观点：我国房价泡沫

早在2003年，卢卫就对我国房地产泡沫争论的相关文献进行了综述，他将当时我国房地产是否存在泡沫的争论分为三类观点：第一类观点认为总体出现泡沫，代表性研究如魏杰、张曙光；第二类观点认为总体无泡沫只是局部过热，代表性研究如刘洪玉、叶剑平；第三类观点认为泡沫在所难免，关键是泡沫存在程度，代表性研究如吴敬琏、樊纲。2006年，洪开荣和刘亦对我国是否存在房地产泡沫问题进行文献综述时，将已有研究观点分为四类：泡沫论，代表性研究如王小广、易宪容等；非泡沫论，代表性研究如黄征学、萧灼基等；泡沫威胁论，代表性研究如刘志峰、林云霞等；泡沫必然论，代表性研究如吴敬琏等。该研究总结认为，对于房地产有无泡沫的争论，实际上是个角度问题，认为存在泡沫的观点实际上是观察到了中国房地产市场短期失衡的现实状况；不存在泡沫的观点认为空置现象、结构失衡以及供求失衡只是暂时的，如果把这些暂时的、局部失衡放置于一个较长的时期以及全国范围内的话，他们还不足以形成房地产泡沫。随着产业经济环境和市场环境的改善，短期的局部的泡沫在长期以及大范围看就有可能不是泡沫。因此，期限以及范围的界定对于判断我国房地产业是否存在泡沫是非常重要的因素之一。

随着近年来我国房地产市场的快速发展以及住房供求格局的变化，对我国房地产市场存在泡沫的观点得到越来越多研究的认同（陈志武，2014；马光远，2016；李文峰，2016；刘胜军，2017；沈建光，2017），而认为我国房地产市场无泡沫的观点明显减少。新加坡南洋理工大学经济系教授黄有光是中国房地产无泡沫论的坚持者，他从2012年开始就一直认为中国房地产没有泡沫的判断。他认为，由于收入增加、城市化、家庭数目增加等因素，可以预期在今后20年左右继续维持，中国城市（尤其是大城市的中心地段）的房价应该会继续上涨。不能排除像半年多来的短期调整，但长期应该是继续向上的。此外，中国的家庭负债率是很小的，房产抵押借债的部分只占房产价值的约三分之一。一方面说明房价上涨多数不是由虚空的因素所造成；另一方面表示，即使房价有相当大的调整，对整个经济的影响会比较小，不会出现金融大危机与房价的大崩盘。(www.xing528.com)

早在2014年，有很多研究机构给出中国房地产泡沫将破灭的预警，特别是国外投资机构，如法兴银行（2013）、高盛集团（2014）、瑞银首席经济学家乔治·马格纳斯（2014）等。本轮房价快速上涨后，对我国房价泡沫破灭的预警再度升温。但最新的研究对我国房价泡沫何时破灭尚无形成定论。刘胜军（2017）认为，中国房地产泡沫多年屹立不倒，背后是货币超发、土地供求失衡及土地财政等因素，导致政府的房地产调控缺乏诚意，进而形成“房价不会跌”的社会预期。但是，上述三大因素导致整体经济风险不断积累，迟早需要压力释放。伊藤隆敏（2017）认为，中国当前房价上涨与20世纪80年代日本房地产泡沫看上去有很多相同的特征，但并不一定意味着中国会像日本那样最终泡沫破裂，主要差异在于中国当前经济增长潜力远高于当时的日本且中国的银行业仍然受到国家的管控。