提升房地产市场调控的政策建议

1.建立稳定的需求调控机制

郭克莎（2017）建议应建立稳定而有效的需求调控制度和机制，处理好短期政策与长期目标的关系；合理确定城镇居民的居住面积目标，作为需求调控政策的基本依据；改革完善差别化的住房信贷、税收等政策，形成长期稳定的调控机制；使市场需求及调控机制在法律法规框架下运行，建立行政调控政策进入和退出的机制。

陈玥岐（2017）认为国内住房政策的误区需要走出。由于对一些重大理论问题认识不明确，宏观调控存在犹豫不决和反复的情况，导致住房市场调整僵局一直存在，真正适应中国住房市场的政策还有待继续发掘。目前，中国住房的基本性质与功能是消费品，住房政策应该充分运用经济杠杆，如信贷及税收政策等，并逐步减少行政干预，加强制度安排，控制投机炒作，保证中低收入民众居住条件。还应建立相应的法律制度，保证国内住房市场的正确发展方向。

熊超（2012）指出地方房价调控目标应更多地考虑房价收入比等核心指标。陈鑫等（2016）指出，房地产调控政策仅仅拘泥于房地产市场本身，并没有站在整个宏观经济背景下对房地产市场价格的形成机理以及对房地产市场与宏观经济的相互作用进行分析，而这可能导致结论出现偏误。冯大力（2013）建议宏观调控是总量控制，房地产调控应将货币投放总量及方向、利率政策、税收政策、土地供应总量、房屋年开发总量及结构、上市总量及结构、地区刚需量预测等总量指标结合起来，配套出台总量调控政策。

2.增加供给

韩永辉等（2016）指出，与其抑制需求不如增加供给，政府应把增加住房供给特别是保障性住房的供给作为房地产调控政策的核心内容，通过渐进式土地制度改革，实现土地供应市场化，建立和完善以保障居民住房刚性需求为目标的住房供应体系，通过“低端有保障、中端有支持、高端有市场”的分层分类供给原则和机制，满足不同层次需求。

刘卫民（2017）建议，对于热点城市不仅要人地挂钩，更要着眼于城市总体规划，实现城市规划与土地利用规划的协调统一。盛松成等（2016）建议提高土地利用效率，增加城市住宅用地的供给，争取将一线城市居住用地占城市建设用地比重由当前低于30%的水平提升至40%～70%的一线城市国际平均水平。

3.加快房地产金融和税收制度改革(www.xing528.com)

刘卫民（2017）、余凯（2013）、周江（2013）等学者均建议，运用金融手段来控制房地产信贷规模，有效地调控房地产价格；加快完善政策性住房金融体系，降低中低收入家庭住房信贷成本。加快房地产税制改革步伐，抑制房地产市场的投资需求。冯科等（2012）建议对于不同的购房群体，应有不同的限购措施对待：对于首次置业者，政府应该通过贴息等措施，鼓励这部分消费者，这样有利于我国的城市化进程；对于购买高端商品房者，不应施加限制，而是征收物业税，这样可利用高端商品房的税收收入来补贴首次置业者；对于炒房者，应该加以限制，并征收资本利得税。

4.解决好中央和地方关系

郑榕（2014）建议应平衡中央地方利益分配应理顺中央和地方的关系，合理划分中央和地方的财权分配，解决由地方财权和事权不对等所引发的利益分割的矛盾。树立公众正确的住房消费观念，政府应建立起一套严谨有效的预警系统，来指导公众对房地产市场的判断，进而引导他们理性投资，而不是盲目跟随市场非理性导向。

凌维慈（2017）主张通过中央人民政府制定统一的政策或行政负责人的问责制来约束地方人民政府，打破规制者与被规制者的重合问题，维护客观评价规制机关的独立性。宋春合和吴福象（2017）建议在房地产行业的长效调控机制中，应规范地方行政权力的使用，减少地方政府在土地出让收入中的分成比例，为弥补地方财政缺口，可提高所得税和增值税的地方分成比例，或加征物业税。

5.完善配套政策

韩永辉等（2014）建议完善房地产信息披露制度，加强住房市场信息收集工作；合理引导预期，保持房地产政策目标的一致性和连贯性。杨玲玲（2014年）建议中国房地产调控政策应当注重对居民预期方式的调整能力，以强化政策本身效果。还应当针对中国各地商品房市场和金融业的差异性，在现有的全国性统一政策基础上制定具体的差别化调控政策。盛松成等（2016）提出要优化资源布局，在更大范围内提升我国教育、医疗卫生等资源的均等化程度，降低人口源源不断地涌入北京、上海等国内一线城市的热度。