房地产市场的相关知识

（1）房地产市场的概念。房地产市场是指包括土地的出让、转让、抵押、开发，房地产买卖、租赁、转让、互换、抵押、信托，以及一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动的场所及领域。简单地说，房地产市场是指房地产商品交换关系的总和，是令房地产的买卖双方走到一起，并就某种特定房地产的交易价格达成一致的任何安排。

狭义房地产市场是指房地产商品进行交易活动的地方或场所。

（2）房地产市场的特点。

1）经营对象的非流动性。房地产主要经营对象是房产和土地的使用权，而房屋和土地都是不动产，具有不能作空间位移的物理属性。

2）流通形式的多样性。城市房屋流通形式主要有买卖、抵押、典当、信托等，城市土地使用权的流通形式主要有出让、转让、出租等。

3）市场的统一性。它是指房产市场和地产市场的融合性。在房地产交易中，任何一笔房产商品交易都必然是房地合一的交易。

4）市场的区域性。市场的区域性是由房地产商品的差异性决定的。由于其性质和其所处的城市区域不同，其市场供求状况和价格水平也往往会有大的落差。

5）供给的稀缺性。房地产市场是一个供给稀缺的市场：一方面是人口的不断增加，需求也相应增长；另一方面是土地作为不可再生资源，其数量基本上是恒定的。

6）不完全开发性。由于土地使用权和房屋所有权两种不同权益在同一市场流通，为保证市场的有效供给，国家需要采取强有力的措施抑制不合理的市场需求来干预市场。因此，房地产市场活动在某些环节受到政府严格限制，具有不完全开放性。

7）市场的不充分性。由于房地产市场与完全自由竞争市场四个条件相差甚远，因而房地产市场只是一个不充分市场。

8）房地产市场投机的巨大可能性。房地产市场与其他市场相比具有更大的投机性。房地产商品供给的有限性和需求的无限性，由于对房地产的不断投资、城市基础设施建设和社会设施投资引起的相邻效益以及房地产的保值和增值特性都决定着房地产投机的巨大可能性。

（3）房地产市场的分级。

1）房地产一级市场。房地产一级市场即土地市场，是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其他土地使用者所形成的市场。

2）房地产二级市场。房地产二级市场是房地产开发市场，其经营主体为房地产开发公司，其经营内容是按照城市总体规划和小区建设规划，对土地进行初级开发和再次开发，然后将开发出来的房地产出售给用地、用房单位或个人。房地产二级市场一般是指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场，包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。

房地产二级市场具体对商品房来说就是商品房的一手市场，即增量市场。

3）房地产三级市场。房地产三级市场是指在房地产二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易，是单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是在二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场，即存量市场。

房地产三级市场具有消费性质，此时房地产呈横向流通，即使用者、经营者之间的平等转移，表现为使用者之间的交易行为，反映的是以效用为价值尺度的市场价格，是调剂需求条件下的市场行为，如私房出租、出售等就是三级市场行为。

4）房地产三种市场的比较，见表2-1。

表2-1 房地产三种市场的比较

（续）

（4）房地产市场与一般商品市场的特征比较（表2-2）。

表2-2 房地产市场与一般商品市场的特征比较

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（5）房地产市场的分类。

1）按地域范围分类。房地产的不可移动性，决定了房地产市场是区域性市场，最常见的是按城市划分，如北京市房地产市场、上海市房地产市场。但一般来说，房地产市场所包括的地域范围越大，其研究的深度就越浅，研究成果对房地产投资者的实际意义也就越小。

2）按用途分类。

①居住物业，一般是指供人们生活居住的建筑，包括普通住宅、公寓、别墅等。购买者大都是以满足自用为目的。

②商业物业，也称收益性物业或投资性物业，包括酒店、写字楼、商场、商住楼等。购买者大都是以投资为目的，靠物业出租经营的收入来回收投资并赚取投资收益。

③工业物业，通常是为人类的生产活动提供入住空间，包括重工业厂房、轻工业厂房和高新技术产业用房、研究与发展用房、仓储用房等。

④特殊物业，如赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等物业，特殊物业经营的内容通常要得到政府的特殊许可。特殊物业的市场交易很少，因此，对这类物业的投资多属于长期投资，投资者靠日常经营活动的收益来回收投资、赚取投资收益。

根据需要，有时还可以进一步按物业的档次或等级细分，如甲级写字楼市场、乙级写字楼市场，豪宅、经济住宅等。

3）按交易形式分类。

①从土地市场角度划分，房地产市场可分为国有土地使用权出让子市场（土地一级市场）和国有土地使用权转让子市场（土地二级市场）。

②新建成的房地产产品交易，如存在着销售（预售）、租赁（预租）和抵押等子市场。

③面向存量房屋的交易，如存在着租赁、转让、抵押、保险等子市场。

4）按购买者目的分类。

①自用。自用型购买者将房地产作为一种耐用消费品，目的在于满足自身生活或生产活动对入住空间的需要，其购买行为主要受购买者自身特点、偏好等方面的影响。

②投资。投资型购买者将房地产作为一种投资工具，目的在于将购入的房地产出租经营或转售，并从中获取投资收益和收回投资。其购买行为主要受房地产投资收益水平，其他类型投资工具的收益水平以及市场内使用者的需求特点、趋势和偏好的制约。

5）其他分类。

①完全产权的交易市场、部分产权的交易市场。

②商品房租售市场、公有房屋租售市场。

（6）房地产市场的需求影响因素。

1）收入的变化。

2）其他商品价格的变化。

3）对未来的预期。

4）政府政策的变化。