房地产开发项目的分类及相关介绍

由于不同类型的房地产开发项目，市场调查和预测的内容、方法以及收入和费用测算的方式不同，应根据房地产开发项目的类别，对房地产开发项目进行经济评价。

（一）按未来获取收益的方式分类

1.出售型房地产开发项目

出售型房地产开发项目以预售或开发完成后出售的方式获得收入，回收开发资金，获取开发收益，以达到盈利的目的。

2.出租型房地产开发项目

出租型房地产开发项目以预租或开发完成后出租的方式获得收入，回收开发资金，获取开发收益，以达到盈利的目的。

3.混合型房地产开发项目

混合型房地产开发项目以预售、预租或开发完成后出售、出租、自营等各种组合方式获得收入，回收开发资金，获取开发收益，以达到盈利的目的。

（二）按用途分类

1.居住用途的房地产开发项目

居住用途的房地产开发项目，一般是指供人们生活居住使用的商品住宅项目，包括普通住宅、公寓、别墅等。这类物业的购买者大都是以满足自用为目的，也有少量作为投资，出租给租客使用。

由于人人都希望有自己的住房，而且在这方面的需求随着人们生活水平的提高和支付能力的增强不断向更高的层次发展，所以居住物业的市场最具潜力，投资风险也相对较小。另外，居住物业的交易以居民个人的购买行为为主，交易规模较小，但由于有太多的原因促使人们更换自己的住宅，所以该类物业的交易量十分巨大。(www.xing528.com)

2.商业用途的房地产开发项目

商业用途的房地产开发项目有时也称经营性物业或投资性物业，包括酒店、写字楼、商场、出租商住楼等。

这类物业的购买者大都是以投资为目的，靠物业出租经营的收入来回收投资并赚取投资收益，也有一部分是为了自用。商业物业市场的繁荣除与当地的整体社会经济状况相关外，还与工商贸易、金融保险、顾问咨询、旅游等行业的发展密切相关。这类物业由于涉及的资金数量巨大，所以常以机构（单位）投资为主，物业的使用者多用其提供的空间进行经营活动，并用部分经营所得支付物业的租金。商业物业的位置对其经营效益往往有显著的影响。

3.工业用途的房地产开发项目

工业用途的房地产开发项目通常是为人类的生产活动提供空间，包括重工业厂房、轻工业厂房和近年来逐渐发展起来的高新技术产业用房、研究与发展用房等。

工业物业既有出售的市场，也有出租的市场。一般来说，重工业厂房由于其建筑物的设计需要符合特定的工艺流程要求和设备安装的需要，通常只适合特定的用户使用，因此不容易转手交易。高新技术产业（如电子、计算机、精密仪器制造业等）用房则有较强的适应性。轻工业厂房介于上述两者之间。目前，在我国各工业开发区流行的标准厂房多为轻工业用房，其有出售和出租两种经营形式。

4.特殊用途的房地产开发项目

特殊用途的房地产开发项目是指赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码头等项目，通常称之为特殊物业。特殊物业经营的内容通常要得到政府的特殊许可。特殊物业的市场交易很少，因此，对这类物业的投资多属长期投资，投资者靠日常经营活动的收益来回收投资，赚取投资收益。

5.土地开发项目

依土地所处的状态不同，城市土地又可分为具备开发建设条件、立即可以开始建设的熟地和必须经过土地的再开发过程才能用于建设的毛地。土地开发项目，一般是指在生地或毛地上进行三通一平，将其开发成为熟地，进行转让的房地产开发项目。

随着我国土地管理制度的健全，土地一级开发、有计划出让，逐渐成为政府管理土地资源的重要手段。所谓土地一级开发，就是指由政府或政府授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到三通一平（通水、通电、通路，场地平整）或五通一平（通水、通电、通路、通气、通信，场地平整）或七通一平（通水、通电、通路、通邮、通信、通暖气、通天然气或煤气，场地平整）的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。