客户偏好研究现状：广州住宅市场与租赁市场的差异

在客户对房地产产品的偏好方面，国外学者的研究所涉及的细分维度较广。Cowgill研究了客户对住房的选择及偏好，提出了年龄、收入、家庭成员等因素对客户偏好的影响［2］。Bible将影响客户关注住宅产品偏好的因素细化为8个方面：住宅所处的地块的特点、访友购物上班的接近性、居住小区绿化、居民职业、吵闹情况、周边教育设施、安保设施、房地产税［3］。Nelson结合了多维尺度分析与聚类分析，将客户的产品偏好归纳为自然风光与邻里质量、建筑设计、可居住性和对外联系四个类别［4］。

国内关于房地产产品客户细分与客户偏好的研究始于21世纪初。马思新分析了诸多客户偏好的影响因素，认为房屋的购买价格受房屋区位、厨卫、物业服务等影响［5］。刘望保以广州市作为研究范围，分析了居民住房偏好及其影响因素［6］。王学工以辽宁省城市家庭的住房偏好影响因素为研究对象，从住房偏好的内涵与结构出发，认为客户购买住房的用途偏好与住房属性偏好存在某种联系［7］。贾士军研究了广州住宅市场的购房者偏好特征，认为影响广州市住宅价格的因素包括装修、布局、功能、安全等［8］。(www.xing528.com)

从研究现状可知，目前房地产领域客户细分及客户偏好的研究主要集中于住房买卖市场，对于租赁市场的研究较少，更缺乏对长租公寓产品以及租赁市场的客户细分及其偏好特征的研究。鉴于此，本文在已有研究的基础上，从客户类型及偏好选择出发设计客户偏好调研问卷，对重庆市6家已开业集中式长租公寓进行了问卷调查，了解已入住长租公寓的既有客户居住现状及满意度，探索影响客户偏好选择的因素，为集中式长租公寓精准定位，确定目标客户完善运营服务来满足客户住房偏好提出建议，为租赁市场及集中式长租公寓产品市场规范有序发展提供理论指导。