房地产中介服务知识详解

（1）有关房地产中介服务的基本名词。

1）房地产服务业。狭义的房地产服务业是指《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）中所称的房地产中介，仅包括房地产经纪业、房地产评估业和房地产咨询业。

广义的房地产服务业包括为房地产经纪活动提供信息咨询、研究、培训、软件和网络等。

2）房地产中介服务。狭义的房地产中介服务，是指在房地产市场中，以提供房地产供需咨询、协助供需双方公平交易、促进房地产交易形成为目的而进行房地产租售的经纪活动、委托代理或价格评估等。

广义的房地产中介服务，则覆盖房地产投资、经营管理、流通消费的各个环节和各个方面，为房地产的生产、流通、消费提供多元化的中介服务。

房地产中介服务，包括房地产咨询、策划、广告、测量、会计、经纪、估价、金融、保险、信托、律师、仲裁、投资监理、贷款监理、工程监理、物业管理等。房地产中介服务与房地产开发、交易活动同属于房地产经营的范畴，都是房地产经济运行过程中不可缺少的环节。但是，我国房地产中介服务业务开展较晚，现阶段也只是刚刚起步。根据《城市房地产管理法》的规定，目前我国房地产中介服务主要表现为房地产咨询、房地产经纪和房地产估价3种形式，显然这是对房地产中介服务作了狭义的理解。

3）房地产中介服务机构。房地产中介服务机构是指按国家及地方有关法律、法规注册的具有独立法人资格的经济组织。房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。

4）房地产咨询。房地产咨询是指为有关房地产活动的当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动，如房地产市场调查研究、房地产开发项目可行性研究、房地产开发项目策划等。

5）房地产价格评估。房地产价格评估是指以房地产为对象，由专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或者价值进行估算和判定的活动。价格评估的主要方法有：市场比较法、收益还原法、剩余法和成本法。

6）房地产经纪。房地产经纪是指向进行房地产投资开发、转让、抵押、租赁的当事人有偿提供房地产居间介绍、代理和行纪的经营活动，目前主要包括代理新旧房买卖、租赁等业务。

7）房地产经纪活动。房地产经纪活动是指向进行房地产开发、转让、抵押、租赁等房地产经纪活动的当事人有偿提供居间介绍、代理和行纪的营业性活动。

8）居间。居间是指经纪人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，撮合交易成功并从委托人及其交易对象取得报酬的商业行为。其特点是服务对象广泛，经纪人与委托人之间一般没有长期固定的合作关系。

9）房地产居间。房地产居间是指以房地产或有关房地产的业务为对象，房地产经纪人以自己的名义为他人提供交易信息和机会，通过居间协调，促成交易双方完成交易，房地产经纪人依法取得合理的中介报酬的经营活动。

10）居间中保。居间中保是在二手房中介市场中，为保证买卖双方合法权益、保证房屋交易正常所进行的中间担保业务。具体步骤是：按双方买卖合同的规定，将买方的资金如数如期划给卖方，将卖方的房屋产权手续和腾退的房屋如期移交给买方，使双方各得其所，避免互不信任甚至诉诸法律的情况发生。

11）产权置换。产权置换是指居民之间以自身原有产权房进行置换的一种业务。一般是在中介的撮合下进行，并可由中介代办置换手续。

12）房屋租赁。房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

13）房地产行纪。房地产行纪是指房地产经纪机构收购开发商的空置商品房，在未将产权过户到自己名下的情况下以自己的名义向市场出售的行为。

14）代理。代理是指经纪人在受托权限内，以委托人名义与第三方进行交易，并由委托方直接承担相应法律责任的商业行为。其特点是经纪人与委托人之间有较长期稳定的合作关系，经纪人只能以委托人的名义开展活动，活动中产生的权利与责任归委托人，经纪人只收取委托人的佣金。

15）房地产代理。房地产代理是指房地产经纪人在受委托权限内，以委托人名义与第三者进行交易，并由委托人直接承担相应的法律责任的经纪行为。

（2）有关房地产经纪的基本名词。

1）经纪。经纪是指以收取佣金为目的，为促成他人交易而从事居间、代理或者行纪等有偿服务的经济活动，是社会经济活动中的一种中介服务行为。

2）经纪业。经纪业是指从中介绍他人进行商品交易活动的行业。经纪人是实施经纪行为的主体。经纪业的活动范围较广，涉及各行各业，各个区域，但政府对有些控制专营的特殊行业经纪活动，进行专业经营限制，如期货经纪、证券经纪、外汇经纪、房地产经纪等。

3）经纪人。经纪人是指在商品交换市场中专门从事为买卖双方介绍交易等中介服务活动，以获取佣金的中间商。它主要包括四个方面的含义：

①经纪人是以买卖双方为服务对象的。

②经纪人在其经纪业务活动中只起居间介绍的作用，不能成为商品买卖任何一方的当事人，也无权签订其买卖合同，其服务活动是在充分尊重买卖双方权益的基础上进行的。

③经纪人以收取一定报酬为中介服务活动的目的。

④经纪人的一般职能主要包括信息服务、中介服务和代理服务三个方面。

4）行纪。行纪（读hang ji）是指经纪人受委托人的委托，以自己的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的商业行为。其特点是经纪人与委托人之间通常有长期固定的合作关系，经纪人拥有的权利和承担的责任较重。

5）回扣。回扣是由卖方暗中转让给买方具体经办人的一部分让利，即不是风险收入，也不是劳动收入和经营收入。

6）佣金。佣金是经纪人开展经纪业务所得到的合理合法收入，它是由劳动收入、经营收入和风险收入构成的综合体。佣金必须以合法的方式收取：

①必须事先告知客户并明确在书面合同中。

②不可索取佣金之外其他形式的报酬、利益、茶钱等。

③收取佣金应给予足额发票或收款收据。

④佣金收取的标准应以双方约定或参照商业惯例为准，不得违反国家法律、法规和政策。

7）房款。房地产买卖不似一般商品买卖，不能做到一手交钱一手交货，房款支付是一大难题，既要控制风险又要说服客户。一般来说，取得完税凭证后支付主要楼款是稳妥的做法，拿到新房地产证及最后交接完毕时再支付尾款。

8）租金。房地产租金通常按月交缴，也有约定按季或年交缴。租期内租金可以不变，也可商定每年递增比例或随行就市。写字楼租金是否包含空调费和物业管理费应特别注意，水电费通常由租户承担等。

9）押金。业主交付出租房屋时，可向客户收取1～3个月不等租金数额的租赁定金，又称押金。违约时作为一种担保，合同期满业主无息退还。

10）违约金。违约金是由当事人约定的或者由法律直接规定的，在违约方不履行合同时，偿付给守约方的一定数额的货币。

根据相关的法律、法规来看，违约金可分为法定违约金与约定违约金。法定违约金是指在一些法规中，明文规定的违约金比例或幅度范围；约定违约金是指合同双方当事人在签订合同时自愿约定的违约金比例或数额。

因此，经纪人要提醒双方在签订合同时要对违约金作出明确的约定，使守约方权益遭受侵害后能得到最大限度的赔偿。

11）定金。定金指合同当事人为保证合同履行，由一方当事人预先向对方交纳一定数额的钱款。

从《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国担保法》等法律角度来看，定金有双重性质：第一，它可作为合同的担保，以保证合同履行；第二，可以起到合同成立的证明作用。定金作为一把双刃剑，还具有惩罚性，即给付定金的一方不履行合同的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行合同的，要双倍返还定金。定金作为法定的形式，法律有其具体的要求：(https://www.xing528.com)

①形式要件，必须签订书面的形式。

②数额的限定，定金的总额不得超过合同标的的20%。

③在选择赔偿时只能在定金和违约金中选其一。

12）订金。订金与定金仅一字之差，在法律性质上却有天壤之别。订金不是一个规范的概念，在法律上仅作为一种预付款的性质，是预付款的一部分，是当事人的一种支付手段，不具有担保性质。合同履行的只作为抵充房款，不履行也只能如数返还。当事人在合同中写明“订金”而没有约定定金性质的，则不能适用定金罚则。

13）诚意金。诚意金，即意向金，是十几年前从香港、台湾地区传过来的叫法。它是指租售人为表明其租售诚意而交给提供租售服务的中介机构的一笔资金。

在二手房租售过程中，经纪人员常会建议租售人交纳一定的诚意金，使经纪人员在与业主的沟通中能努力说服业主接受租售人某一价位。而如果中介机构不能成功说服业主，则需将诚意金退回给租售人。

14）洗盘。洗盘是指通过业主资料或其他途径了解房屋的最新动态和基本情况。

15）洗客。洗客是指通过客户资料了解客户的最新动态。

16）洗楼。洗楼是指通过派发资料直接和业主客户交流，了解其有关需求。

17）跑盘。跑盘是指通过走访、电话了解楼盘信息。

18）跳盘。跳盘是指通过同行挖走业主房源。

19）跳客。跳客是指通过同行挖走其客户资源。

20）封盘。封盘是指有准客户看中某物业时而采取的一种暂时性营销策略，某物业封盘时只能由分行经理或指定人员才有权看到该物业信息。

21）守价。守价是指咬住某价格不放。

22）浪价。浪价是指讨价还价的方式。

23）差价。差价是指房屋买卖过程中的差额。

24）转介。转介是指公司不同部门介绍业主、客户资源。

（3）房地产经纪行业的特点。具体包括：政策性强；专业性强；地域性强；标的物价值高；从业人员职业道德要求高；工作时间弹性大；成交难度大；受宏观因素、区域因素、市场因素影响较大；行业竞争大，淘汰率高。

（4）经纪活动的特点。经纪活动作为一种社会中介服务，具有活动范围的广泛性、活动内容的服务性、活动地位的居间性、活动目的的有偿性、活动责任的确定性和活动的非连续性等特点。

（5）经纪活动的方式。经纪活动的主要方式为居间、代理及行纪。

（6）房地产经纪服务的收费标准。房地产经纪人的收入主要靠收取经纪佣金或劳务费、咨询服务费、信息费、代理费等作为劳务报酬。一般是根据标的物总成交额，按固定的费率收取。在国际上，根据业务的不同情况，一般是成交总额的2%～10%。国内因房地产市场尚未完全成熟，房地产经营者的经营观念、消费者的消费观念以及政府制定法规观念的限定，以致佣金收取的比例只能维持在国际标准的低位处，目前国内房地产经纪人佣金费率大致在1%～3%。

首先，规定经纪中介服务实行明码标价制度。中介服务机构应当在其经营场所或交缴费用地点的醒目位置公布他们的收费项目、服务内容、计费方法和收费标准等事项。房地产经纪人员在接受当事人委托时应当主动向当事人介绍有关中介服务的价格和服务内容。

代理服务的收费标准具体是：

1）房屋租赁代理收费，不管成交的租赁期限长短，一律按半个月到一个月的成交租金额作为中介服务费用，具体的数额由双方商议决定，并且一次性收取。

2）房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5%～2.5%收取，具体数额也由双方商定。

3）实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产经纪中介机构协商，可以适当提高，但最高不得超过该房屋成交价格的3%。

4）土地使用权的转让代理收费办法和标准另行规定。

以上是国家规定的经纪中介服务收费的最高标准。各省市可以根据国家标准制定本地的具体执行标准。经济特区的收费标准可以适当高一些，但最高不得超过国家规定标准的30%。

（7）有关房地产经纪交易数据的名词。

1）经纪总收入是指房地产中介机构从事经纪业务活动所得的中介服务费收入。

2）新建房经纪收入是指房地产中介服务机构为开发商所开发的房地产项目进行策划、包装、销售、招租等经纪业务，并按一定比例收取的中介服务费总计。

3）存量房经纪收入是指房地产中介服务机构从事存量房销售、招租等经纪业务，并按一定比例收取的中介服务费总计。

4）代理交易总面积是指房地产中介机构代理各类房屋交易的面积合计。

5）新建房代理销售面积是指各类新建房代理销售面积的合计，包括住宅、办公用房、商业用房、厂房仓库及其他房屋的销售面积。

6）新建房代理租赁面积是指各类新建房代理租赁面积的合计，包括住宅、办公用房、商业用房、厂房仓库及其他房屋的租赁面积。

7）存量房代理销售面积是指各类存量房代理销售面积的合计，包括住宅、办公用房、商业用房、厂房仓库及其他房屋的销售面积。

8）存量房代理租赁面积是指各类存量房代理租赁面积的合计，包括住宅、办公用房、商业用房、厂房仓库及其他房屋的租赁面积。

9）其他代理交易面积是指除以上四项代理交易面积以外的其他房地产代理交易面积，包括赠予和继承等的成交面积。

10）代理销售成交合同金额是指房地产中介机构对商品房及以外的所有房产进行代理销售并签销售合同的成交金额。

11）新建房代理销售成交合同金额是指房地产中介服务机构为开发商所开发的房地产项目进行代理销售，并签订销售合同的商品房成交金额，包括住宅、办公用房、商业用房、厂房仓库及其他房屋的销售成交金额。

12）存量房代理销售成交合同金额是指房地产中介服务机构从事存量房市场代理销售，并签订销售合同的商品房成交金额，包括住宅、办公用房、商业用房、厂房仓库及其他房屋的销售成交金额。