房地产转换的优化会计处理方法

1.成本模式下转换的会计处理

在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的人账价值。

（1）将采用成本模式计量的投资性房地产转为自用房地产时，应按该项投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧（摊销）、减值准备等，分别转入“固定（无形）资产”、“累计折旧（摊销）”、“固定（无形）资产减值准备”等账户。按其账面余额，借记“固定资产”账户或“无形资产”账户，贷记“投资性房地产”账户；按已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”账户，贷记“累计折旧”或“累计摊销”账户；原已计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”账户，贷记“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”账户。

【案例7-7】

2017年3月31日，某企业将原采用成本模式计量的1幢出租用办公楼收回，作为企业办公用房。截至2017年3月31日，该办公楼账面原值为900万元，已计提折旧500万元，已计提减值准备30万元。企业有关会计处理如下：

借：固定资产　9 000 000

投资性房地产累计折旧　5 000 000

投资性房地产减值准备　300 000

贷：投资性房地产　9 000 000

累计折旧　5 000 000

固定资产减值准备　3 000 000

（2）将作为存货的房地产改为采用成本模式计量的投资性房地产时，应按该存货在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”账户；已计提跌价准备的，还应借记“存货跌价准备”账户；按其账面余额，贷记“开发产品”等账户。

【案例7-8】

某房地产开发企业在2016年4月1日，与A公司签订1项租赁协议，将自行开发的1幢楼房出租给A企业使用，起租日为2016年4月10日，租期为3年。2016年4月10日，该楼房的账面余额为10 500万元。出租后采用成本模式进行后续计量。

该房地产开发企业2016年4月10日的会计处理如下：

借：投资性房地产　105 000 000

贷：开发产品　105 000 000

（3）将自用的土地使用权或建筑物转换为以成本模式计量的投资性房地产时，企业应当按该项土地使用权或建筑物在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”账户。按其账面余额，借记“投资性房地产”账户，贷记“固定资产”账户或“无形资产”账户；按已计提的折旧或摊销，借记“累计折旧”账户或“累计摊销”账户，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”账户；原已计提减值准备的，借记“固定资产减值准备”账户或“无形资产减值准备”账户，贷记“投资性房地产减值准备”账户。

【案例7-9】

2016年4月30日，某企业将1块自用的土地使用权作为投资性房地产对外出租。经营租赁协议规定，起租日为2016年5月1日，为期3年。2016年5月1日，该土地使用权的账面余额为5 000万元，已计捉摊销3 000万元。假设该企业所在地区没有活跃的房地产交易市场。企业有关会计处理如下：

借：投资性房地产　50 000 000

累计摊销　30 000 000

贷：无形资产　50 000 000

投资性房地产累计摊销　30 000 000

2.公允价值模式下转换的会计处理

（1）采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。在转换日，按该项投资性房地产的公允价值，借记“固定资产”、“无形资产”等账户；按该项投资性房地产的成本，贷记“投资性房地产——成本”账户；按该项投资性房地产的累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产——公允价值变动”账户；按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益”账户。

【案例7-10】

某企业20×8年8月31日，由于租赁期满，收回出租的商务楼，作为本企业办公自用。20×8年10月31日。该商务楼正式投入自用。转换当日该商务楼的公允价值为12 300万元，账面成本为10 150万元，公允价值变动为增值1 850万元。企业的会计处理如下：

借：固定资产　123 000 000

贷：投资性房地产——成本　101 500 000

——公允价值变动　18 500 000

公允价值变动损益　3 000 000

（2）作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当按该项房地产在转换日的公允价值，借记“投资性房地产一一成本”账户；原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”账户；按其账面余额，贷记“开发产品”等账户。同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”账户；转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“其他综合收益”账户。待该项投资性房地产处置时，因转换计入其他综合收益的部分应转入当期的其他业务成本，借记“其他综合收益”账户，贷记“其他业务成本”账户。

【案例7-11】

沿用【案例7-8】假定转换后采用公允价值模式进行计量。20×7年4月10日，该幢楼房的公允价值为11 000万元。

该房地产开发企业20×7年4月10日的会计处理如下：

借：投资性房地产——成本　110 000 000

贷：开发产品　105 000 000

其他综合收益　5 000 000

（3）自用土地使用权或建筑物转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当按该项土地使用权或建筑物在转换日的公允价值，借记“投资性房地产——成本”账户；按其账面余额，贷记“固定资产”账户或“无形资产”账户；按已计提的累计折旧或累计摊销，借记“累计折旧”账户或“累计摊销”账户；原已计提减值准备的，借记“固定资产减值准备”、“无形资产减值准备”账户。同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”账户；转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“其他综合收益”账户。待该项投资性房地产处置时，因转换计入其他综合收益的部分应转人当期的其他业务成本，借记“其他综合收益”账户，贷记“其他业务成本”账户。

【案例7-12】

某企业将1幢自用的厂房作为投资性房地产对外出租并采用公允模式对其进行后续计量。该厂房的账面原值为1 000万元，已计提折旧400万元，已计提减值准备100万元。转换当日该厂房的公允价值为480万元。

该厂房转换前的账面价值为500万元（1 000-400-100），公允价值480万元，小于账面价值20万元的差额计入公允价值变动损益。其会计处理如下：

借：投资性房地产——成本　4 800 000

累计折旧　4 000 000

固定资产减值准备　1 000 000

公允价值变动损益　200 000

贷：固定资产　10 000 000

论公允价值模式对投资性房地产的影响

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，并单独以“投资性房地产”列示在资产负债表上。投资性房产是企业拥有并已出租的建筑物。投资性地产包括已出租的土地使用权和持有并准备增值后转让的土地使用权，不包括为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。新会计准则单独划分投资性房地产的目的是规范企业对投资性房地产的会计处理和相关信息的披露，提高会计信息的相关性。

投资性房地产只有在投资性房地产包含的经济利益很可能流入企业且该投资性房地产的成本能够可靠计量时才予以确认。投资性房地产的初始计量按照取得时的成本进行初始计量。企业一般应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，对股东权益和净利润无影响，房地产行业许多上市公司出于谨慎性的考虑，仍沿用原来的成本模式。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

新会计准则中还规定，投资性房地产应披露其种类，金额和计量模式。采用公允价值模式的应披露公允价值的确定依据和方法以及公允价值变动对损益的影响。

资料来源：http：//www.canet.com.cn/

拓展阅读

投资性房地产的处置

当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。

企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益（将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本）。

（一）成本模式计量的投资性房地产处置

采用成本模式计量的投资性房地产处置时，应当按实际收到的金额，借记“银行存款”等账户，贷记“其他业务收入”账户；按该项投资性房地产的累计折旧或累计摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”账户；按该项投资性房地产的账面余额，贷记“投资性房地产”账户；按其差额，借记“其他业务成本”账户。已计提减值准备的，还应同时结转减值准备。

（二）公允价值模式计量的投资性房地产处置

采用公允价值模式计量的投资性房地产处置时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等账户，贷记“其他业务收入”账户。按该项投资性房地产的账面余额，借记“其他业务成本”账户，贷记“投资性房地产（成本）”账户、贷记或借记“投资性房地产（公允价值变动）”账户；同时，按该项投资性房地产的公允价值变动，借记或贷记“公允价值变动损益”账户，贷记或借记“其他业务成本”账户。按该项投资性房地产在转换日计入其他综合收益的金额，借记“其他综合收益”账户，贷记“其他业务成本”账户。

知识总结

一、概念

1.属于：

A、已出租的土地使用权

B、已出租的建筑物

C、持有并准备增值后转让的土地使用权(www.xing528.com)

2.不属于：

A、自用的房地产

B、作为存货的房地产

二、确认

1.首先符合投资性房地产概念

2.同时满足两条件

三、初始计量（按成本）

1.外购：买价+税费+直接相关费用

2.自建：达到预定可使用状态前发生的必要支出

四、后续计量（两种模式）

按规定有两种：成本模式和公允价值模式，一般应采用成本模式，满足特定条件可用公允。同一企业对所有投资性房地产只能采用一种模式，不能同时这个用成本那个用公允。

五、后续计量模式的变更

1、企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。

2、满足前提条件，成本模式可转公允模式。

3、已采用公允价值模式进行后续计量，不可以再转为成本模式。即成本模式可以转为公允价值模式，但公允价值模式不得转为成本模式。

六、转换

（1）成本模式下的两种情况比较简单，对应结转，不产生损益，没有差额，只换一下分录名字就可以了。

（2）公允模式下的两种情况比较麻烦，因为会有差额，而差额的处理不同，很容易混淆。

注意：非投资性房地产转为投资性房地产，公允价值大于其账面价值的差额记入资本公积；公允价值小于其账面价值的差额记入公允价值变动损益；投资性房地产转为非投资性房地产，公允价值不论大于还是小于其账面价值，其差额均记入公允价值变动损益。

七、处置

即在出售、转让、报废、毁损时要终止确认。

1.不管什么模式，该业务都通过其他业务收入和其他业务成本核算。

2.转换过程中的差额处置后要转入其他业务收入。

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一、名词解释

投资性房地产、房地产的转换

二、填空题

1.作为存货的房地产，通常是指___________。

2.企业对投资性房地产的计量模式___________。

3.投资性房地产的后续计量有___________和___________两种。

三、选择题

1.2011年5月，甲公司与乙公司的一项厂房经营租赁合同即将到期。该厂房原价为5000万元，已计提折旧1000万元。为了提高厂房的租金收入，甲公司决定在租赁期满后对该厂房进行改扩建，并与丙公司签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将该厂房出租给丙公司。2011年5月31日，与乙公司的租赁合同到期，该厂房随即进入改扩建工程。2011年12月31日，该厂房改扩建工程完工，改扩建中共发生支出500万元（均符合投资性房地产确认条件），上述款项均已由银行存款支付，当日按照租赁合同出租给丙公司。假定甲公司对投资性房地产采用成本模式计量。则下列各项有关甲公司对上述事项的会计处理中，正确的是________。

A.借：在建工程　4000

投资性房地产累计折旧　1000

贷：投资性房地产　5000

B.借：投资性房地产——在建　4000

贷：投资性房地产　4000

C.借：投资性房地产——在建　500

贷：银行存款　500

D.借：投资性房地产——成本　4500

贷：投资性房地产——在建　4500

2.2011年3月2日，甲公司董事会作出决议将其持有的一项土地使用权停止自用，待其增值后转让以获取增值收益。该项土地使用权的成本为1200万元，预计使用年限为10年，预计净残值为0，甲公司对其采用直线法进行摊销，至转换时已使用了5年。甲公司对其投资性房地产采用成本模式计量，该项土地使用权转换前后其预计使用年限、预计净残值以及摊销方法相同。则2011年度甲公司该项土地使用权应计提的摊销额为_________万元。

A.60　B.100　C.120　D.240

3.甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。2011年2月15日其自行建造的办公楼达到预定可使用状态并与丙公司签订经营租赁协议，将其出租给丙公司使用。该项办公楼的建造成本为6240万元，预计使用年限为40年，预计净残值为240万元，甲公司采用年限平均法对其计提折旧。2012年年末房地产交易市场低迷，甲公司对该项办公楼进行减值测试，预计其可收回金额为5800万元，则2012年年末甲公司应计提的投资性房地产减值准备金额为_________万元。

A.60　B.165　C.120　D.240

4.2011年2月8日，甲公司外购一项投资性房地产（系一对外出租的建筑物），购买价款为3800万元。甲公司对该项投资性房地产采用成本模式进行后续计量，预计其使用年限为15年，净残值为200万元，采用年限平均法计提折旧。2012年1月1日，该项投资性房地产满足公允价值模式计量条件，转换为公允价值模式计量，当日其公允价值为4100万元。2012年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为4230万元。不考虑其他因素，2011年度该项投资性房地产对甲公司利润总额的影响金额为________万元。

A.430　B.130　C.200　D.80

5.甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，2010年12月31日外购一项投资性房地产，购买价款为4200万元。该项投资性房地产税法规定的使用年限为20年，预计净残值为200万元，税法采用年限平均法计提折旧。2011年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为4500万元；2012年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为4350万元。则甲公司2012年度应确认的公允价值变动损益金额为_________万元。

A.0　B.收益300　C.收益350　D.损失150

6.甲公司将其某一栋写字楼租赁给乙公司使用，并一直采用成本模式进行后续计量。2011年1月1日，甲公司认为，出租给乙公司使用的写字楼，其所在地的房地产交易市场比较成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，决定对该项投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。该写字楼系甲公司自行建造，于2006年8月20日达到预定可使用状态并对外出租，其建造成本为43600万元，甲公司预计其使用年限为40年，预计净残值为1600万元，采用年限平均法计提折旧。2011年1月1日，该写字楼的公允价值为48000万元。假设甲公司按净利润的l0%提取盈余公积，不考虑所得税的影响。则转换日影响资产负债表中“盈余公积”项目的金额为________万元。

A.10550　B.1055　C.8950　D.895

7.企业公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产，转换日，公允价值大于原账面价值的差额应计入________。

A.公允价值变动损益　B.投资收益

C.营业外收入　D.资本公积——其他资本公积

8.2011年2月5日，甲公司资产管理部门建议管理层将一闲置办公楼用于对外出租。2011年2月10日，董事会批准关于出租办公楼的议案，并明确出租办公楼的意图在短期内不会发生变化。2011年2月20日，甲公司与承租方签订办公楼经营租赁合同，租赁期为自2011年3月1日起2年，年租金为360万元。甲公司将自用房地产转换为投资性房地产的时点是_________。

A.2011年2月5日　B.2011年2月10日

C.2011年2月20日　D.2011年3月1日

9.2011年2月5日，甲公司资产管理部门建议管理层将一闲置办公楼用于对外出租。2011年2月10日，董事会批准关于出租办公楼的议案，并明确出租办公楼的意图在短期内不会发生变化。当日，办公楼的成本为3200万元，已计提累计折旧2100万元，未计提减值准备，公允价值为2400万元。甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。2011年2月20日，甲公司与承租方签订办公楼经营租赁合同，租赁期为自2011年3月1日起2年，年租金为360万元。2011年12月31日该办公楼的公允价值为2600万元。则2011年度因该项投资性房地产对甲公司利润总额的影响金额为_________万元。

A.1500　B.1 3 0 0　C.500　D.200

10.2011年5月2日，甲公司对外出租的办公楼租赁期届满，甲公司收回后用于自用，办公楼使用权收回当日即达到自用状态并投入使用。转换当日，投资性房地产的账面价值为5200万元（其中成本明细科目的金额为4500万元，公允价值变动金额为700万元），当日该办公楼的公允价值为5500万元，则2011年5月2日固定资产的入账价值为_________万元。

A.5200　B.4 5 0 0　C.4 8 0 0　D.5500

11.甲公司2009年1月1日外购一建筑物，购买价款2800万元，当日即与丙公司签订经营租赁合同出租给丙公司使用，租期2年，年租金40万元，于每年年末收取。甲公司采用公允价值模式对该项投资性房地产进行后续计量。2009年12月31日该建筑物的公允价值为2850万元，2010年12月31日该建筑物的公允价值为3200万元。2011年1月1日，租赁期满甲公司出售该建筑物，售价为3000万元。假定不考虑相关税费等其他因素的影响，甲公司因该项投资性房地产累计对损益的影响金额为_________万元。

A.-200　B.200　C.2 8 0　D.0

12.2011年5月10日，甲公司对外出租的一办公楼租赁期满，甲公司收回后将其出售，取得价款5400万元。甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量，出售时，该项办公楼原价为6800万元，已计提累计折旧1300万元，已计提减值准备200万元，假定不考虑相关税费等其他因素的影响，则甲公司出售该项投资性房地产对营业利润的影响金额为________万元。

A.0　B.100　C.2 0 0　D.300