集聚提升：贺州市上寺村的村庄改造案例

（一）村庄基本概况

上寺村位于贺州市八步区莲塘镇西北部，东临文坡村、南接新燕村、西壤平桂区黄田镇新村、北接里松镇。村内对外交通有729县道，村委会位于县道旁寺背寨范围内，村委会距离莲塘镇5公里，距八步区8公里。

村庄位于桂东山地丘陵区，属于喀斯特地貌，村域两边高，中间低，峰林、溶洞、地下河分布广泛，峰林主要为石灰岩土，洼地和谷地底部有浅薄的土层。上寺村高程处于102.8～609.1米之间，最高点位于旗头岭，最低点位于马尾河流域。上寺村属亚热带季风气候，雨热同期，光照充足，雨量充沛，年平均日照1587小时，年平均太阳辐射总量105.6千卡/平方米，年平均温度19.9℃，年平均降雨量1650毫米，无霜期299～315天，属传统双季稻耕作区，土地肥沃，适宜种植水稻、水果、蔬菜等农作物，境内空气、水源、土壤没有受到污染，适宜生产无公害农产品、绿色食品、有机农产品。

全村辖区面积10.97平方公里，共有上左寨、寺背寨、龙岩寨3个自然村，共27个村民小组。截至2018年9月，全村总户籍数922户，总人口3490人，其中常住人口2690人，流动人口800人，流动人口主要为常年外出务工的村民。2017年，上寺村主要种植业产值为278.4万元，村民人均收入低，人均纯收入仅2100元。

（二）研究区村庄内部用地现状

1.村庄内部用地现状分析

根据2017年土地利用变更调查数据，结合实地调查和遥感影像图，得到上寺村村庄内部用地现状数据。上寺村农村建设用地总面积140.84公顷，其中村庄用地面积96.93公顷，占比为68.82%。从村庄内部用地来看：

——居住用地。居住用地面积88.40公顷，占村庄用地的91.20%。居住用地中，宅基地面积33.08公顷，占居住用地的37.42%。房前屋后的院林、晒谷场等辅助居住用地面积55.32公顷，占居住用地的62.58%。

——公共服务设施用地。公共服务设施用地1.99公顷（包括幼儿园、便民中心、小学等），占村庄用地的2.05%。

——产业用地。现状产业用地面积1.36公顷，占村庄用地的1.40%。

——基础设施用地。村内主干路等基础设施用地面积5.18公顷，占村庄用地的5.34%。

——景观与绿化用地。景观与绿化用地面积0公顷。

表5-19　上寺村村庄内部用地现状表

图5-1　上寺村居住用地实地照片

图5-2　上寺村公共服务设施（上寺小学、国学幼儿园）实地照片

图5-3　上寺村基础设施（主村道、支路）实地照片

2.村庄内部用地整理复垦潜力

根据二调土地利用现状变更图及实地调研走访，发现上寺村居民点内部有大量未被利用的空闲地，经初步统计空闲地面积41.07公顷，各村寨内部均有分布。空闲地的类型主要有两类：一是房前屋后未被合理利用的荒地及院林地，面积29.26公顷；二是散落在山间谷地的闲置率高的零星宅基地以及可拆除腾退的废旧宅基地，面积11.81公顷，分散零星的宅基地图斑面积较大，龙岩寨山林里的宅基地已经无人居住。

3.村庄用地存在的主要问题

通过对上寺村村庄用地空间分布及居民点内部现状进行调查，结合土地利用现状图，发现上寺村村庄用地主要存在以下问题：

（1）村庄用地较为粗放。上寺村村庄用地面积较大，宅基地附属用地比重过高。上寺村户籍人口人均村庄用地277.74平方米/人，远高于广西户籍人口人均村庄用地水平（145.95平方米/人），用地较为粗放。

（2）村庄用地布局分散。上寺村村庄布局呈现大分散、小聚居的特征。因缺乏统一规划和管控，农房建设较为随意，除上左寨、寺背寨、龙岩寨几个集中的院落，其他居民用地多是沿着县道729呈线性分布。另外，有部分村庄用地散落在山间谷地，尤其是龙岩寨西部有三处农村居民点图斑，经实地调查发现仅有2户人家居住。

（3）村庄内部用地结构布局不合理。一是居民点内部闲置用地比重大，利用程度不高。村内部未利用的院林地、空闲地比重较大，造成村庄用地资源浪费。二是村内部有部分养猪场及其他附属养殖设施，布局不够合理，影响整个村的田园景观风貌。三是村内部公共服务设施不足、布局不均匀，现有公共服务设施规模不能满足村民的需要，村域范围内交通道路过窄，环卫、教育资源欠缺。

（三）确定村庄类型及优化方向

1.确定村庄类型

上寺村没有位于国家级和自治区级自然保护区核心区、各级水源一级保护区、地质灾害高易发区，可整理复垦的村庄用地面积38.26公顷，占村庄用地的比例（42.37%）低于50%的规定值，由此可判断该村庄不属于搬迁撤并类；该村庄也不属于国家级和自治区级的传统村落，因此不属于特色保护类村庄；该村也不在14个地级市中心城区以及75个县城规划区范围内，不属于城郊融合类村庄。按照排除法，上寺村属于集聚提升类村庄。

2.确定优化方向

由于上寺村位于镇区外，根据位于镇区外的集聚提升类村庄用地标准，结合上寺村现状用地情况，确定上寺村村庄用地的优化方向：降低村庄人均用地面积，降低居住用地占村庄用地的比例，提高公共服务设施用地、基础设施用地、景观与绿化用地占村庄用地的比例。

表5-20　上寺村村庄内部用地优化方向

（四）研究区村庄内部用地结构优化情况

1.村庄内部用地增加规模

（1）宅基地。根据实地调研得知，上寺村新增户数主要来源于两个方面，一是农民的分户需求需新增户数，二是上寺村有部分宅基地因缺乏规划引导，散乱建于道路两边及永久基本农田中，但未纳入现状变更调查的部分。根据2017年土地变更调查成果，上寺村现状宅基地规模为33.08公顷，现有户数为922户（3490人），户均宅基地面积358.79平方米/户。根据上寺村分户需求抽样问卷调查结果，113份问卷调查中，未来五年内达到适婚年龄的有25户，其中，有分户需求并且涉及新建房屋的13户，分户需求占比为11.50%。按照11.50%比例进行分户需求预测，2018—2025年新增户数106户。同时考虑道路两边及永久基本农田中涉及宅基地户数为75户，上寺村需新增户数181户，人口总量将达到4390人。根据《广西壮族自治区农村宅基地审批管理办法》（桂政发〔2013〕18号）规定，平原地区和城市郊区每户宅基地面积不得超过100平方米，丘陵地区、山区每户不得超过150平方米。上寺村所在的莲塘镇属于半山、半平原区，从上寺村所处的地形来看，上寺村居住区域地势平坦，本着节约集约用地的原则，新增宅基地标准取100平方米/户。由此计算出宅基地新增规模为1.81公顷。(www.xing528.com)

（2）产业用地。上寺村产业用地主要为旅游设施用地、管理用房和蔬菜加工冷藏用房等，2018—2025年总用地需求为11.11公顷，其中3.54公顷按照建设用地管理，扣除现状建设用地1.36公顷，产业用地新增规模为2.18公顷。

（3）基础设施用地。根据村民需求，上寺村基础设施主要包括道路工程（村庄道路主干道宽度为8米，次干道宽度为4.5米，支路宽度为2.5～3.5米）、排水设施、给水设施、电力设施等，2018—2025年基础设施用地需求约8.53公顷，扣除现状建设用地5.18公顷，基础设施用地新增规模为3.35公顷。

（4）公共服务设施用地。根据村民实际需求，上寺村公共服务设施包括上寺小学、幼儿园、文化室等，2018—2025年用地总需求约3.99公顷。扣除现状建设用地1.99公顷，需要新增公共服务设施用地2.00公顷。

（5）景观与绿化用地。考虑到村内部有部分院林地可以稍加改造作为景观与绿化用地，将这部分用地规划为景观与绿化用地，满足村民休憩需求，2018—2025年该部分用地需求为4.00公顷。

综上所述，2018—2025年上寺村村庄内部用地增加规模为13.24公顷，主要是景观与绿化用地、产业用地、基础设施和宅基地用地。

表5-21　上寺村村庄内部用地增加规模

2.村庄内部用地减少规模

村庄内部用地减少分为两种情况：一是用于村庄内其他建设；二是整理复垦为农用地。第一种情况主要是房前屋后的居住辅助用地用于景观与绿化用地，面积为4.00公顷；第二种情况主要是拆除房前屋后未被合理利用的居住辅助用地和可腾退废旧宅基地，面积达41.07公顷，其中可拆除腾退废旧住宅面积11.81公顷，可拆除居住辅助用地面积29.26公顷。综上，村庄内部用地减少规模为45.07公顷。

3.优化结果

在2017年现状数据的基础上，考虑2018—2025年期间村庄内部用地增加和减少情况，得到优化后2025年上寺村村庄各类用地面积和比例。优化后，到2025年村庄总用地规模为65.20公顷，其中居住用地、公共服务设施用地、产业用地、基础设施用地、景观与绿化用地占村庄用地的比重分别为69.23%、6.12%、5.43%、13.08%和6.14%。与优化前相比，居住用地占村庄用地的比重降低，公共服务设施用地、产业用地、基础设施用地、景观与绿化用地占村庄用地的比重有所提高。

表5-22　上寺村村庄内部用地规模优化结果表

图5-4　上寺村村庄内部用地优化前后对比图

（五）研究区村庄内部用地布局优化情况

1.整体空间布局优化情况

上寺村村庄用地空间布局优化按照“尊重民意、集中规划、节约用地、生态宜居”的思路进行，重点是对闲置或布局分散的村庄用地进行优化。主要包括以下几个方面的优化：

一是将远离中心村且少有人居住的村庄用地图斑向中心村集中规划；二是将分散在主干道路两边的分散居民点就近向中心村集中规划；三是将位于永久基本农田中的零散宅基地向村内集中安置；四是对村庄现状边界线与永久基本农田交界的区域进行优化调整，重点结合实地调研情况，将村内闲置废弃的居住辅助用地进行复垦。优化后，上寺村用地布局更为合理，集约利用程度进一步提高。

2.村庄内部用地布局优化情况

村庄内部用地结构优化包括宅基地、居住辅助用地、公共服务设施及基础设施、产业用地、景观绿化用地等功能分区的布局优化。

（1）宅基地的布局优化。宅基地的布局优化主要表现在三个方面：一是将一户多宅的宅基地拆除腾退，将长久无人居住、房屋倒塌或墙体开裂的宅基地进行拆除腾退；二是根据实际分户需求新建宅基地，全村新增分户需求181户，按户均100平方米进行规划建设，同时配套围墙院落等；三是将分散在路边及永久基本农田的宅基地向村内集中引导建设，涉及户数75户，主要利用村内的空闲地进行安置；四是将布置合理、集中分布的宅基地进行保留并对建筑风貌进行改造。

（2）公共服务设施及基础设施布局优化。根据上寺村村民实际需要，结合新增户数合理配置公共服务设施及基础设施。共配套公共服务设施用地3.99公顷，包括幼儿园、小学、文化室、娱乐设施等；基础设施用地8.53公顷，包括村庄道路、文体设施等。

（3）宅基地辅助用地的布局优化。村内宅基地辅助用地包括晒谷场、院林地及村内部部分闲置用地。宅基地辅助用地的布局优化包括三个方面：一是部分用地需新建住房；二是将部分闲置用地作为景观绿化用地；三是部分闲置用地复垦为耕地，种植莲塘或水生作物。

（六）优化的合理性分析

1.村庄人均用地更加节约集约

优化后，村庄用地总规模与现状相比有所减少，减少了31.73公顷。人均村庄用地从277.74平方米/人减少到148.52平方米/人，人均村庄用地减少129.22平方米。与集聚类村庄（镇区外）人均用地标准进行比较，优化后的村庄人均用地标准控制在150平方米/人以内，村庄人均用地更加节约集约。

2.村庄内部用地结构符合标准

经与集聚提升类村庄（镇区外）内部用地结构比例参考标准进行对比，居住用地、基础设施用地、公共服务设施用地、景观与绿化用地占村庄用地的比重符合参考标准要求。

表5-23　优化后上寺村村庄用地结构比较表

3.落实了上级规划的指标控制要求

根据自治区人民政府批复同意的《贺州市八步区莲塘镇土地利用总体规划（2010—2020年）调整完善方案（2015年调整）》，到2020年上寺村村庄用地规模要控制在75.12公顷。通过对上寺村村庄内部用地进行优化，优化后到2025年上寺村村庄用地规模为65.20公顷，落实了上级规划的指标控制要求。

4.村庄用地布局更加紧凑

优化前，上寺村村庄用地共有62个地块，村庄用地面积96.93公顷，平均每个地块的面积1.56公顷；优化后，村庄用地共有19个地块，村庄用地面积65.20公顷，平均每个地块的面积3.43公顷。优化后，村庄地块数大幅减少，用地布局更加紧凑，真正体现了“大分散、小集中”的村庄用地布局模式。