武宣县尚满村增减挂钩+新农村规划示范项目

（一）项目区位及基础条件概况

项目区位于广西来宾市武宣县通挽镇尚满村张宽自然村。通挽镇地处广西来宾市武宣县南部，东毗邻武宣县桐岭镇，西邻石牙乡，西南与贵港市东龙镇接壤，东南与贵港市中里乡隔山相邻，北连武宣县思灵乡和桐岭镇，镇政府所在地离武宣县城34 千米，南距贵港65 千米，西距来宾市90 千米，北距柳州市130 千米。尚满村位于通挽镇东北部，尚满村村委距离武宣县城约30 千米，距离贵港市约60 千米。张宽村为尚满村自然村，位于村域东部，与大同村相邻，国道209 从北部经过，距尚满村村委仅1 千米。（见图7-13）

图7-13　通挽镇和张宽村的区位图

张宽村山、水、田资源丰富，居住环境良好，对外交通方便。东南方向有延绵不断的龙山山脉环抱，与北边蜿蜒的武来河遥遥相望，山峰挺拔秀美，有三仙女拱伞、老虎撞墙、狮子抬头等奇景，山上有山泉流出，滋养着山下肥沃的土地，与张宽村田园景观交相辉映。村庄东面坐落着三联水库，水质达到生活饮用水卫生标准和地表水一类水环境标准，可不经任何处理直接饮用。村庄内水系丰富，山泉经过沟渠汇集于瑶湖，与壮观的水库相比更显灵秀。围绕瑶湖有数株大树，树下是农闲时节村民的好去处，古井、庙堂也见证了张宽村的历史足印。张宽村北面的农田集中连片，地形平整，水渠设施完善，具备农业成片发展的基础，加之西面的江龙村已经建设成一个初具规模的现代特色农业示范园，为张宽村的农业带来发展机遇。（见图7-14）

图7-14　张宽村山、水、田资源丰富

截至2017 年8 月，张宽村有户籍人口2015 人，总户数592 户，以壮族为主，常住人口1549 人。张宽村以传统农业为主，主要从事水稻、甘蔗、玉米、淮山等农作物种植以及养鱼、禽畜饲养等，是自治区甜糯玉米制种基地，每年种植面积达到400 亩；养殖业方面，以生猪、鸭为主；产业结构较单一，基础薄弱，缺乏特色，经济附加值低；在第三产业方面，村内仅有1 家位于村庄中心水塘边建筑面积仅30 平方米的零售店，配套服务设施极度缺乏。2017 年张宽村村集体总收入仅1.45 万元，包括村水塘出租4500 元，村东北林地出租10000 元。由于产业难以承载人口发展，导致大量人口外出务工。

随着改革开放和新农村建设，农村居民生活水平不断提高，通过“一事一议”“城乡清洁”工程，项目区村庄的房子都盖起了砖混结构楼房，农村居民点生活基础设施基本完善，供水、供电、通讯、网络等较为完善。但村庄缺乏统一规划和设计，建筑朝向、风格杂乱无章，村内道路不成体系，村内市政设施尤其是排水、垃圾处理设施比较缺乏，生活污水随意排放，生活垃圾随意丢弃，在一定程度上影响了村容村貌及居住环境。根据调研，张宽村属于典型的空心村，新房建设均往外围扩展，村庄内部形成集中连片废弃的老宅，根据统计共有411 栋（38000 平方米）泥瓦房结构，绝大部分的泥瓦房屋处于空置状态或已坍塌，少部分20 世纪70 年代建设的房屋虽保存较完整，但被用来饲养猪、牛等牲畜，造成了土地资源的极大浪费。（见图7-15）

图7-15　张宽村建设无序和房屋破败的状况

在此背景下，武宣县人民政府选址通挽镇尚满村张宽自然村开展增减挂钩项目，目的是通过实施增减挂钩改善张宽村村民居住条件、促进配套产业发展、促进农村生态建设，促进农民增收等。

（二）项目实施过程

1.土地权属及农民意愿调查

在项目开展之前，武宣县人民政府、通挽镇政府均高度重视，成立武宣县通挽镇张宽村增减挂钩示范性工程领导小组，县长任组长，分管副县长任副组长，发改局、财政局、原国土局、住建局、扶贫办、移民局、农业局、水利局、林业局、交通局、环保局、民政局、公安局、原卫计委和通挽镇政府等相关部门领导为成员，办公室设在原国土资源局，编制领导小组下设办公室，原县国土局局长兼任办公室主任，办公室设在原县国土局，高位推进项目开展的各项工作。项目具体由原武宣县国土资源局组织设计单位、施工单位成立项目组，多次深入项目区进行了详细的前期调查，摸清项目区土地权属及村民意愿。经过测算，张宽村全村可拆除房屋占地面积达到14.43 公顷（216.45 亩），该地块范围内地块地形坡度为2°～6°，高程在112 ～144 米，拆旧复垦区东南侧地形坡度较大，北侧地形较为平缓，可复垦为旱地。

根据实地调查，项目组了解到拆旧地块1 个地块属于通挽镇尚满村1 个行政村，权属明晰且无争议。在项目组多次深入宣传，以及在尚满村村委、理事会的高效率动员下，592 户农户均同意实施增减挂钩工程，并在调查意愿表上签字，希望将拆旧地块尽可能复垦为耕地，复垦后的新增耕地和其他农用地属尚满村村委会集体所有。

2.村庄规划和项目策划编制

（1）在项目区拆旧复垦前，项目组坚持各项建设以村庄规划为引导，进行统筹安排，结合项目区资源本底和村民意愿，编制了村庄规划，提出村庄规划目标为：通过实施增减挂钩、土地整治、村庄建设等综合工程，依托张宽村优美的田园风光、独特的山水格局、优质的水资源环境，以水为主题策划和发展体验型、度假型乡村旅游，打造“一村一品”特色产业，将张宽村打造成名为“山水瑶”的周末度假主题乡村。总体形成“一带、一轴、一心、五区、多节点”的空间发展格局。（见图7-16）

图7-16　张宽村村庄规划空间结构图

①“一带”，即沿村庄入口—瑶湖—三联水库的现代乡村景观带；

②“一轴”，即以尚满村—张宽村—大同村连接村道为依托形成的生活发展轴；

③“一心”，即以瑶湖为中心的村庄建设空间为主要核心，包含新建公共服务中心和宅基地；

④“五区”，即根据功能定位不同划分为村庄综合居住片区、现代农业示范片区、甜糯玉米培育片区、生态果蔬采摘观光片区及龙山休闲旅游片区；

⑤“多节点”，即分布于村庄内的公共开敞空间及景观节点。

（2）在确定的空间发展格局下，村庄规划将张宽村实施范围内的土地划分为复垦区、农民集中区、预留产业用地区、村庄风貌改造区及农用地整治区五个分区。（见图7-17）

图7-17　张宽村村庄规划功能分区图

①复垦区。该地块位于村庄拆旧区范围内，将较为集中连片的废弃宅基地拆除房屋后复垦为耕地，结合周边旅游，致力于打造成为农耕体验文化区，主要是向外来游客展示特色田园风光、农家乐体验及果蔬采摘等项目。部分零星分散的宅基地复垦后形成村庄“微菜园”“微果园”。复垦后的耕地鼓励由村集体经济组织统一管理。

②农民集中居住区。该地块位于村庄拆旧区范围内，充分利用农户退出的宅基地，保障张宽村未来5 ～10 年村庄宅基地扩建和农村公共设施建设需要，以及为本次拆旧复垦需要安置的10 户村民预留用地。农民集中区布局因地制宜，顺应地势，区域内配置垃圾箱、小广场、停车场等设施，该部分区域功能主要是用于农民居住，由村集体统一管理。今后实施宅基地申请必须纳入规范化管理，确保“一户一宅”的前提下，农民新建需求得到保障。未经村集体批准不得擅自建房。

③预留产业用地区。为了保障今后村庄第三产业的发展，在村庄东边、靠近龙山附近预留第三产业发展用地。结合龙山山脉、三联水库等自然资源及张宽村民居及田园特色，打造以“山水瑶”主题亲子体验和休闲养生为主题的休闲旅游片区。该地块主要预留用于建设少儿水上乐园、观赏廊榭、青少年室外拓展等游玩项目。

④村庄风貌改造区。村庄风貌改造区主要指村庄建设用地内拆除范围以外、建筑现状较好的地区。为了美化村容村貌，彰显村庄建筑文化，计划对现状较好的房屋进行外立面改造：其中重点改造8 户，使其保留历史文化元素及乡村特色元素；一般改造326 户，达到整洁美观的效果。此外，为了改善人居环境，进一步完善路网、绿化景观、排水处理设施、垃圾处理设施等，提升人居环境质量。

⑤农用地整治区。为推进张宽村土地流转，规划对张宽村周边部分农用地进行平整，根据需要配套路、沟、渠等设施。

张宽村西北面，占地约35.22 公顷，北靠209 国道，主要种植水稻，未来定位发展方向为利用优越的交通区位优势及土地水利条件，大力发展优质水稻、大棚蔬菜的现代化种植，将先进科学技术和生产方式、现代经营理念和产业发展模式引入农业，以优良的品质打造品牌效应，推进张宽村农业结构优化调整。

张宽村南面，占地约25.57 公顷，主要种植甜糯玉米。未来发展方向是实现甜糯玉米种植规模化、产业化发展，引进企业与村民合作社机制，创新科技培训和推广方式，树立品牌意识，发展加工产业，开拓销售渠道，切实为村民增加收益。

张宽村北部，占地约22.93 公顷，主要种植水稻、蔬菜等。未来发展方向为推行无公害果蔬种植，实现荔浦芋、花心薯、圣女果、果蔗、向日葵、菊花等经济农产品的现代化种植，重点打造高产量的农产品生产基地。依托张宽村旅游资源，策划健康果蔬采摘节等一系列乡村农事体验活动，不仅解决了张宽村果蔬的销售问题，还扩大生态农业产品的影响力，促进相关产业发展。

3.工程实施方案设计

在村庄规划的引导下，项目组对拆旧区复垦、农用地整治、农民集中居住区建设和村庄风貌改造4 个方面进行了详细设计。

（1）拆旧区复垦及农用地整治设计

项目组根据实地踏勘、取样、查看相关土壤资料，结合项目区的土地资源特点、利用状况、水资源、灌排条件、地形坡度、土壤等诸多因素进行适宜性分析和复垦耕地潜力分析。在此基础上，结合村民意愿，确定本项目拆旧区总面积为16.9518 公顷，预计复垦农用地面积11.6392 公顷，其中复垦为旱地10.8913 公顷，其他农用地0.7479 公顷。项目组在复垦设计时坚持可持续利用、“宜耕则耕、宜园则园、宜林则林”的原则进行，土地平整工程主要是对拆旧区37028 平方米的废弃房子进行拆除，并把废弃建筑垃圾清理运走，将复垦为耕地的区域再覆盖30 厘米厚的种植土，由于主要复垦为旱地，且地势较高，则不在拆旧区内布置灌溉渠道。

此外，考虑到产业发展和村民生产生活的需求，项目组对拆旧区西北侧35.22公顷的土地进行挖高填低平整，因地制宜确定田块大小，尽量使田块形状规整，在平整区修建斗渠3 条，共计1993.44 米，修建斗沟2 条，共计1321.56 米，修建涵管11 座；规划新建生产路4 条，长1957.05 米，改建生产路4 条，共计1542.92 米。

（2）农民集中居住区建设设计(www.xing528.com)

在农民集中居住区建设设计中，项目组充分依托现有的生产生活设施及交通条件，秉承节约集约用地原则，尽量顺应地形走势和村庄现状肌理，通过多方案比选，最终确定采取集中式布局的方式进行规划设计。

集中式布局遵循“集中配套，集中建设”的原则，保留村庄原有朝向和肌理，形成“背山面水”的风水格局。新建住宅采用整齐划一的布局方式集中布置，与原有建筑朝向一致，打造“村在景里、景在村中”的意境，并且合理组织交通及宅前屋后空间，完善公共配套设施，塑造宜人的亲水空间，营造舒适、和谐的生活环境。新建住宅与规划道路平行布置，保证每户住宅都可以直通水泥路，路网形式采用“方格网”，可以高效组织内部交通和集中建设雨水、污水、给水、电力及通信等管线，集中配套停车场、公共广场等设施。（见图7-18）

图7-18　张宽村农村集中居中区规划设计图

农民集中区用地面积2.9802 公顷，包括宅基地预留用地、接待中心和公共服务中心。

其中，宅基地预留用地，为张宽村未来5～10 年新建住房的宅基地预留用地以及拆旧复垦需要安置的10 户村民宅基地预留用地，共预留新建住宅100 户，按照户均宅基地96 平方米，宅基地占地9600 平方米，建筑密度40%，含道路、绿地等共20423 平方米。在水塘边的村庄入口处新建游客接待中心1 处，用于游客接待与日常办公处所，含售票点、咨询站、警卫室、景区运营办公区。用地面积760 平方米，建筑面积300 平方米。在水塘与新建住宅区之间预留村公共服务中心用地，规划远期建设，为村民提供公共活动空间。包括村务公开栏、宣传栏、社区服务站、卫生计生站、党组织办公室、村办公室、村民议事室、档案室、教育培训室、图书阅览室、社会保障服务室、篮球场、文艺剧台，用地面积1350 平方米，建筑面积500 平方米。

（3）村庄风貌改造设计

项目组在村庄规划的引导下，对基础设施配套、建筑风貌、绿化及景观风貌进行具体设计。

基础设施配套方面，结合现有的路网及张宽村交通量的需求，并考虑到未来乡村旅游发展将吸引较多的旅游人口，重新规划布设村庄干路，疏通宅间路，适度拓宽道路；内部道路以加强整体空间功能组织和便利交通联系为原则，进一步加强集中居民点及各功能用地之间的联系，保留张宽村原有道路约2800 米，新建主要道路612 米，新建次要道路1207 米，新建宅间路2816 米，改造主要道路562 米，入村道路景观改造965 米，规划后村庄道路总长度约8000 米。设计村主要道路路面宽度4.5 米，村次要道路宽3 米，宅间路与景观道路宽1.5米。规划雨污分流的排水体制，规划修建污水处理站1 处，日处理污水量300吨，规划污水管网5000 米；采取各户自建化粪池、接入污水管网集中处理的方式，经由污水处理站进行处理，达标后施以农田、山林等综合利用；规划建设无害化公共厕所4 座，并沿村庄道路及主要道路节点布设垃圾箱。（见图7-19 和图7-20）

图7-19　张宽村道路建设规划

图7-20　张宽村污水工程规划

建筑及景观风貌改造方面，首先沿水塘、村庄入口处等区域重点改造房屋8栋，包括平屋顶改坡屋顶，外立面墙裙、墙身改造，房屋的窗套及构架改造，尽量保留历史文化元素及乡村特色元素；一般改造沿主要村庄主要交通干道改造建筑326 栋，改造内容包括外立面墙裙、墙身改造等。其次，将水系区域的几个池塘连片打通，引溪水入塘形成活水，净化池塘的水系，因地制宜设置拦水坝，改造美化自然驳岸，设置水车及叠水汀步等景观设施；完善水系周边基础景观设施，如建设环水系景观步道，增设及改造池塘安全围栏等。再者，尽量利用原有村头小广场、池塘连接处的大榕树树下等活动场地，清理并适当扩大原来的活动广场区域，设置必要的安全护栏护垫等措施，增设休闲活动器械及休憩设施，完善原来活动区域的功能。最后，对宅前屋后区域、道路两旁景观、复垦区域及田地景观进行细微打造，充分利用旧建筑拆除后的块石、砖块、瓦片及木材，保持村庄原有特色。（见图7-21）

（4）资金平衡分析

根据资金预算，项目区总投资额包括拆旧区、农用地整治区投资和农民集中区投资，项目总投资为4394.96 万元，其中拆旧区和农用地整治总投资为1461.14 万元，包括工程施工费722.79 万元、其他费用695.79 万元（其中前期工作费67.23 万元、拆迁补偿费545.40 万元、实施方案编制费40 万元等）、不可预见费42.56 万元；农民集中居住区和村庄风貌改造2933.82 万元。项目实施后预计复垦农用地面积11.6392 公顷（其中复垦为旱地10.8913 公顷），将新增建设用地指标11.6392 公顷（174.588 亩）在自治区交易平台上交易，按照最低交易价格25 万元/亩，预计可获得收益4364.7 万。

为保障项目顺利得以实施，武宣县前期整合移民、水利、交通等部门资金，同时预支部分节余指标在自治区交易平台上进行交易，及时将收益用于项目实施，以及鼓励有能力的村民通过自筹的方式筹措资金。资金到位后，为确保村庄规划和实施方案的落地实施，项目组与张宽村村民、规划编制单位多次商讨优化方案，项目实施由武宣县土地开发整理中心作为实施单位，严格按照规划方案进行施工。

图7-21　张宽村风貌改造意向图

4.实施和保障措施

（1）成立领导小组

成立武宣县通挽镇张宽村增减挂钩示范性工程领导小组，县长任组长，分管副县长任副组长，发改局、财政局、原国土局、住建局、扶贫办、移民局、农业局、水利局、林业局、交通局、环保局、民政局、公安局、原卫计委和通挽镇政府等相关部门领导为成员，办公室设在原国土资源局。编制领导小组下设办公室，原县国土局局长兼任办公室主任，办公室设在原县国土资源局。

（2）做好宣传培训

一是通过标语、横幅、广播、漫画等形式，宣传“一户一宅”、“建新必须拆旧”、“宅基地不是祖业，是集体资产”等观念，营造宅基地退出的良好氛围。二是县政府组织乡镇、村委领导干部深入培训，确保把政策搞懂弄通。三是坚持村里的事村民办，协商解决问题的原则，充分发挥村理事会的组织、管理能力，给理事会充分的自主权，并赋予其宅基地分配、宅基地退出补偿、收益分配等权利。

（3）完善制度配套

根据121 号文精神，建立和完善增减挂钩项目资金收益监管、项目工程监管等配套制度措施。县政府尽快出台增减挂钩项目资金管理办法，包括项目资金筹措、项目指标和收益分配、拆旧区土地复垦补偿标准、基层工作人员工作奖补等激励制度等，切实激发各方的积极性，积极参与增减挂钩工作。同时，长远谋划社会资本参与示范项目，实现资金投入的正常收益，实现真正的可持续发展。

（4）后期运行方案

对于复垦后的土地权属问题，在通挽镇人民政府组织下，由村集体经济组织和农民按照自愿协商、公开公平、合理合法、方便生产生活的原则，充分协商调整分配使用。也可实行招标由村集体经济组织和农场承包给种粮个人或由公司实行规模化经营，发展现代化农业和乡村旅游业等。通挽镇人民政府按照经确认的土地权属调整方案及时进行土地权属调整，调整完成后原武宣县国土资源局及时开展变更登记发证工作。

（三）实施效益及亮点分析

1.打造了村庄全域整治新模式，助力了乡村振兴

首先，促进耕地保护和建设用地集约节约利用。该项目拆旧区复垦后，农村建设用地减少了11.6392 公顷，农用地增加11.6392 公顷，其中耕地增加了10.8913 公顷，促进了耕地保护；同时，减少的农村建设用地等量置换到城镇后，可使得城镇建设用地增加11.6392 公顷。土地集约和节约利用程度得到明显提高。

其次，提高建设用地保障能力。通过项目实施，将获得11.6392 公顷的建设指标，安排在广西区内急需用地的区域使用，提高了建设用地保障能力。

再者，促进乡村振兴。该项目规划内容包括拆旧废弃宅基地、平整周边农田、完善道路和沟渠系统、建设完善村庄公共设施和基础设施、美化人居环境等综合整治内容，为发展现代农业、特色产品、果蔬采摘等提供规划引导和设施条件，致力于打造产业兴旺、生态宜居的新农村；同时，土地流转可以带动周边农民就近就业，增加农民收入。预计工程实施后可流转土地1800 亩，价格约1000 元/ 亩每年，年收益约180 万元；可解决200 ～300 人就近就业。通过实施项目，有利于推动美丽广西、乡村振兴战略的实施。

最后，形成增减挂钩示范带动效应。该项目为创建增减挂钩示范项目，项目完成后将形成一套示范档案成果、现场示范样板、管理机制，有利于在全广西形成增减挂钩促进城乡统筹发展的示范效应。

2.促进了现代化农业生产和土地规模化经营，实现了资金整合及收益

一方面，促进农用地增收。通过项目实施，可以盘活闲置的废弃居民点等建设用地，通过复垦后增加耕地10.8913 公顷，并对周边土地进行挖高填低的平整，与周边耕地连片，促进农业产业化和规模化经营，提高收益，增加了农民收入，实施后预计可增加收入49.5 万元。整治前耕地面积476.67 公顷（1150.05 亩），由于土地未经平整、渠系及排水系统不配套，耕作状况良莠不齐，整治前项目区的收益为123.06 万元。项目实施后，耕地面积增加了，又配套了灌溉、排水、交通设施，且田块经过土地平整，改善了项目区内耕地的耕地质量和耕作条件，使原有耕地的单产得到提高。因此，统计整治后项目区的收益为172.56 万元。

另一方面，促进城镇挂钩用地指标交易创收。通过项目实施，缩减建设用地面积，增加农用地面积，相应取得城镇挂钩用地指标11.6392 公顷，将复垦出的新增建设用地指标在自治区交易平台上交易，按照最低交易价格25 万元/ 亩，预计可获得收益4364.7 万，扣除复垦和农村建新费用后，可将节余的资金滚动使用，促进增减挂钩工作健康有序开展，支持农村集体发展生产和农民改善生活条件，缩小城乡差距。

3.遵循生态修复技术，保护了生态环境

项目的实施将使区内生态环境大大改善，生态效益明显提高。项目实施有利于保护耕地，符合“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策。

项目通过生物、工程措施，可涵养水源、治理水土流失，防止土地退化和石漠化，增强土壤肥力和抗灾能力。项目建成稳定投产后，项目区作物可因地制宜、按市场需求灵活种植，促进表土植被恢复。地表常绿，空气净化，环境美化，生态功能增加，抗土壤侵蚀能力增强，更有利于创造一个优良的生态环境。