（1）商业房产的分类。商业房产，业界俗称商业地产，即商业房地产，又称商业物业、商业用房、商业网点等。商业地产的功能多样化，既有能满足市民购物、饮食、娱乐、休闲等需求的社会功能，又有能满足商家经营、商务活动、市民投资等需要的经济功能。商业房产的分类见表2-3。
表2-3 商业房产的分类
（续）
（2）商圈。商圈是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引客户的辐射范围，简单地说，也就是来店客户所居住的区域范围。无论大商场还是小商店，它们的销售总是有一定的地理范围。这个地理范围就是以商场为中心，向四周辐射至可能来店购买的消费者所居住的地点。
零售商店的销售活动范围通常都有一定的地理界限，即有相对稳定的商圈。不同的商店由于所在地区、经营规模、经营方式、经营品种、经营条件的不同，使得商圈规模、商圈形态存在很大差别。同样一个零售商店在不同的经营时期受到不同的因素的干扰和影响，其商圈也并不是一成不变的，商圈规模时大时小。
商圈受各种因素的影响，其范围和形态是会经常变化的，一般情况下，商圈形态表现多为各种不规则的多角型，为便于研究分析，一般将商圈抽象地视为以商店为中心向外辐射的圆心圈型。
影响商圈大小的因素有：商店自身的特点；商店的经营规模；商店的经营商品种类；交通运输情况；竞争对手的地理位置；商店的促销情况；消费者的流动性。
商圈大致由三部分组成，即主要商圈、次要商圈、边缘商圈。(www.xing528.com)
1）主要商圈即主圈，也称第一商圈或核心商圈，是指最接近商店的区域。在主要商圈内，消费者去商店购物最为方便，一般情况下，百货商店65%左右的客户来自主要商圈。在主商圈内，客户在人口中的密度较高，每个客户的平均购货额也最高，这一商圈很少与其他类型商店的商圈发生重叠，否则就易出现过度竞争。一般来说，小型商店的核心商圈在0.8km之内，客户步行来店在10min以内；大型商场的核心商圈在5km以内，无论使用何种交通工具来店，不超过20min。
2）次要商圈即次圈，也称第二商圈，是指位于主要商圈外围的次要区域。在这一区域内，客户较为分散，但消费者来店购买商品也较为方便，在次要商圈内聚集着百货商店25%左右的客户。一般来说，小型商店的次要商圈在1.5km之内，客户步行来店在20min以内；大型商场的次要商圈在8km以内，无论使用何种交通工具来店，平均不超过40min。
3）边缘商圈即边圈，也称第三商圈，是指位于次要商圈以外的区域。在边缘商圈内，散居着百货商店约10%左右的客户，在这个区域的消费者来商店购买商品不太方便。一般来说，小型商店的边缘商圈在1.5km以外，客户步行来店在20min以上；大型商场的边缘商圈在8km以外，无论使用何种交通工具来店平均在40min以上。
（3）商圈分析应考虑的因素。
1）人口数量及特点，包括居住人口数量、工作人口数量、过往人口数量、居民户数和企事业单位数，及相应人口年龄、性别、职业和收入水平构成等。
2）建设状况，包括公共交通、供电状况、通信设备、金融机构等对于百货商店营销的方便程度。
3）社会因素，分析地区建设规划、公共设施（公园、公共体育场所、影剧院、展览馆），以及本地区的人文等，是否有利于商店的发展。
4）商业发展潜力，包括购买潜力和现有商场的经营状况。这两个因素是对百货商店影响的最直接因素。在对商业发展潜力进行分析时，应计算该地区的商圈饱和度，以了解这个地区内同行业是过多还是不足。在商圈饱和度低的地区建店，其成功的可能性必然超过商圈饱和度高的地区。
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