投资性房地产：概念与确认

（一）投资性房地产的概念

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。投资性房地产应当能够单独计量和出售。

1.属于投资性房地产的项目

（1）已出租的土地使用权。已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得，并以经营租赁方式出租的土地使用权。企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。例如，A企业与B企业签订了一项经营租赁合同，A企业将其持有使用权的一块土地出租给B企业以赚取租金，为期10年。B企业又将这块土地转租给C企业，以赚取租金差价，为期3年。本例中，对于A企业而言，自租赁期开始日起，这项土地使用权属于其投资性房地产。而对于B企业而言，这项土地使用权不能予以确认，也不属于其投资性房地产。

（2）持有并准备增值后转让的土地使用权。持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。但是按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值的土地使用权。

（3）已出租的建筑物。已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。企业用于计划出租但尚未出租的建筑物，不属于此类。

企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。

2.不属于投资性房地产的项目(www.xing528.com)

（1）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，包括自用建筑物（固定资产）和自用土地使用权（无形资产）。例如，企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其持有目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆饭店不确认为投资性房地产。

（2）作为存货的房地产，通常是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。

某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理等自用，能够单独计量和出售的，其用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的，其用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。该项房地产自用的部分，以及不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为固定资产或无形资产。

（二）投资性房地产的确认

将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的定义，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件：

（1）与该资产相关的经济利益很可能流入企业。

（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。