房价限制与时滞控制策略优化

（一）房价限制

经营者在预测未来顾客需求的基础上，确定开放或关闭低价房的时期；并根据供求关系的不断变化，相应调整房价，因此称为房价限制。房价限制的目的，是在需求低时，通过开放低价房谋求出租率的上升；在需求高时，通过关闭低价房谋求平均房价的上升，最终，使酒店客房收益达到最优。

在实施房价限制方法时，酒店经营者根据事先设定的准则，确定房价变动的触发点。一般以客房出租率和RevPAR水平作为房价变动的触发点。当需求高于某一触发点时，就要关闭某些等级的价格；当需求低于某一触发点时，就可开放某些等级的价格（见表11-15和表11-16）。

表11-15　“客房出租率触发点”房价控制法

表11-16　“RevPAR触发点”房价控制法

设定触发点价格控制的思想也是收益管理软件进行价格控制的主要理论依据，当获得的预订数达到预先设定的客房出租率和RevPAR目标时，收益管理系统就会自动建议软件使用者关闭某些等级的客房价格。当然，客房出租率和RevPAR目标的确定是主观的，所以触发点的确定也是主观的。酒店要根据市场需求的变化，做好触发点的修正。

（二）时滞控制

时滞控制（Duration Control）是指酒店通过限定客人住店时间长度，调节客房出租率的不均衡，以达到客房平均收益最大化的一种收益管理方法。

在酒店经营过程中，会由于各种原因导致某一天的客房出租率高于其他日期，即出现了客房使用量的“长钉”（spike），如果该长钉导致随后几天客房销售出现大幅下降，显然对酒店经营是不利的。比如，度假酒店在周五出现“长钉”，会挤走欲在酒店住宿周五和周六两个晚上的客人。(www.xing528.com)

“长钉”的对立面称为“孔洞”（hole），图11-6显示了出租率的“长钉”和“孔洞”会导致酒店客房可供量出现高峰和低谷那样的需求起伏。

图11-6　客房出租率的“长钉”与“孔洞”

酒店可以通过规定客人“最短入住天数”和“最长入住天数”的方法，避免出现出租率的“长钉”和“孔洞”情况。

1.最短入住天数限定

需要设置最短入住天数限定的情况主要有两种：一是在需求处于低谷的淡季，酒店推出特价以填补出租率的不足，这些特价在一定销量的情况下才能发挥最大效用，酒店就会要求客人至少入住几晚，才能享受特价；二是在需求处于高峰的旺季或重大节事活动日期间，酒店也会对客人的最短入住天数做出限定，防止出现“长钉”而导致随后几天客房需求呈现“孔洞”。

从经营成本的角度而言，客人住宿时间长，将能节省酒店客房的开支。因为这意味着减少了由住客房转换成空房而带来物品更换和布件洗涤的费用；同时，也减少了酒店前厅总台办理入住登记和离店结账的工作量。

2.最长入住天数限定

最长入住天数的限定，一般用于客房需求从低谷转向高峰的过渡时期。避免淡季低价房客人住宿时间过长，影响高峰时段客房的出租。同时，为了防止出现客房使用量的“长钉”，也会对入住客人限定入住到“长钉”日前。

为了填补客房出售的“空洞”或淡季的销量不足，酒店一般可根据客人住宿天数的长短给予一定的折扣，例如，给第二晚入住者20%的折扣、第三晚继续入住者半价优惠。使用住宿天数折扣策略，有利于提高客房出租率，降低客房运营成本，也有助于增加酒店其他营业部门的收益。