办理有关手续后，方可成交。《转让管理规定》对房地产转让的程序作了如下规定：(www.xing528.com)

1）房地产转让当事人签订书面转让合同。

2）房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。

3）房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理。

4）房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估。

5）房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费。

6）房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。

（6）房地产转让合同应具备的条款。房地产转让合同是指房地产的转让人与受让人为明确双方在房地产转让过程中各自的权利和义务而达成的书面一致意见。在日常实践中，房地产转让合同中应具备下列条款：

1）双方当事人的姓名或名称、住所。如果订立房地产转让合同的当事人是公民，则应写明姓名，如果是单位，则应写单位的全称。单位应当是能独立承担民事责任的法人，为了联系方便，还应写明地址、邮编、电话号码等。

2）房地产权属证书名称及编号。为了避免将来产生纠纷和记录房地产权属的现状，应当在合同中标明权属证书的名称及编号。

3）房地产的坐落位置、面积、四至界限。合同中应具体标明房地产的位置，同时应标明面积的大小及四至界限，标得越细越好，以免纠纷发生。

4）土地使用权的取得方式、时间及年限。在合同中，应明确转让方土地使用权的取得方式，是通过出让而取得还是通过划拨而取得的，什么时候取得的，使用年限等。

5）房地产的用途或使用性质。一块土地，政府在进行规划时，便对其用途作了规定，使用者不得随意变更。因此为了避免纠纷的发生，在转让合同中要明确规定房地产的用途。

6）成交价格及支付方式。这是房地产转让合同的核心条款。成交价格就是转让房地产的价格，一般采用大写的方式，并应明确是以现金支付还是以支票支付，是一次性支付还是分期支付，支付的时间等。

7）房地产交付使用的时间及过户时间。在房地产转让合同中，应写明转让方何时将房地产交付受让方。由于房地产是以产权过户形式来体现所有权的转移，所以在合同中应约定双方办理权属过户的时间。

8）双方的权利和义务。例如，转让方的主要义务是交付房地产，而受让方的主要义务是支付有关费用等。

9）违约责任。合同中应写明如果一方不履行合同，应承担什么样的责任，如支付违约金、赔偿损失、中止、解除合同等。约定违约金的应写明违约金的具体数额或计算方式。

10）双方约定的其他事宜。