土地市场化程度偏低，供给和利用效率需要提升

（一）土地市场化程度难以大幅度提高

一是城市土地市场化面临发展困境。由于我国地方政府对土地财政的依赖程度呈波动上升趋势，2018年土地出让收入再创新高达6.5万亿元，占一般公共预算收入的比值高达35%，同比增长25%，土地财政的弊病短期内仍难以消除。同时，与一级市场相比，城市土地二级市场整体不够活跃，在土地资源趋紧和产业结构转型升级的背景下，如何利用二级市场盘活土地资源、提升土地使用效率，这也是未来城市土地问题的一大重点。二是农村土地在土地公有性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损三条红线下，农村土地市场化进程要服从农业生产与粮食安全、农民与农村稳定的诉求，呈现出小步慢走的特征，即使是步子最大的集体经营性建设用地入市也面临多重限制。现阶段土地流转涉及的农户数量多、经营规模小，难以实现产业化和规模经营，在社会保障制度的不完善、安土重迁等社会观念等因素的制约之下，大规模且标准化的土地交易市场也很难形成。

（二）土地供给结构不尽合理

当前工矿仓储用地和基础设施用地占比过高，商服用地和住宅用地比例较低，2017年基础设施用地和工矿仓储用地分别占土地总供应面积的61%和20%。长期以来在“以地谋发展”的思路下，地方政府倾向于通过高价出让商住用地、低价出让工矿仓储和基础设施用地的方式来发展本地区经济，这种做法一方面推动了本地区工业化和城镇化进程，另一方面也导致了房价的快速上升。与此同时，工矿仓储用地常以协议出让或挂牌出让，基础设施用地常用无偿划拨方式出让，政府在其中经常发挥直接行政干预的作用，划拨土地面积占土地供应总量的比例近几年还在不断升高，直接拉低了城市土地整体市场化水平。(www.xing528.com)

（三）土地市场化区域差异较大

由于土地的不可移动性，决定了其在空间上的配置无法像劳动力、资金等要素一样实现充分的自由流动。从全国三大区域看，东部地区城市土地市场化程度最高，中部次之，西部则明显落后。从地级市的视角看，经济发展越落后的地区，政府对于土地市场的干预程度越高，越倾向于采用低价、定向的方式出让土地。从土地供给角度看，由于土地资源受到国家高度的计划控制，其地区间分配并未与经济发展格局完全匹配，土地供给接近于均匀化。2003年以来国家出于区域均衡发展的考虑，土地供应向中部和西部倾斜，到2017年东部、中部和西部的供地面积分别占供地总量的37.4%、27.2%和35.4%，中西部供地面积占比提高。土地供给的倾斜为中西部的发展提供了助力，但也使得东部地区城市用地压力趋紧，抬升了城市生产和生活成本。