房地产经纪机构的知识概览

（1）房地产经纪机构的含义。房地产经纪机构是指符合执业条件，并依法设立，从事房地产经纪活动的公司和个人独资机构。另外，境内外房地产经纪机构在境内外设立的分支机构也可以以自己的名义独立经营房地产经纪业务。

房地产经纪公司是指依照《中华人民共和国公司法》和有关房地产经纪管理的部门规章，在中国境内设立的经营房地产经纪业务的有限责任公司和股份有限公司。

个人独资房地产经纪机构是指依照《中华人民共和国个人独资机构法》和有关房地产经纪管理的部门规章在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对机构债务承担无限责任的从事房地产经纪活动的经营实体。

（2）房地产经纪机构的设立程序。设立房地产经纪机构，应当首先由当地房地产行政管理部门对其人员条件进行前置审查，经审查合格后，再向当地工商行政管理部门申请办理工商登记。

房地产经纪机构在领取工商营业执照后的一个月内，应当持营业执照、章程、机构人员的书面资料到登记机构所在地房地产行政管理部门或其委托的机构备案。

（3）房地产经纪机构的经营范围。房地产经纪人的业务活动可以贯穿房地产市场，并在各个环节不同程度地发挥其积极的作用。由于各国以及我国各地区房地产市场的具体状况和管理制度不一样，房地产经纪的业务经营的范围以及动作方式也有所区别。

目前我国各地房地产经纪市场还处于初级阶段，各省市房地产经纪市场的发育和发展水平也参差不齐，在中国各地实际运作的经营活动范围大致归纳如下：

1）在一级市场中充当政府的参谋，发展商的投资顾问，进行市场调查分析，提供信息，对政府将要出让的土地使用权进行项目评价、拟定投资方案，制定投标方案、提出报价建议等。

2）在二级市场中，为开发商提供咨询服务，如房地产政策、法规、信息咨询，市场调查研究、可行性研究、项目策划、建筑规划设计建议、营销策划等。

3）经纪或代理房地产二级市场中的土地转让或租赁。

4）经纪或代理房地产开发项目的转让或合作。

5）经纪或代理房地产二级市场的楼花和现楼。

6）经纪或代理房地产三级市场的楼宇转让或租赁。

7）经纪或代理互换房屋。

8）代办房地产转让、赠予等有关事务，如纳税、按揭、办证等。

9）为购房者作投资置业指导。(www.xing528.com)

10）为社会各界人士提供房地产市场供求信息，价格信息等。

上述业务经营范围，从法律关系和政府规定来看，有些服务项目是各省市地方管理规定允许的，有的暂时尚未规范，也没有受到限制，有的属于公开市场，有的属于隐形市场，有的已经超越出了房地产经纪人的活动范围，如代理人、咨询、策划等从法律关系上来说，是直接服务而不是居间行为。但由此可见，随着房地产业的发展，房地产经纪服务正在逐渐向综合性服务方向发展。但是在实际运作过程中，还是要注意合法经营，尤其是要遵守当地的行政法规，有些违背法律规定的不能去做。例如，依据民法规定，《深圳市房地产行业管理条例》就明确规定，房地产经纪机构就同一宗业务，不得同时兼为代理、经纪行为；不得同一宗经纪业务所涉及的房地产交易双方中的任何一方发生房地产买卖、租赁关系。

（4）房地产经纪机构的经营模式。目前我国房地产经纪机构的经营模式有以下几种。

1）按经营主体划分。房地产经纪机构按经营主体划分，可分为个人房地产经纪人和法人房地产经纪人（经纪机构）。个人房地产经纪人是分散、隐蔽经纪，不易管理，法人房地产经纪人是集中挂牌，公开经营，因此大多数地区不允许个人独立经营。比如，深圳市规定房地产经纪人必须在房地产经纪机构注册，领取执业证书，并在该机构服务，才能从事经纪活动。

2）按经济性质划分。房地产经纪机构按经济性质划分，可分为以下几种。

①政府有关部门设立的下属房地产经纪兼管理机构，如房地产交易中心（或土地交易中心）。

②有国有企业、股份制企业、其他企业投资经营，个人合伙经营或私营等形式的房地产经纪机构。

③有个体房地产经纪人，只有少数地区允许。

3）按经营方向划分。房地产经纪机构按经营方向划分，可分为以下几种。

①以代理房地产二级市场销售为主。

②以房地产三级市场转让、租赁为主。

4）按经营规模划分。房地产经纪机构按经营规模划分，可分为以下几种。

①小规模经纪机构，主要独立经营房地产三级市场的转让、租赁业务，经营方向比较单一。

②中等规模经纪机构，独立从事单项或同时兼几项业务的经营。

③大规模经纪机构，经营单项或同时兼几项的业务，有的从事全方位的综合性经营服务，有的还设置连锁经营的二级分支机构，分布各区域。