如何应对房价泡沫破灭带来的影响？

关于房价泡沫破灭的研究，以日本和美国为案例的研究居多。20世纪90年代初日本房价泡沫破灭导致经济陷入“失去的20年”，2006年美国次贷危机引发了一场全球金融危机。谢百三等（2014）将日本房地产泡沫破灭对社会及总体经济危害总结为三个方面：一是股市严重缩水，长期低迷；二是金融机构处境急剧恶化，纷纷倒闭；三是经济增长持续低迷。美国房价泡沫破灭对本国经济的影响主要表现为五个方面：一是家庭资产缩水，通过“财富效应”影响国内经济；二是相关行业受损，失业率大幅升高；三是居民和各类投资者信心受损，导致经济长期低迷；四是贷款违约率迅速上升，大量贷款发放机构面临严重损失乃至破产；五是对美国政府的财务产生极其沉重的负担（任荣荣2014；唐牧云2008；赵勇2008）。

从理论研究的角度，Labonte（2003）将房价泡沫对宏观经济的影响归纳为四个方面：一是房价大幅下降导致住房财富缩水进而影响国民消费；二是房价大幅下降导致建筑活动景气出现较大收缩；三是房价大幅下降导致金融系统稳定性受到影响；四是房价大幅下降导致个人债务负担不可持续。

国内研究对房价泡沫破灭的影响通常从对经济社会的影响和对金融系统的影响两个角度进行讨论。巴曙松（2013）指出我国房地产市场的显著调整对房地产相关贷款的冲击可能是有限的，更为值得关注的是房地产相关产业由于房地产显著回落而受到冲击，并且影响到银行的资产质量；从短期来看，房地产金融风险主要集中在银行之外的信托、民间融资、小额信贷等影子银行系统的风险。新加坡国立大学邓永恒教授（2014）认为，与美国次贷的情况不同，中国更高比例的首付对于金融系统的稳定提供了一定保护，中国房地产市场如果发生重大调整，将不会出现美国次贷危机的情形；他强调，中国的房地产市场如果真的发生重大调整，将显著影响中国的实体经济，并将给中国老百姓带来巨大的家庭财富损失。马光远（2016）认为，从任何一个国家房地产市场的结局看，泡沫的破灭和调整几乎是唯一的归宿；考虑到中国经济的竞争力和中低收入现状，他认为，房价泡沫一旦破灭，中国的状况要远远比当年日本惨烈得多。(www.xing528.com)

但部分研究认为，房地产泡沫破灭短期内会对宏观经济产生负面影响，但长期来看会带来正面的经济社会效应。文宗瑜（2011）认为，房地产泡沫破裂在一段时间内会对中国经济产生如拖累金融而导致一些小的商业银行倒闭、拖累财政而导致财政收入下降等负面影响，但是无论从中长期趋势及对资源配置效率的影响来看，房地产泡沫的破裂都会对中国经济社会发展产生更有力的正面的经济社会效应，如对产业升级及消费的拉动等，以及为土地产权制度等改革的深化创造条件。王小广（2013）同样认为，房地产泡沫是中国经济结构调整最大的绊脚石，房地产的调整带来的所谓风险就是损害了某些既得利益群体，对老百姓来说大快人心，中国社会也不会面临风险。