客户偏好研究是基于客户生活场景下受诸多因素共同作用的复杂产物，与客户的生活经历、工作性质、审美意识等息息相关，影响因素广泛，且大多受客户主观感知活动的制约。本次研究在进行问卷设计时尽量仅考虑客户偏好，避免各个影响因素之间的相互作用，从而干扰研究结果。此外，集中式长租公寓兴起不久，运营商与市场都还处于摸索阶段，客户对长租公寓尚未形成清晰的认知，对长租公寓这一类产品的偏好难以量化，无法准确表达他们对不同产品的偏向性以及喜好程度。基于此类情况，本研究采用由客户自述在选择产品时各种影响因素的重要性方式，对各种因素进行优先级排序从而判断客户对产品不同属性的重视程度。
在由客户自述重要性来判断客户的偏好方面，目前国内外学者们应用广泛且操作灵活的测量方法主要是打分法和量表法。打分法通过客户对产品的不同方面进行打分，以数值的方式直接呈现客户对产品的喜爱以及憎恶程度。量表法借助里克特五级量表法对偏好程度进行分类，客户可以根据自身偏好确定产品各个方面在量表上的位置。本文通过客户自述产品各个方面的重要程度，结合打分法和量表法对客户的自述对照计分，从而分析确定客户的偏好特征。由于既有研究的偏好评价指标主要针对商品房、公租房等传统房地产产品，不仅要对传统房地产市场中客户的偏好因子进行梳理和总结，还要考虑集中式长租公寓作为租赁市场的新兴产品，与传统房地产产品相比，长租公寓在生活服务、装饰装修上面临更大的挑战。因此在查阅了集中式长租公寓产品介绍及相关复盘报告以后，结合国内外学者们对偏好因素的研究，最终本研究确定了5个维度的偏好因素评价指标，并将其命名为“外部设施”“装饰设计”“物业管理”“租户活动”“公共配套”。偏好评价指标见表2。(www.xing528.com)
表2 偏好评价指标表
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